Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4264
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het [woonadres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 832.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder meer ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 november 2025 op zitting behandeld. Partijen waren niet aanwezig ter zitting. Belanghebbende heeft zich afgemeld voorafgaand aan de zitting. De heffingsambtenaar is zonder kennisgeving niet ter zitting verschenen.
1.4.
De heffingsambtenaar is via het systeem Digitale Toegang op 3 oktober 2025, om 10:00 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. Op dezelfde datum is een notificatie van de plaatsing van dit bericht aan de heffingsambtenaar verzonden naar het door de heffingsambtenaar voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat de heffingsambtenaar dit bericht op 3 oktober 2025 heeft ontvangen. De rechtbank stelt daarmee vast dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 795.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 832.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.3.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de waarde slechts naar zijn standpunt in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft echter geen taxatierapport of andere onderbouwende stukken in het geding gebracht. Daarmee ontbreekt een concrete onderbouwing van de vastgestelde waarde.
4.4.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 795.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende naar een taxatierapport verwijst, maar dat dit rapport niet is ingebracht gedurende de beroepsfase. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat sprake is van verzakking van de woning en dat geen sprake is van twee stuwende duikers zoals juristen van het Waterschap Scheldestromen beweren. Deze stellingen zijn echter niet met stukken onderbouwd en belanghebbende heeft evenmin aangegeven welke waardevermindering hieruit zou moeten volgen. Belanghebbende heeft daarom de door hem gestelde waarde niet voldoende onderbouwd.
4.5.
Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 815.000.
Conclusie
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar, vermindert de WOZ-waarde en vermindert de aanslag dienovereenkomstig. De heffingsambtenaar moet het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2023 tot een bedrag van € 815.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.