Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4830
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Schouwen-Duiveland), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 288.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen [gemachtigde] en [taxateur 1] , taxateur. Belanghebbende is zonder kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen.
1.4.
Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang, ook blijkens de loggegevens, op 31 maart 2026 om 9:36 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van belanghebbende.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1955) met een gebruikersoppervlakte van 85 m2. De woning is gelegen op een perceel van 725 m2. De woning heeft twee bergingen en een carport.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 230.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 288.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
3.7.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 317.083 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 2] , [referentiewoning 2] te [plaats 3] , [referentiewoning 3] te [plaats 4] en [referentiewoning 4] te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 2] , [referentiewoning 2] te [plaats 3] en [referentiewoning 4] te [plaats 1] wat betreft uitstraling, bouwjaar, gebruikersoppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De referentiewoningen zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank acht de referentiewoning [referentiewoning 3] te [plaats 3] echter relatief slecht vergelijkbaar gelet op het veel eerdere bouwjaar en de aanwezigheid van een gastenverblijf. De heffingsambtenaar heeft zijn keuze om ook deze referentiewoning in de waardebepaling te betrekken, niet nader toegelicht. Gelet op het voorgaande laat de rechtbank referentiewoning [referentiewoning 3] te [plaats 3] buiten beschouwing. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de gebruikte referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de berging, garage en carport afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de doelmatigheid, de kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.10.
Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 2 november 2023 door taxateur [taxateur 2] naar de waardepeildatum 27 oktober 2023, waarin de waarde voor de woning is getaxeerd op € 230.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [referentiewoning 5] te [plaats 1] , [referentiewoning 6] te [plaats 5] en [referentiewoning 7] te [plaats 3] ten grondslag gelegd. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport is opgemaakt voor de verkoop van de woning binnen de familie en de waarde is vastgesteld naar een andere waardepeildatum, namelijk 27 oktober 2023. Verder zijn twee van de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen te ver van de waardepeildatum verkocht en heeft belanghebbende niet onderbouwd waarom de andere referentiewoningen beter vergelijkbaar zijn met onderhavige woning dan de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2023, en een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de gemiddelde m2-prijs die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt.
3.11.
Belanghebbende maakt als laatste een vergelijking met de WOZ-waarde van de [adres 2] te [plaats 1] . De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van andere woningen niet relevant is voor het vaststellen van de WOZ-waarde en dat de WOZ-waarde waarnaar is verwezen een vorig belastingjaar betreft. Bovendien heeft deze woning een andere bestemming, zodat hieraan een andere taxatiemethodiek ten grondslag ligt. De rechtbank overweegt dat zij geen waarde kan hechten aan de vergelijking van belanghebbende, omdat de WOZ-waarde van een andere woning geen gegeven is waaraan bij de waardebepaling van de woning belang kan worden gehecht. De waarde van de woning moet op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen – rondom de waardepeildatum bepaald worden, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J.C.J. van Wesel - de Jongh, griffier, op 13 juli 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.