Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4668
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het adres [woonadres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 557.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar [vertegenwoordiger] deelgenomen. Belanghebbende heeft zich voorafgaand aan de zitting afgemeld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit het bouwjaar 1979. De woning heeft een woonoppervlakte van 65 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 651 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 450.000 en subsidiair een waarde die in ieder geval lager is dan € 557.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 557.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 560.000 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] allen gelegen te [plaats] .
4.4.
Belanghebbende stelt dat [referentiewoning 1] te [plaats] een perceeloppervlakte van 625 m2 heeft. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat het perceeloppervlakte van de woning volgens Geoweb en het Kadaster 468 m2 bedraagt. Het groene stuk dat aan het pad bij de woning grenst behoort tot gemeentegrond en niet tot het perceel. De rechtbank acht dit aannemelijk en volgt de heffingsambtenaar hierin. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een perceeloppervlakte van 625 m2.
4.5.
Volgens belanghebbende is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelt dat de woning aan de [referentiewoning 4] en de woning aan de [referentiewoning 1] te [plaats] groter en in veel betere staat zijn. De rechtbank volgt belanghebbende niet in dit standpunt. De referentiewoningen zijn van omstreeks hetzelfde bouwjaar als de woning van belanghebbende en het verschil in oppervlakten zit verdisconteerd in de waardeberekening. Zonder nadere onderbouwing met verifieerbare stukken acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten in een slechtere staat verkeren.
4.6.
Belanghebbende stelt dat een grondprijs van maximaal € 50 euro per vierkante meter gehanteerd zou moeten worden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er wordt gewerkt met een grondstaffel die is opgenomen in de taxatiematrix. De rechtbank volgt deze toelichting en acht de gehanteerde grondstaffel voldoende onderbouwd.
4.7.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de woning in slechte staat verkeerde en niet verhuurbaar was. Dit zou een waarde verminderende factor moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft dit standpunt van belanghebbende betwist en gesteld dat volgens zijn informatie de woning in 2023 nog werd verhuurd. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende onvoldoende heeft onderbouwd dat de staat van de woning zodanig slecht was dat dit tot een lagere waarde zou moeten leiden.
4.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank met de matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.9.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat in beroep een taxatiematrix is overgelegd met andere vergelijkingsobjecten dan die welke in bezwaar zijn gehanteerd. Daarmee is de waardevaststelling in beroep gebaseerd op een gewijzigde onderbouwing. Een deel van de door belanghebbende aangevoerde beroepsgronden heeft betrekking op de vergelijkingsobjecten uit de bezwaarfase en mist daarom in beroep relevantie. Voor zover belanghebbende deze gronden heeft gehandhaafd, kunnen deze niet leiden tot een ander oordeel over de in beroep gehanteerde waardebepaling.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.