Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 26/325 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 449.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 30 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [vertegenwoordiger] en [taxateur] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
Vooraf: ontvankelijkheid van het beroep
3. Volgens belanghebbende heeft hij de uitspraak op bezwaar van 15 mei 2025 pas op 15 januari 2026 ontvangen. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het niet mogelijk is om een bewijs van de verzending van de uitspraak op bezwaar aan te leveren. De rechtbank gaat ervan uit dat belanghebbende pas op 15 januari 2026 bekend is geworden met de uitspraak op bezwaar en dat dus toen de beroepstermijn van zes weken is gaan lopen. De rechtbank heeft het beroepschrift op 17 januari 2026 ontvangen. Dat is binnen de beroepstermijn en dus tijdig. Het beroep is daarom ontvankelijk.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.2.
De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling onderbouwd met een taxatiematrix. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 461.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , in [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.3.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.4.
Belanghebbende heeft de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan onder meer de werkruimte, de garage en de aanbouw van de woonruimte is een afzonderlijk waarde toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.5.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de waarde voor de woning per de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld.
Waardeontwikkeling WOZ-waarde
4.6.
Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar, in vergelijking met gemiddelde landelijke stijgingen van de WOZ-waarden en in vergelijking tot zijn buurman die een verlaging heeft gekregen. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend of de waarde van het buurpand, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die op een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gelet op het voorgaande zijn de stijging van de vastgestelde waarde van de woning zelf en de stijging of daling van de vastgestelde waarde van andere woningen niet van belang bij de waardebepaling van de woning.
Conclusie
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.