Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer hoofdzaak: C/02/436952 / HA ZA 25-372 en zaaknummer vrijwaringszaak: C/02/441211 / HA ZA 25-580
Vonnis van 8 juli 2026
in de hoofdzaak van
[verkoper woning],
te [plaats 1] , gemeente Alphen-Chaam,
eisende partij,
hierna te noemen: [verkoper woning] ,
advocaat: mr. B.W.P.R. van den Bemt,
tegen
[koper woning],
te [plaats 2] , gemeente Alphen-Chaam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [koper woning] ,
advocaat: mr. J. van Dooren.
en
in de vrijwaringszaak van
[koper woning],
te [plaats 2] , gemeente Alphen-Chaam,
eisende partij,
hierna te noemen: [koper woning] ,
advocaat: mr. J. van Dooren,
tegen
[de aannemer] B.V.,
te [plaats 3] , gemeente Zundert,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [de aannemer] ,
advocaat: mr. O. Lenselink.
1.De zaak in het kort
1.1.
[verkoper woning] heeft in 2014 van [koper woning] een woning gekocht. Die woning is in 2011/2012 in opdracht van [koper woning] gebouwd door [de aannemer] . In 2021 constateerde [verkoper woning] dat het platte dak van zijn garage was gaan lekken. In 2023 constateerde hij een tweede lekkage. Hij heeft vervolgens [koper woning] aangeschreven en onderzoek laten doen. Uit onderzoek volgt dat het platte dak gebrekkig is en vervangen moet worden. [verkoper woning] vordert de herstelkosten voor het dak van [koper woning] . [koper woning] voert verweer en betwist dat hij aansprakelijk is. Voor zover hij wel aansprakelijk is, heeft hij [de aannemer] in vrijwaring opgeroepen om de schade te vergoeden, omdat [de aannemer] dan een bouwfout heeft gemaakt. [de aannemer] betwist dat hij een bouwfout heeft gemaakt. Zowel de vordering van [verkoper woning] in de hoofdzaak als de vordering van [koper woning] in de vrijwaring worden grotendeels toegewezen. Hieronder legt de rechtbank dit oordeel uit.
2.De procedure in de hoofdzaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 november 2025 met de daarin genoemde stukken;
- het bericht van 3 april 2026 met producties 19 en 20 van [verkoper woning] ;
- de mondelinge behandeling van 15 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van mr. Van den Bemt;
- de spreekaantekeningen van mr. Van Dooren.
- de mondelinge behandeling van 15 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van mr. Van den Bemt;
- de spreekaantekeningen van mr. Van Dooren.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De procedure in de vrijwaringszaak
3.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 februari 2026 met de daarin genoemde stukken;
- de mondelinge behandeling van 15 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van mr. Van Dooren.
- de spreekaantekeningen van mr. Van Dooren.
3.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
4.De feiten
4.1.
[koper woning] heeft in 2010/2011 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten met [de aannemer] voor het realiseren van een nieuwbouwwoning aan het adres [adres] (hierna: de woning). Medio 2012 is de woning door [de aannemer] opgeleverd.
4.2.
In het bestek staat dat het (platte) dak voorzien moet worden van een dampremmende laag.
4.3.
Op 7 april 2014 heeft [verkoper woning] de woning van [koper woning] gekocht. Op 14 november 2014 is de woning aan [verkoper woning] geleverd.
4.4.
In 2020 heeft [verkoper woning] zonnepanelen laten plaatsen.
4.5.
In 2021 had [verkoper woning] voor het eerst last van een lekkage vanuit het lage platte dak. Hij heeft toen een dakdekker ingeschakeld die een openstaande naad op de hoek van het dak (randafwerking) heeft geconstateerd en gerepareerd.
4.6.
In mei 2023 constateerde [verkoper woning] opnieuw een lekkage in de woning vanuit het lage platte dak. De door [verkoper woning] ingeschakelde dakdekker, [naam] , heeft toen geconstateerd dat vrijwel alle naden van het bitumen openstaan.
4.7.
Op 20 juni 2023 heeft [verkoper woning] [koper woning] op de hoogte gebracht van de lekkage en heeft hij aan [koper woning] geschreven dat naar zijn mening sprake is van een verborgen gebrek dat al bij de bouw van de woning aanwezig moet zijn geweest. [verkoper woning] heeft [koper woning] uitgenodigd om het dak te komen bekijken/onderzoeken.
4.8.
De rechtsbijstandsverzekeraar van [koper woning] heeft op 14 juli 2023 een e-mail aan [verkoper woning] gestuurd waarin aansprakelijkheid wordt betwist.
4.9.
[verkoper woning] heeft vervolgens onderzoek laten doen door Bouwinspecteurs.nl. Volgens Bouwinspecteurs.nl worden de daklekkages veroorzaakt door een constructie-/uitvoeringsfout, namelijk toepassing van ongeschikt hechtingsmateriaal.
4.10.
Bij brief van 4 september 2023 heeft [verkoper woning] [koper woning] in gebreke gesteld.
4.11.
[koper woning] heeft op zijn beurt op 15 september 2023 [de aannemer] aansprakelijk gesteld.
4.12.
[koper woning] heeft een contra-expertise laten verrichten door TOP Expertise. Volgens TOP Expertise zijn de lekkages het gevolg van belemmeringen in het thermische krimp- en uitzettingsproces, veroorzaakt door het gewicht van de zonnepanelen.
4.13.
[verkoper woning] heeft op 5 maart 2024 een voorlopig deskundigenbericht verzocht. Dat verzoek is bij beschikking van 24 juni 2024 toegewezen. Ing. [deskundige 1] van EXP is benoemd tot deskundige (hierna: [deskundige 1] ).
4.14.
In het deskundigenbericht van 6 januari 2025 heeft [deskundige 1] onder meer het volgende geschreven:
“
Ter plaatse zijn de volgende gebreken aangetroffen:
Ter plaatse zijn de volgende gebreken aangetroffen:
Lekkages in de bitumen dakbedekking als gevolg van onthechting van aansluitnaden van de dakbedekking in de gootzone.
Het ontbreken van randstroken in de gootzone, waardoor spanningen ontstaan die leiden tot onthechting en openingen ter plaatse van aansluitnaden.
Het ontbreken van isolatie in de gootzone, waardoor inwendige condensatie en een vochtbelasting in het dakoverstek ontstaat.
Lekkages ter plaatse van onderlinge aansluitingen van bitumen dakbanen en dakdetails ter plaatse van het gehele dak, wat een cumulerend effect heeft ten aanzien van de inwendige condensatie in het isolatiepakket en bijdraagt aan de vochtbelasting in het betondek.
Het ontbreken van een dampremmende folie onder het isolatiepakket, waardoor inwendige condensatie in het dakpakket (betondek-isolatiepakket-dakbedekking) optreedt, waardoor onthechting is ontstaan van de dakbedekking van het isolatiepakket (ligt los) en van onthechting van het isolatiepakket van het betondek.
Er is een bouwfout aanwezig in de betondek constructie van het platte dak ter plaatse van de aansluiting van de garage op de eetkamer, waardoor er een sterkte dampinfiltratie aanwezig is in het dakpakket (betondek-isolatiepakket-dakbedekking), waardoor de voorgaande gebreken worden versterkt. Dit laatste betreft deels een bouwfout van de aannemer, die deze aansluiting bouwkundig niet correct heeft afgewerkt.”
4.15.
[koper woning] heeft het conceptrapport van [deskundige 1] in december 2024 aan [de aannemer] gestuurd met het verzoek om mee te denken aan een passende oplossing. Daaraan heeft [de aannemer] geen gevolg gegeven.
5.Het geschil
in de hoofdzaak
5.1.
[verkoper woning] vordert - samengevat - veroordeling van [koper woning] tot betaling van € 36.553,87, te vermeerderen met € 683,23 aan bereddingskosten en € 3.913,84 aan expertisekosten, en het totaal vermeerderd met rente en de proceskosten.
5.2.
[verkoper woning] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Uit het onderzoek van [deskundige 1] is gebleken dat het lage platte dak van de woning niet aan de eisen voldoet die men daaraan voor normaal gebruik mag stellen. [koper woning] is daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De gebreken kunnen alleen worden hersteld door het vervangen van het gehele dakpakket. Naar alle waarschijnlijkheid is ook geen dampfolie aangebracht bij de overige dakvlakken met een bitumen dakbedekking. Ook de kosten van het vervangen van het dakpakket van die dakvlakken moeten daarom voor rekening van [koper woning] komen. Daarnaast heeft [verkoper woning] kosten moeten maken voor tijdelijke herstellingen van het dak om verdere lekkages te voorkomen.
5.3.
[koper woning] voert verweer. [koper woning] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verkoper woning] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verkoper woning] , althans een eventuele toewijzing van de vorderingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren althans onder de voorwaarde van zekerheidstelling, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verkoper woning] in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.4.
[koper woning] voert het volgende aan. [koper woning] betwist dat de gebreken al ten tijde de van de levering aanwezig waren. Uit het rapport van TOP Expertise volgt dat de lekkages het gevolg zijn van het aanbrengen van de zonnepanelen. De gebreken staan een normaal gebruik van de woning ook niet in de weg. In de periode van 2014 tot en met 2021 heeft [verkoper woning] de woning bewoond op een veilige en duurzame manier. Daarna zijn twee lekkages ontstaan die voor een gering bedrag eenvoudig zijn verholpen. Sindsdien is er geen sprake meer van enige lekkage. [verkoper woning] had bovendien een bouwkundige inspectie bij de aankoop van de woning kunnen en moeten laten verrichten. Dan had de bouwkundige hem gewaarschuwd voor het dak. Verder heeft [verkoper woning] al in 2021 een lekkage geconstateerd. Hij had toen bij [koper woning] moeten klagen, maar heeft dat niet gedaan waardoor de garantie op het dak in 2022 is komen te verstrijken. Ten aanzien van de andere dakvlakken heeft [verkoper woning] onvoldoende gesteld dat er sprake is van een gebrek. Ook de hoogte van de gevorderde schade wordt betwist. Ten slotte heeft [verkoper woning] eigen schuld aan de daklekkages omdat hij geen onderhoud heeft uitgevoerd.
5.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
5.6.
[koper woning] vordert - samengevat - dat [de aannemer] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld om aan [koper woning] te betalen al hetgeen waartoe [koper woning] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [de aannemer] in de buitengerechtelijke kosten en de kosten van de vrijwaring, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.7.
[koper woning] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Volgens [deskundige 1] vloeien de door [verkoper woning] gestelde gebreken voort uit bouwfouten van [de aannemer] . [de aannemer] moest op grond van het bestek het dak voorzien van een dampremmende folie, maar heeft dat niet gedaan. [koper woning] heeft [de aannemer] aansprakelijk gesteld en gelegenheid gegeven om aanwezig te zijn bij het onderzoek van [deskundige 1] . [de aannemer] heeft iedere vorm van medewerking afgewezen.
5.8.
[de aannemer] voert verweer. [de aannemer] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [koper woning] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [koper woning] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [koper woning] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.9.
[de aannemer] voert het volgende aan. Tijdens de uitvoering zijn afwijkende afspraken gemaakt. Aanvankelijk was een plat dak met houten balken/platen constructie voorzien. Deze is vervangen door een betonconstructie. Het was niet (meer) de bedoeling dat er een dampwerende folie zou worden aangebracht. [de aannemer] kan daarnaast niet worden verweten dat de door [koper woning] ingeschakelde elektricien ervoor heeft gekozen om het leidingwerk boven de betonvloer aan te leggen, waardoor er een uitsparing moest worden gemaakt in het isolatiemateriaal, er geen dampwerende folie kon worden bevestigd, en er inwerking van vocht in het materiaal mogelijk was. Ook stelt [de aannemer] zich op het standpunt dat zij door [koper woning] nooit in de gelegenheid is gesteld om de door [verkoper woning] gestelde gebreken te verhelpen. Volgens [de aannemer] zijn de geraamde kosten buitenproportioneel. Het plaatsen van een bitumen dakbedekking met dampwerende folie en isolatie is goed mogelijk voor een bedrag van € 5.000,00 exclusief btw. [de aannemer] voert verder hetzelfde verweer als door [koper woning] in de hoofdzaak is gevoerd.
5.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
6.De beoordeling
in de hoofdzaak
Klachtplicht niet geschonden
6.1.
Als meest verstrekkende verweer stelt [koper woning] dat [verkoper woning] zijn klachtplicht heeft geschonden. [koper woning] wijst erop dat [verkoper woning] al in 2021 last had van een lekkage, maar dat toen niet heeft gemeld bij [koper woning] , noch bij [de aannemer] . Op het dak is een garantie gegeven van 10 jaar. Deze kwam daarmee in 2022 te vervallen. In 2021 viel het gestelde gebrek aan het dak daarmee nog onder de garantie, maar in 2023 – toen [verkoper woning] voor het eerst bij [koper woning] klaagde – niet meer. Dat is een ernstig nadeel voor [koper woning] .
6.2.
Uit artikel 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) volgt dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Dit wordt ook wel de klachtplicht genoemd. Het gevolg van het niet voldoen aan de klachtplicht is dat alle rechten ter zake de tekortkoming komen te vervallen.
6.3.
De klachtplicht begint pas te lopen op het moment dat de koper het gebrek kende of had moeten ontdekken. De vraag is dus of [verkoper woning] het gebrek aan het platte dak in 2021 al kende of – door de lekkage – had moeten ontdekken. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. In 2021 was weliswaar sprake van een lekkage, maar dat gaf op zichzelf nog geen aanleiding om te veronderstellen dat er sprake was van een (groter) gebrek. Een lekkage kan na verloop van een aantal jaren door verschillende oorzaken wel eens ontstaan. [verkoper woning] heeft gesteld dat de door hem ingeschakelde dakdekker destijds een openstaande naad op de hoek van het dak heeft geconstateerd. Dat is vervolgens relatief eenvoudig gerepareerd. De dakdekker heeft verder geen bijzonderheden geconstateerd. [koper woning] heeft dat onvoldoende betwist. Er is daarom onvoldoende gebleken dat [verkoper woning] het gebrek in 2021 al heeft ontdekt of had moeten ontdekken.
6.4.
In mei 2023 ontstond een tweede lekkage. [verkoper woning] heeft toen op opnieuw een dakdekker ingeschakeld die toen constateerde dat vrijwel alle naden van het bitumen open stonden. Hij heeft hierover geklaagd bij [koper woning] in juni 2023. [koper woning] heeft niet gesteld dat dit te laat is. Het verweer van [koper woning] slaagt niet.
Er is sprake van non-conformiteit met betrekking tot het lage platte dak
6.5.
[verkoper woning] stelt dat het lage platte dak van de woning niet voldoet aan de eisen die men daaraan voor normaal gebruik mag stellen. Hij verwijst naar de conclusies uit het rapport van [deskundige 1] . [koper woning] is daarom volgens hem tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [koper woning] betwist dit. Volgens hem kan de woning normaal gebruikt worden en gebeurt dit ook al jaren. Voor zover er sprake zou zijn van een gebrek dat het normaal gebruik in de wegstaat, heeft [verkoper woning] zijn onderzoeksplicht geschonden. [verkoper woning] is NVM-makelaar en weet dus dat nieuwbouwwoningen gebreken kunnen hebben. Hij heeft bij de aankoop geen bouwkundige keuring uitgevoerd. Uit het rapport van [deskundige 1] volgt dat een bouwkundige die bekend is met de vakrichtlijnen de ondeugdelijk niet duurzaam uitgevoerde details had herkend.
6.6.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model. In de artikelen 5.1 en 5.3 van die koopovereenkomst is een regeling opgenomen die afwijkt van artikel 7:17 BW Pro dat van regelend recht is. In artikel 5.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de woning aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Op grond van die bepaling draagt de koper in beginsel het risico van alle (dus ook verborgen) gebreken. In artikel 5.3 wordt op die hoofdregel een uitzondering gemaakt. De woning zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De verkoper staat daarbij in voor de afwezigheid van die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woonhuis belemmeren. Voor de uitleg van het begrip 'normaal gebruik' wordt aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. [1]
6.7.
De verkoper is op grond van artikel 5.3 niet aansprakelijk voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst. De term ‘kenbaar’ verwijst naar de onderzoeksplicht van de koper. In het algemeen mag van een koper worden verwacht dat hij onderzoek verricht als hij aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik. Kenbaar zijn gebreken die de koper niet kende, maar die hij zou hebben ontdekt als hij onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Daar staat tegenover dat een verkoper het aan de koper moet mededelen als hij weet dat de woning bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, geldt als hoofdregel dat hij de koper niet met succes kan verwijten dat hij geen onderzoek heeft gedaan.
6.8.
De rechtbank is gelet op het hiervoor vermelde toetsingskader van oordeel dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst. De woning heeft gebreken die een normaal gebruik in de weg staan. Naar het oordeel van de rechtbank betekent normaal gebruik van een woning, dat de koper de woning veilig en duurzaam kan gebruiken. [deskundige 1] heeft meerdere gebreken geconstateerd aan het lage platte dak die volgens hem bij de bouw zijn ontstaan en die leiden tot vochtinwerking en inwendige condensatie. Het gaat daarbij om de volgende gebreken:
- Lekkages in de bitumen dakbedekking als gevolg van onthechting van aansluitnaden van de dakbedekking in de gootzone;
- Het ontbreken van randstroken in de gootzone, waardoor spanningen ontstaan die leiden tot onthechting en openingen ter plaatse van aansluitnaden;
- Het ontbreken van isolatie in de gootzone;
- Lekkages ter plaatse van onderlinge aansluitingen van bitumen dakbanen en dakdetails ter plaatse van het gehele dak;
- Het ontbreken van een dampremmende folie onder het isolatiepakket;
- Een bouwfout in de betondekconstructie van het platte dak ter plaatse van de aansluiting van de garage op de eetkamer.
6.9.
Volgens [deskundige 1] zal het betondek als gevolg van de aanhoudende inwendige condensatie steeds vochtiger worden, waardoor de isolatiewaarde van het isolatiepakket afneemt en er aan de binnenzijde op langere termijn schimmel zal ontstaan. Ook wordt het houten beschot aangetast (houtrot). [2] Gelet hierop kan de woning niet duurzaam worden gebruikt. Dat [verkoper woning] tot 2021 de woning ‘normaal heeft gebruikt’ – zoals [koper woning] stelt – doet hier niet aan af. [verkoper woning] hoefde niet te verwachten dat het platte dak gebrekkig is, waardoor er sprake is van vochtinwerking en inwendige condensatie met op termijn ernstige(re) gevolgen.
6.10.
[koper woning] verwijst naar het rapport van TOP Expertise en stelt dat de vermeende gebreken ten tijde van de levering niet aanwezig waren, maar zijn ontstaan door het plaatsen van de zonnepanelen. [koper woning] wijst daarbij ook op het tijdsverloop. [verkoper woning] had pas last van lekkages nádat de zonnepanelen waren geplaatst. De rechtbank volgt [koper woning] niet. [deskundige 1] heeft – anders dan TOP Expertise – uitvoerig én destructief onderzoek verricht. Hij heeft de vraag of er een verband is tussen de aanwezigheid van zonnepanelen en de lekkage ontkennend beantwoord. [3] De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan het onderzoek en de conclusies van [deskundige 1] . Het enkele feit dat de lekkages zijn ontstaan ná het plaatsen van de zonnepanelen betekent niet dat de lekkages ook zijn ontstaan dóór de aanwezigheid van de zonnepanelen.
6.11.
Anders dan [koper woning] stelt, heeft [verkoper woning] zijn onderzoeksplicht niet geschonden. Of op een koper een onderzoeksplicht rust, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het gaat er om of er aanleiding is om te twijfelen aan de staat van de woning. Vast staat dat de woning ten tijde van de aankoop pas drie jaar oud was en dat er toen nog geen sprake was van lekkages. [deskundige 1] schrijft weliswaar dat een bouwkundige die bekend is met de vakrichtlijnen de ondeugdelijk niet duurzaam uitgevoerde details had moeten herkennen, maar hij beantwoordt de vraag of de gebreken voor [verkoper woning] kenbaar waren desalniettemin ontkennend. Hij wijst op de geringe leeftijd van het platte dak en het ontbreken van lekkages. Vermoedelijk vertoonde het dak toen nog geen tekenen van verwering. [4] Er was daarom geen reden voor twijfel of het dak voldeed. Het enkele feit dat [verkoper woning] makelaar is en dat ook bij nieuwbouwwoningen een aankoopkeuring wordt aanbevolen, is onvoldoende. Bovendien heeft [deskundige 1] meer gebreken geconstateerd dan de gebrekkig uitgevoerde details. [deskundige 1] schrijft dat de andere gebreken niet zichtbaar zijn zonder destructief onderzoek. De gebreken waren, kortom, niet kenbaar.
[koper woning] moet de schade met betrekking tot het lage platte dak (deels) vergoeden
6.12.
Uit het voorgaande volgt dat [koper woning] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Dat [koper woning] in verzuim is, is niet betwist. [koper woning] moet de schade die in causaal verband staat met de hiervoor vastgestelde non-conformiteit van het lage platte dak daarom vergoeden.
6.13.
Op de zitting heeft [koper woning] gesteld dat de schade beperkt moet worden tot een bedrag van € 5.000,00, omdat [de aannemer] in de vrijwaring kenbaar heeft gemaakt dat de herstelkosten naar verwachting niet meer dan € 5.000,00 bedragen. De rechtbank is echter van oordeel dat deze betwisting van het schadebedrag onvoldoende gemotiveerd is. [verkoper woning] heeft voor de begroting van zijn schade gewezen op het rapport van [deskundige 1] en op een offerte van [deskundige 2 ] . Beide liggen qua begroting van de herstelkosten dicht bij elkaar. Het bedrag van € 5.000,00 wijkt daar significant van af en is niet nader onderbouwd door bijvoorbeeld offertes. De rechtbank gaat daarom voorbij aan deze ongemotiveerde betwisting.
6.14.
[verkoper woning] heeft zijn vordering gebaseerd op de begroting van [deskundige 1] van € 23.958,00 inclusief btw. [koper woning] heeft erop gewezen dat de als productie 15 van [verkoper woning] overgelegde offerte van [deskundige 2 ] lager is, namelijk € 19.000,50. Zoals door [verkoper woning] onbetwist is gesteld ter zitting, is het bedrag op de offerte van [deskundige 2 ] echter exclusief btw en exclusief het de- en hermonteren van de zonnepanelen. Inclusief btw en de zonnepanelen (€ 695,75 inclusief btw) bedraagt de offerte van [deskundige 2 ] € 23.686,36. Omdat dit bedrag nog steeds lager is dan het door [deskundige 1] geschatte schadebedrag, zal de rechtbank voor de schadebegroting bij dit bedrag aansluiten.
6.15.
Volgens [koper woning] moet een nieuw-voor-oud correctie worden toegepast. Het dak is immers 14 jaar oud, terwijl de verwachtte levensduur van een dak 25 jaar is. [verkoper woning] betwist dat een nieuw-voor-oud correctie moet worden toegepast. Hij is van plan om de woning te verkopen. Hij heeft daarom geen voordeel van een nieuw dak. Volgens [verkoper woning] zou een woning met een vernieuwde dakbedekking ook niet méér opleveren dan een woning met dak van 14 jaar. Een taxateur zou volgens [verkoper woning] alleen een minpost opnemen als op een termijn van 3-5 jaar kosten zouden zijn te verwachten. Dat zou bij een deugdelijke dakbedekking van 14 jaar oud niet het geval zijn.
6.16.
De rechtbank volgt [verkoper woning] op dit punt niet en zal wel een correctie nieuw-voor-oud toepassen. Dat [verkoper woning] geen voordeel heeft bij een nieuw dak omdat hij de woning wilt verkopen, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. [koper woning] heeft erop gewezen dat [verkoper woning] in dat geval zijn woning kan verkopen met een nieuw dak inclusief een garantie van tien jaar. Aannemelijk is dat dit een voordeel bij de verkoop zal opleveren.
6.17.
[verkoper woning] stelt verder dat de nieuw-voor-oud correctie enkel moet worden toegepast op de bitumen dakbedekking en niet op het isolatiepakket. Dat had volgens [verkoper woning] zonder gebreken kunnen blijven liggen. [koper woning] heeft dit niet betwist. Dit leidt ertoe dat de rechtbank gelet op de leeftijd van het dak een correctie van 14/25 is 56% zal toepassen op het schadebedrag met betrekking tot de dakbedekking. Dat betekent dat het schadebedrag wordt verminderd met € 5.989,98. [5] Er resteert een schadebedrag van € 17.696,38. [6]
6.18.
[koper woning] stelt verder dat [verkoper woning] eigen schuld heeft, omdat hij geen onderhoud heeft uitgevoerd aan het dak en omdat hij zonnepanelen heeft geplaatst waardoor het dak sneller veroudert. Dit verweer slaagt niet. Dat het dak sneller veroudert door de geplaatste zonnepanelen, is niet onderbouwd. Ten aanzien van het onderhoud schrijft [deskundige 1] in zijn rapport weliswaar dat de lekkages door onderhoud hadden kunnen worden voorkomen, maar hij schrijft dat de reden hiervoor is dat details dan worden beoordeeld op desintegratie. Ondeugdelijke details zullen dan eerder worden vervangen om lekkages te voorkomen. Met andere woorden, de ondeugdelijke details waren dan eerder ontdekt en gerepareerd. Dit voorkomt wellicht actieve lekkages, maar had de onderliggende gebreken aan het platte dak niet opgelost. Gelet hierop is niet, althans onvoldoende, gesteld dat de schade van [verkoper woning] dan minder was geweest.
[koper woning] moet voor de andere dakvlakken deels de gevorderde schade vergoeden
6.19.
[verkoper woning] stelt dat niet alleen het platte dakvlak waarnaar onderzoek is gedaan door [deskundige 1] , maar ook de andere dakvlakken met bitumen dakbedekking gebrekkig zijn. Het is namelijk logisch dat als de aannemer op één dakvlak geen dampscherm heeft aangebracht, hij dat ook niet heeft gedaan op de overige dakvlakken. Daarnaast heeft [verkoper woning] in zijn badkamer tekenen van vocht op zijn plafond. Voor de zitting heeft [verkoper woning] daarnaast een inspectierapport van [deskundige 2 ] overgelegd waarin staat dat geen dampscherm aanwezig is op de andere dakvlakken.
6.20.
De rechtbank begrijpt dat de woning meerdere dakvlakken met bitumen dakbedekking heeft. Naast het lage platte dak heeft de woning nog een hoger gelegen plat dak en drie dakkappelen met bitumen dakbedekking. Bij geen van deze dakvlakken heeft [deskundige 2 ] een dampscherm aangetroffen.
6.21.
Het onderzoek van [deskundige 2 ] heeft plaatsgevonden vanaf de buitenzijde van het dak. Ter zitting heeft [koper woning] gesteld dat de dakkapellen een houten constructie kennen, waarbij de dampremmende folie niet aan de buitenzijde, maar aan de binnenzijde is aangebracht. Uit het onderzoek van [deskundige 2 ] kan daarom niet worden geconcludeerd dat een dampremmende laag ontbreekt. [verkoper woning] heeft dit vervolgens niet (althans onvoldoende) betwist. Ten aanzien de dakkapellen zal de rechtbank daarom de vordering van [verkoper woning] afwijzen. Er is onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek.
6.22.
Dat ligt anders ten aanzien van het hoger gelegen platte dak. [verkoper woning] stelt dat ook dit dak geen dampscherm heeft en daarmee gebrekkig is. [verkoper woning] wijst op de constateringen van [deskundige 2 ] en op het rapport van [deskundige 1] . De vraag of de andere dakvlakken bij het ontbreken van een dampscherm niet voldoen aan de eisen die men daaraan voor normaal gebruik mag stellen, beantwoordt [deskundige 1] bevestigend. Volgens [deskundige 1] ontstaat door het ontbreken van een dampscherm inwendige condensatie in het isolatiepakket wat op den duur zal leiden tot lekkages als het onderdak of de dakconstructie niet waterkerend is uitgevoerd. [verkoper woning] stelt daarnaast dat hij in zijn badkamer, die onder het hoger gelegen platte dak ligt, tekenen van vocht heeft. [deskundige 2 ] heeft bij dit dakvlak, met als onderconstructie beton, evenmin een dampscherm aangetroffen. [koper woning] is hier ter zitting niet meer op ingegaan en heeft dit daarmee onvoldoende betwist.
6.23.
De rechtbank neemt gelet op het voorgaande aan dat ook het hoger gelegen platte dak gebrekkig is en dient te worden hersteld. Uit de offerte van [deskundige 2 ] volgt dat de herstelkosten voor dit dakvlak € 6.206,00 exclusief btw bedragen, waarvan € 2.700,00 exclusief btw ziet op dakbedekking. Uitgaande van een nieuw-voor-oud correctie van 56% op de dakbedekking bedraagt de schade € 4.694,00 [7] exclusief btw en daarmee € 5.679,74 inclusief 21% btw. De totale schade die voor vergoeding in aanmerking komt bedraagt dus € 23.376,12 [8] in hoofdsom.
De kosten van de deskundigen en de bereddingskosten moeten (deels) worden vergoed
6.24.
[verkoper woning] vordert € 3.913,84 aan kosten van deskundigen. De rechtbank zal deze vordering toewijzen. De deskundigenkosten zijn vermogensschade die op grond van artikel 6:96 lid 2 onder Pro b BW voor vergoeding in aanmerking komen. [koper woning] betwist deze kosten alleen op de grond dat deze kosten niet betaald zouden zijn door [verkoper woning] , maar door zijn verzekeraar. Dat deze kosten mogelijk gedekt zijn onder een verzekering van [verkoper woning] , is echter niet van belang.
6.25.
Verder vordert [verkoper woning] de bereddingskosten die gemaakt zijn voor tijdelijke herstellingen om lekkages te voorkomen. Het gaat om € 181,31 voor herstelkosten van de eerste lekkage in 2021, € 425,82 voor herstelkosten in 2023 [9] en € 150,00 voor een herstelling in december 2024. Deze posten zullen worden toegewezen met uitzondering van de kosten uit 2021. Gesteld is dat [verkoper woning] in 2021 nog een garantie van [de aannemer] had op het platte dak. Hij heeft er desalniettemin voor gekozen om de lekkage niet door [de aannemer] , maar door dakdekker [naam] te laten herstellen. [verkoper woning] heeft gesteld dat hij niet bekend was met de garantie, maar dat is in tegenspraak met zijn verklaring ter zitting dat hij zich eerder voor een (ander) probleem met dakpannen heeft gewend tot [de aannemer] die dat toen heeft opgelost. Als [verkoper woning] [de aannemer] in 2021 had benaderd, was de lekkage waarschijnlijk onder garantie hersteld. De kosten uit 2021 komen daarom voor eigen rekening van [verkoper woning] . Dat betekent dat aan bereddingskosten een bedrag van € 575,82 wordt toegewezen.
De wettelijke rente wordt toegewezen
6.26.
[verkoper woning] vordert de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro over de totale schade vanaf de datum van de dagvaarding. Deze vordering wordt als niet betwist toegewezen.
[koper woning] wordt veroordeeld in de proceskosten
6.27.
[koper woning] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkoper woning] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.381,14
6.28.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
6.29.
[koper woning] heeft geconcludeerd tot het uitsluitend uitvoerbaar bij voorraad te verklaren van eventueel veroordelend vonnis onder de voorwaarde van zekerheidstelling door [verkoper woning] . [koper woning] heeft die noodzaak van zekerheidstelling niet toegelicht. Omdat het uitgangspunt is dat [verkoper woning] er belang bij heeft om de uitspraak meteen te kunnen uitvoeren en omdat [koper woning] zijn verzoek om zekerheidstelling niet heeft onderbouwd, zal de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren zonder daar een voorwaarde aan te verbinden.
in de vrijwaringszaak
[de aannemer] moet [koper woning] vrijwaren
6.30.
[koper woning] stelt dat de woning, inclusief de platte daken, zijn gebouwd door [de aannemer] . [deskundige 1] heeft geconcludeerd dat het lage platte dak gebreken heeft die voortkomen uit bouwfouten. Zo ontbreekt er een dampscherm, terwijl [de aannemer] op grond van het bestek gehouden was om een dampscherm aan te brengen. [de aannemer] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst met [verkoper woning] .
6.31.
[de aannemer] betwist dat er sprake is van een bouwfout vanwege het ontbreken van een dampremmende folie. Volgens [de aannemer] was eerst voorzien in een houten balkenlaag onder het platte dak. Na overleg met [deskundige 3] B.V. (hierna: [deskundige 3] ) die ook het bouwkundig bestek heeft gemaakt, is de houten balkenlaag vervangen door betonvloeren. In de bestektekening die door [deskundige 3] was aangeleverd voor de realisatie van het platdak met de betonnen breedplaatvloer, was geen isolatiemateriaal noch dampwerende folie opgenomen. Beton heeft van zichzelf een dampremmende werking. Daarnaast is het elektrotechnisch installatiewerk uitbesteed aan een derde partij. Deze heeft de leidingen aangebracht. In de EPS isolatieplaten werd een uitsparing gemaakt voor de pvc-buizen waardoor de elektrakabels zijn getrokken. Daarom was het ook niet mogelijk om nog een dampremmende folie aan te brengen op het beton.
6.32.
De rechtbank constateert allereerst dat [deskundige 1] meer gebreken heeft geconstateerd dan enkel het ontbreken van een dampfolie. Volgens [deskundige 1] vertoont de bitumen dakafwerking op diverse plaatsen ondeugdelijke details en openingen en is de dakconstructie gebrekkig – niet alleen vanwege het ontbreken van een dampscherm maar ook – vanwege het niet aangesloten betondek ter plaatse van de aansluiting van de eetkamer op de garage en het ontbreken van isolatie ter plaatse van het dakoverstek. Dat er sprake is van ondeugdelijke details, zoals bijvoorbeeld het ontbreken van randstroken, heeft [de aannemer] niet betwist, zodat ten aanzien daarvan vaststaat dat [de aannemer] is tekortgeschoten.
6.33.
Ten aanzien van de dakconstructie heeft [de aannemer] gesteld dat hij geen dampfolie en evenmin isolatie hoefde aan te brengen. Dat stond – nadat de houten balken zijn vervangen door een betonconstructie – volgens hem niet (meer) aangegeven in de bestektekening. Vast staat dat er een wijziging heeft plaatsgevonden van houten balklaag naar betonconstructie. Partijen verschillen echter van mening of dat ook betekende dat er geen dampscherm meer hoefde te worden aangebracht. Volgens [koper woning] stond dit nog steeds in het bestek. [de aannemer] wijst enkel op een bestektekening waarop dit niet te zien zou zijn. Daarin is volgens [de aannemer] evenmin voorzien in isolatie in de gootzone. De rechtbank merkt op dat voor haar uit de overgelegde tekening niet op te maken is of al dan niet een dampscherm en isolatie moest worden aangebracht. Los daarvan heeft [deskundige 1] echter geconcludeerd dat de dakconstructie zoals deze is gerealiseerd niet voldoet, omdat er inwendige condensatie optreedt. Dat heeft [de aannemer] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele stelling dat beton dampwerende eigenschappen heeft, is onvoldoende. [deskundige 1] was ermee bekend dat de onderconstructie uit beton bestaat, maar concludeert desalniettemin dat de dakopbouw gebrekkig is. De conclusie is dat [de aannemer] de dakconstructie niet op deze wijze had mogen realiseren. Als de tekening niet voorzag in isolatie en een dampscherm, had [de aannemer] moeten waarschuwen voor vochtbelasting. Dit kan hem daardoor niet disculperen.
6.34.
Hetzelfde geldt voor de uitsparing in de aansluiting tussen de eetkamer en garage voor de elektriciteitskabel met mantelbuis. [deskundige 1] concludeert dat hier deels sprake is van een bouwfout van de aannemer die deze aansluiting bouwkundig niet correct heeft afgewerkt. [de aannemer] betwist dit niet, maar wijst er enkel op dat elektrotechnisch installatiewerk was uitbesteed aan een derde partij en dat deze buis eveneens betekende dat geen dampscherm kon worden aangebracht. Ook dit disculpeert [de aannemer] niet. Als [de aannemer] het werk niet deugdelijk kan afwerken vanwege het werk van een ander, dient hij hiervoor te waarschuwen. Vast staat dat [de aannemer] dit niet heeft gedaan.
6.35.
Voor zover [de aannemer] in de vrijwaringszaak dezelfde verweren heeft gevoerd als [koper woning] in de hoofdzaak, slagen deze niet zoals in de hoofdzaak is gemotiveerd.
6.36.
De conclusie van het voorgaande is dat [de aannemer] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. [de aannemer] is ook in verzuim. [de aannemer] is door [koper woning] al in september 2023 aansprakelijk gesteld en verzocht om het dak te inspecteren. Uit de daaropvolgende correspondentie [10] heeft [koper woning] kunnen afleiden dat [de aannemer] niet over zou gaan tot herstel of erkennen van aansprakelijkheid. [de aannemer] moet daarom de schade van [koper woning] vergoeden. Deze schade kan worden vastgesteld op het bedrag waartoe [koper woning] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld.
Schade is niet buitenproportioneel
6.37.
De gevorderde schade is niet buitenproportioneel. [de aannemer] stelt weliswaar dat het goed mogelijk is om een bitumen dakbedekking met dampwerende folie en isolatie voor een bedrag van € 5.000,00 exclusief btw te plaatsen, maar zij heeft dit niet onderbouwd. [de aannemer] schrijft in haar conclusie van antwoord weliswaar dat zij het recht voorbehoudt om later in de procedure prijsopgaven/offerten in het geding te brengen, maar zij heeft dat niet meer gedaan. Dat had wel op haar weg gelegen aangezien [verkoper woning] in de hoofdzaak het schadebedrag heeft onderbouwd met het rapport van [deskundige 1] en de offerte van [deskundige 2 ] . Gelet hierop is onvoldoende onderbouwd dat het schadebedrag buitenproportioneel is.
Buitengerechtelijke kosten worden afgewezen
6.38.
De door [koper woning] gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. [koper woning] heeft namelijk niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [koper woning] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Dat [koper woning] bewijs heeft aangeboden dat hij kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand heeft gemaakt, maakt dit niet anders. [koper woning] kan namelijk pas tot bewijs worden toegelaten als hij voldoende heeft gesteld. Dat heeft hij niet gedaan.
Proceskosten
6.39.
De vordering van [koper woning] omvat de veroordeling van [de aannemer] tot vergoeding van de proceskosten in de hoofdzaak waarin [koper woning] ten behoeve van [verkoper woning] is veroordeeld. De proceskosten die in de hoofdzaak voor rekening van [koper woning] zijn gekomen, moeten daarom door [de aannemer] worden vergoed. De proceskosten van [verkoper woning] waarin [koper woning] is veroordeeld, zijn begroot op € 3.381,14.
6.40.
[de aannemer] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [koper woning] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,04
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.009,04
6.41.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
7.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
7.1.
veroordeelt [koper woning] tot betaling aan [verkoper woning] van een schadevergoeding van € 27.865,78, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 5 juni 2025 tot de dag van volledige betaling,
7.2.
veroordeelt [koper woning] in de proceskosten van € 3.381,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [koper woning] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.3.
veroordeelt [koper woning] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
7.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de vrijwaringszaak
7.6.
veroordeelt [de aannemer] aan [koper woning] te betalen al hetgeen waartoe [koper woning] in de hoofdzaak jegens [verkoper woning] is veroordeeld, waaronder de proceskosten van de hoofdzaak waarin [koper woning] is veroordeeld, aan de zijde van [verkoper woning] begroot op € 3.381,14,
7.7.
veroordeelt [de aannemer] in de proceskosten van € 2.009,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de aannemer] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.8.
veroordeelt [de aannemer] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
7.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Römers en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.