Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 24/4786 en 24/4787
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 juli 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] (België), belanghebbende
(gemachtigde: mr. M.P.C. Hendriks),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa (gemeente Sluis), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de (afzonderlijke) uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 21 maart 2023 de waarden van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning) per 1 januari 2021 en 1 januari 2022 vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor de jaren 2022 en 2023 opgelegd (de aanslagen OZB).
Zaaknummer
Jaar
Waarde
BRE 24/4786
2022
€ 3.019.000
BRE 24/4787
2023
€ 4.206.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarden van de woning verlaagd tot respectievelijk € 2.700.000 per waardepeildatum 1 januari 2021 en € 3.861.000 per waardepeildatum
1 januari 2022. De aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 12 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, gemachtigde mr. M.P.C. Hendriks en namens de heffingsambtenaar, mr. [vertegenwoordiger] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement (bouwjaar 2020) met een gebruiksoppervlakte van 165 m². De woning beschikt over een onderpandige garage van 59 m², een parkeerplaats van 14 m² en een berging/schuur.
2.1.
De bouw van de woning is gestart in 2020. In juli 2021 is een deel van de oplevering geweigerd. Het betreft de balkons en gemeenschappelijke ruimtes.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB, zoals deze luiden na de uitspraken op bezwaar, te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslagen OZB volgt daarom het oordeel over de waarden van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 2.717.100 per waardepeildatum 1 januari 2021 en een waarde van € 3.785.400 per waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarden van € 2.700.000 per waardepeildatum 1 januari 2021 en € 3.861.000 per waardepeildatum 1 januari 2022.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB, zoals deze luiden na uitspraken op bezwaar, niet te hoog zijn vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf: schending motiveringsbeginsel
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft gemotiveerd waarom hij bij de waardering voor de onderhavige belastingjaren is uitgegaan van volledige oplevering van de woning, terwijl de bouw van de woning - net als in het belastingjaar 2021 - nog niet volledig was voltooid. De rechtbank vat dit op als een beroep op schending van het motiveringsbeginsel.
4.1.
De rechtbank overweegt dat schending van het motiveringsbeginsel volgens vaste jurisprudentie alleen tot gevolg heeft dat de rechtbank, als zij de uitspraken van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. Een eventueel motiveringsgebrek kan dan ook niet op zichzelf leiden tot vermindering van de beschikkingen en aanslagen, zoals belanghebbende wel bepleit. De rechtbank acht de uitspraken op bezwaar echter voldoende en deugdelijk gemotiveerd. De motivering gaat voldoende in op de grieven van belanghebbende. De enkele omstandigheid dat belanghebbende zich niet kan vinden in de motivering van de heffingsambtenaar, betekent niet dat sprake is van een motiveringsgebrek.
De waarden van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.3.
De waarden van de woning zijn bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststellingen in beroep taxatierapporten ten grondslag gelegd die op 1 oktober 2024 door [taxateur] zijn opgemaakt.
4.6.
In de taxatiematrices zijn de waarden van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op berekende waarden van € 3.097.000 (waardepeildatum 1 januari 2021) en € 4.045.000 (waardepeildatum 1 januari 2022). In beide taxatiematrices zijn als referentiewoningen gebruikt de appartementen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle gelegen te [plaats 2] .
Is de vergelijkingsmethode de juiste waarderingsmethode of is sprake van een ‘woning in aanbouw’?
4.7.
Belanghebbende stelt dat de woning op de waardepeildata nog niet geheel is opgeleverd. Dit stelt de rechtbank voor de vraag of al dan niet sprake is van een woning in aanbouw. Voor dat geval moet namelijk een andere waarderingstechniek worden toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is dat voor onderhavige belastingjaren niet aan de orde. Belanghebbende voert aan dat als gevolg van de bouwkundige gebreken sprake is van inperking van het woongenot. Daaruit blijkt dat in de basis wel sprake is van bewoning (waarvan het genot echter niet optimaal zou zijn). De weigering van een gedeelte van de oplevering (de balkons en gemeenschappelijke ruimtes) maakt dat niet anders. Immers, belanghebbende kan er wonen. Anders dan in het voorafgaande belastingjaar is daarom voor de onderhavige belastingjaren wel sprake van een voltooide woning. De rechtbank oordeelt daarom dat de heffingsambtenaar terecht de vergelijkingsmethode heeft toegepast.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
4.8.
Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] . Hij voert daartoe aan dat referentiewoning [referentiewoning 1] een appartement op de begane grond betreft en de [referentiewoning 2] een penthouse betreft. Deze referentiewoningen zijn dus niet op dezelfde verdieping gelegen als de woning en ondervinden daardoor niet dezelfde gebreken aan de schuifpuien en balkons (lekkages).
4.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wel voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex, bestaande uit twee gebouwen, als de woning van belanghebbende. Daarmee zijn de referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar, uitstraling en gebruiksoppervlakte uitzonderlijk goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildata, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Dat geldt ook voor de referentiewoning [referentiewoning 1] voor zover het waardepeildatum 1 januari 2022 betreft. Voor zover het waardepeildatum 1 januari 2021 betreft, is de referentiewoning [referentiewoning 1] meer dan één jaar na de waardepeildatum verkocht. Gezien de relatief beperkte overschrijding en de sterke vergelijkbaarheid met de woning van belanghebbende, is de rechtbank van oordeel dat het verkoopgegeven van deze referentiewoning ook kan dienen ter onderbouwing van de waarde op waardepeildatum 1 januari 2021.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
4.10.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling van de woning. Daartoe voert belanghebbende aan dat de woning in onderhavige jaren kampte met bouwkundige gebreken aan de schuifpuien en balkons, wat leidde tot lekkages. Hierdoor stonden er gedurende die periode steigers rondom de woning. Deze factoren hebben ertoe geleid dat de woning op de waardepeildata nog niet definitief was opgeleverd. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar de in de bezwaarprocedure overgelegde foto’s, waaruit de bouwkundige gebreken op de mancolijst blijken.
4.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze voor beide belastingjaren rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
4.12.
Wat betreft het kwaliteitsniveau met betrekking tot het belastingjaar 2022 constateert de rechtbank dat de taxateur een factor 2 heeft gehanteerd, resulterend in een aftrek van € 2.184,74. Over het doelmatigheidsniveau met betrekking tot jaar 2022 constateert de rechtbank dat de taxateur ook een factor 2 heeft gehanteerd, resulterend in een aftrek van € 1.092,37. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat, in tegenstelling tot wat er in het verweerschrift staat, deze correcties op kwaliteit en doelmatigheid bedoeld zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de bouwkundige gebreken niet zodanig dat een verdere neerwaartse correctie naar factor 1 voor het kwaliteits- en doelmatigheidsniveau is gerechtvaardigd.
4.13.
Wat betreft het kwaliteitsniveau met betrekking tot het belastingjaar 2023 constateert de rechtbank dat de taxateur een factor 2 heeft gehanteerd, resulterend in een aftrek van € 2.616,14. Over het doelmatigheidsniveau met betrekking tot jaar 2023 constateert de rechtbank dat de taxateur ook een factor 2 heeft gehanteerd, resulterend in een aftrek van € 1.308,07. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat, in tegenstelling tot wat er in het verweerschrift staat, deze correcties op kwaliteit en doelmatigheid bedoeld zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de bouwkundige gebreken niet zodanig dat een verdere neerwaartse correctie naar factor 1 voor het kwaliteits- en doelmatigheidsniveau is gerechtvaardigd.
4.14.
Ook de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de uitstraling van de woning, volgt de rechtbank niet. De geplaatste steigers rondom de woning houden verband met de werkzaamheden aan de bouwkundige gebreken en niet met de uitstraling van de woning op zichzelf. Op basis van de overgelegde foto’s acht de rechtbank het uitstralingsniveau van de woning en de referentiewoningen vergelijkbaar, omdat rondom zowel de referentiewoningen als de woning steigers waren geplaatst. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook terecht geen correctie voor uitstraling toegepast.
4.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woning voor de belastingjaren 2022 en 2023, zoals deze luiden na de uitspraken op bezwaar, niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de beschikkingen en de aanslagen OZB, zoals deze luiden na de uitspraken op bezwaar, gehandhaafd blijven.
5.1.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 20 juli 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.