Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/6076
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Veere), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 oktober 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 20 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 633.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2006) met een gebruikersoppervlakte van 151 m2. De woning is gelegen op een perceel van 615 m2. De woning heeft een garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
Op 19 mei 2026 is door de heffingsambtenaar een compromisvoorstel aangeboden aan belanghebbende. Belanghebbende heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel, zodat geen compromis tot stand is gekomen.
3.7.
Uit de stukken die de heffingsambtenaar heeft overgelegd in de beroepsprocedure volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 633.000 onjuist is. Het beroep is reeds om die reden gegrond.
3.8.
De vraag rest of de heffingsambtenaar de door hem nader getaxeerde waarde van € 603.000 aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Na herziening van de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 603.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [woonplaats] , [referentiewoning 2] te [woonplaats] , [referentiewoning 3] te [plaats 1] en [referentiewoning 4] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen niet gelegen zijn aan een weiland waar sterk overlastgevende mest wordt geïnjecteerd wat leidt tot bodemverzuring en aantasting van de woning. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat een van de referentiewoningen is gelegen in dezelfde straat en dus dezelfde overlast zal ervaren en dat de andere referentiewoningen gelegen zijn aan of nabij weiland/akkerland waarop naar alle waarschijnlijkheid ook sprake is van bemesting en besproeiing, zodat deze goed vergelijkbaar zijn. Bovendien is de ervaren overlast subjectief van aard en laten de luchtfoto’s nagenoeg geen verandering of zichtbare vervuiling zien.
3.10.
Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar er in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, een vergelijkbaar bouwjaar hebben en eenzelfde ligging hebben. Voor wat betreft het argument van belanghebbende dat er te lijden is onder de bodemverzuring en aantasting van de woning die wordt veroorzaakt door het injecteren van mest in het weiland gelegen achter de woning, overweegt de rechtbank als volgt. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat die problemen zich voordoen, is de mate waarin belanghebbende die omstandigheden als zeer problematisch ervaart substantieel groter dan de wijze waarop anderen dit ervaren. Dat volgt uit de verkoopcijfers, meer specifiek het verkoopcijfer van de naastgelegen woning die de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwt. Belanghebbende lijkt daarbij te willen bepleiten dat de toestand van de bodem en de tuin onder geen beding mag veranderen. Hoewel dat valt te billijken, maakt dat niet dat enige verandering daarmee ook een waardedrukkend effect heeft. Immers is de onveranderlijkheid van de locatie niet waardebepalend.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de garage en overkapping afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen opwaartse correcties toegepast voor de ligging, het onderhoudsniveau, de uitstraling en de doelmatigheid ten opzichte van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 603.000 aannemelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden
4.2.
Ook krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank ziet aanleiding om reiskosten op basis van openbaar vervoer toe te kennen, zijnde een bedrag van € 11,60. De verzochte vergoeding voor verzend- en afdrukkosten van foto’s komen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 603.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 11,60 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J.C.J. van Wesel - de Jongh, griffier, op 13 juli 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Aan deze uitspraak hoeft pas uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [2]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.