Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/4712
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. P.R. Autar, verbonden aan Novium Rechtsbijstand),
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Schouwen-Duiveland), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 juli 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 20 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.105.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. P.R. Autar, [persoon 1] (echtgenote van belanghebbende), en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [persoon 2] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1967) met een gebruikersoppervlakte van 104 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.585 m2. De woning heeft een berging en een carport.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 850.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.105.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
3.7.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.142.922 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , de [referentiewoning 2] en de [referentiewoning 3] , allen te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende voert gemotiveerd aan dat referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn gelet op de oppervlakten, het kwaliteitsniveau en de voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de referentiewoningen wel vergelijkbaar zijn en zijn ingeschaald met de kenmerken die behoren bij de toestand van de verkoop. Met de onderlinge verschillen rekening is gehouden door correcties toe te passen.
3.9.
Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar er in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, eenzelfde ligging hebben, een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte hebben en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de berging en carport afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met onderhoud en afwerking van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren heeft toegekend en bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties heeft toegepast voor de ligging, de kwaliteit, het onderhoud de doelmatigheid en het voorzieningenniveau ten opzichte van de woning. De heffingsambtenaar heeft verklaard hierbij rekening te hebben gehouden met de lekkage in de schoorsteen. De rechtbank overweegt dat belanghebbende geen aanvullende gegevens heeft overgelegd waaruit blijkt dat verdere correcties noodzakelijk zijn. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.11.
Belanghebbende voert aan dat de toegepaste grondstaffel leidt tot een te hoge grondwaarde van de grond bij de woning en dat vergelijkbare kavels in de omgeving met een vergelijkbare ligging per m2 lager zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar verklaart dat de grondwaarde op dezelfde wijze is berekend als andere woningen in de omgeving en dat een opwaardering is toegepast vanwege de unieke ligging aan de [straat] , net als bij andere woningen gelegen aan de [straat] . De heffingsambtenaar verwijst hierbij specifiek naar een nabijgelegen bouwkavel aan de [adres 2] die is verkocht voor een hogere m2-prijs dan die is toegepast bij de grond van onderhavige woning. Indien die m2-prijs zou worden toegepast op de grond bij onderhavige woning, zou dit al bijna de beschikte waarde vertegenwoordigen, zodat hieruit blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde van het object een hoge waarde vertegenwoordigt, met name door de verwijzing naar de verkoop van de nabijgelegen bouwkavel aan de [adres 2] te [plaats] en de daaruit volgende m2-prijs.
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J.C.J. van Wesel - de Jongh, griffier, op 13 juli 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.