Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/432775 / HA ZA 25-138
Vonnis van 11 februari 2026
in de zaak van
[partij 1],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij 1] ,
advocaat: mr. J.C. Koreman,
tegen
[partij 2],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij 2] ,
advocaat: mr. J. Nederlof.
1.De zaak in het kort
1.1.
[partij 1] en [partij 2] zijn broer en zus van elkaar. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van een woning in [plaats] . Partijen zijn daarmee deelgenoten in een eenvoudige gemeenschap. Beide partijen willen verdeling van de gemeenschap door verkoop van de woning aan een derde. Partijen zijn het echter niet eens over de verdeling van de overwaarde van de woning.
1.2.
De rechtbank bepaalt in dit vonnis de wijze waarop de woning verkocht moet worden en hoe de overwaarde verdeeld moet worden.
2.Het verloop van de procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 25 juni 2025 en de daarin genoemde processtukken,
de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende vermeerdering van eis van [partij 1] ,
de (antwoord)akte met betrekking tot wijziging van eis van [partij 2] ,
de mondelinge behandeling van 27 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
de spreekaantekeningen van de advocaat van [partij 1] , zoals hij die tijdens de mondelinge behandeling heeft voorgelezen,
de schriftelijke toelichting van [partij 2] , zoals zij die tijdens de mondelinge behandeling heeft voorgelezen.
2.2.
De rechtbank heeft aan het einde van de mondelinge behandeling bepaald dat er een vonnis zal komen.
3.De feiten
3.1.
[partij 1] en [partij 2] zijn broer en zus van elkaar.
3.2.
[partij 1] en [partij 2] zijn samen voor gelijke delen eigenaar van de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: ‘de woning’). De akte van levering is op 21 juni 2002 bij de notaris gepasseerd.
3.3.
In het kader van de financiering van de woning zijn partijen een hypothecaire geldlening aangegaan bij Aegon . Het betreft een aflossingsvrije spaarhypotheek ter hoogte van € 226.890,00 met een looptijd tot 21 juni 2032. Aan de spaarhypotheek is voor zowel [partij 1] als [partij 2] een verzekerings(spaar)polis gekoppeld. De maandelijkse premie daarvoor bedraagt € 110,58 en wordt door iedere partij zelf betaald.
3.4.
Partijen hebben afgesproken dat met de hypothecaire geldlening niet alleen de koopsom van de woning en de kosten voor het verkrijgen daarvan zouden worden betaald, maar ook een persoonlijke schuld van beide partijen zou worden afgelost. Met dat doel heeft [partij 1] een bedrag van € 6.861,65 ontvangen en [partij 2] € 11.080,54. De aflossing van deze beide persoonlijke leningen is dus meegefinancierd in de hypotheek.
3.5.
[partij 1] is na de aankoop van de woning in de woning gaan wonen. Vanaf 2015 is de echtgenote van [partij 1] bij hem ingetrokken. [partij 1] en zijn echtgenote hebben een dochter gekregen, die inmiddels 8 jaar oud is. [partij 2] en later ook haar (toenmalige) echtgenoot hebben in de periodes 24 juni 2002 tot 23 december 2004 en 13 april 2005 tot 12 februari 2008 ook in de woning gewoond.
3.6.
[partij 1] heeft de kosten verbonden aan de woning, zoals de hypotheekrente en eigenaarslasten, steeds voor zijn rekening genomen.
3.7.
Op 15 juni 2022 hebben partijen elkaar uitgebreid telefonisch gesproken. [partij 1] heeft van dat gesprek een transcriptie in het geding gebracht, opgesteld door een beëdigd vertaler Turks. In de transcriptie staan onder meer de volgende uitlatingen van [partij 2] te lezen:
“Ik heb Aegon gebeld en gezegd, die jongen betaalt alles zelf, hij kan het betalen heb ik gezegd, ook toen het 1100 euro was betaalde hij het, heb ik gezegd. Ik heb alsjeblieft gezegd, ik hoef geen overwaarde van dit huis te hebben van mijn broer, hij, ik weet zeker heb ik gezegd, er is nog maar tien jaar overgebleven heb ik gezegd, jullie kunnen het hele huis aan hem geven, heb ik gezegd.
(…) alsjeblieft heb ik gezegd, weet je waarom hij mij een handtekening heeft laten zetten, heb ik gezegd en mij mede-eigenaar heeft gemaakt? Hij weet niet hoe het moet, hij heeft het per ongeluk gedaan, heb ik gezegd, hij wilde alleen maar dat ik borg voor hem stond, ik zweer het, deze jongen betaalt alles zelf.
(…) ze hebben gezegd, we zullen het gaan bekijken en zijn daarna weggegaan, als je het wil dan kan ik het proberen, want het is al twintig jaar, dat ik het op jouw naam zetten, ik heb gezegd, ik hoef geen overwaarde te hebben heb ik gezegd, per slot van rekening, het is mijn broer laat het goede op de juiste plek terechtkomen heb ik gezegd, ik hoef geen overwaarde heb ik gezegd (…), hij woont daar al twintig jaar en hij kan het niet zelf maar zet die polis op zijn naam, dan kan ik weg.
(…) Echt waar [partij 1] , ik zeg het je nogmaals, ik zal Aegon bellen en zeggen, zet het allemaal maar op naam van mijn broertje, ik hoef niks, geen overwaarde, alleen maar hetgeen er uit mijn polis komt, zelfs dat, zelfs dat…. kan ik je helpen en het jou geven.
(…) ik hoef die overwaarde niet, wat moet ik met de overwaarde van dit huis, dit huis heeft geen winst gemaakt [partij 1] , wij hebben gewoon geen geluk (…).
Wat stelt dit huis nu voor, al twintig jaar lang heeft het geen overwaarde kunnen opbouwen, en de reden dat ik heb gewacht is omdat ik me geen schuld kon permitteren (…).”
3.8.
De (toenmalige) advocaat van [partij 2] heeft [partij 1] bij brief van 20 november 2023 aangegeven dat [partij 2] niet meer samen eigenaar wilde zijn van de woning. [partij 1] is verzocht om aan te geven of hij mee wilde werken aan een overname van de woning, onder betaling aan [partij 2] van de helft van de overwaarde van de woning en de opgebouwde waarde van de spaarpolis.
3.9.
[partij 1] heeft vervolgens zonder succes geprobeerd de benodigde financiering rond te krijgen. Uiteindelijk heeft ook [partij 1] aangegeven de woning te willen verkopen. De echtgenote en dochter van [partij 1] zijn inmiddels geëmigreerd naar Turkije . [partij 1] zal volgen zodra de woning verkocht is.
3.10.
Er vinden gesprekken plaats tussen partijen om tot een oplossing te komen, onder begeleiding van een financieel adviseur en later de advocaat van [partij 1] . Deze gesprekken hebben niet het gewenste resultaat.
3.11.
[makelaar] te [plaats] heeft de marktwaarde van de woning per peildatum 25 juli 2024 getaxeerd op € 350.000,00. Uit het taxatierapport van de makelaar van 2 augustus 2024 blijkt dat de bouwkundige toestand van de woning redelijk is en er binnen 5 jaar geen kosten voor de reparatie van gebreken te verwachten zijn. De WOZ- waarde van de woning bedroeg per 1 januari 2023 € 281.000,00.
4.Het geschil
De vorderingen van [partij 1] (de zaak in conventie)
4.1.
[partij 1] vordert na wijziging van eis – samengevat – dat de rechtbank:
I. [partij 1] machtigt tot de verkoop van de woning en machtigt om daarbij alles te mogen doen en laten om via [makelaar] tot een spoedige verkoop tegen een reële marktprijs te komen, waarbij de woning te koop zal worden gezet voor een door de makelaar in overleg met [partij 1] te bepalen vraagprijs, en de woning zal worden verkocht voor een prijs gelijk aan of hoger dan de door [partij 1] in overleg met de makelaar te bepalen bodemprijs,
II. [partij 2] verplicht om de werkzaamheden van de makelaar te gedogen en op eerste verzoek van de makelaar haar volledige medewerking te verlenen aan werkzaamheden gericht op verkoop van de woning, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per gebeurtenis of dag dat [partij 2] haar medewerking geheel of gedeeltelijk niet verleent of verhindert dat de noodzakelijke werkzaamheden om te komen tot verkoop van de woning worden verricht,
III. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste toestemming en/of wilsverklaring van [partij 2] tot het verlenen van een opdracht aan een door [partij 1] aan te wijzen makelaar,
IV. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste toestemming en/of wilsverklaring van [partij 2] tot het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot de woning voor een verkoopprijs gelijk of hoger dan de bepaalde bodemprijs, indien [partij 2] niet binnen een door de rechtbank te stellen termijn de vereiste toestemming, schriftelijke akkoordverklaring of ondertekening van de koopovereenkomst heeft gegeven of uitgevoerd,
V. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van alle door [partij 1] te verrichten noodzakelijke (rechts)handelingen met betrekking tot levering van de woning na de verkoop daarvan, indien [partij 2] niet op eerste schriftelijke verzoek van de notaris binnen de door de notaris gestelde termijn medewerking verleent aan alle vereiste (rechts)handelingen voor overdracht en levering van de woning aan de koper,
VI. bepaalt dat de kosten verband houdende met de verkoop en eigendomsoverdracht van de woning, waaronder de kosten van de makelaar, voor rekening van [partij 1] en [partij 2] samen zijn en [partij 2] veroordeelt om de helft van de kosten voor haar rekening te nemen,
VII.
primair:
primair:
voor recht verklaart dat er in de rechtsverhouding tussen [partij 1] en [partij 2] sprake was van slechts een overeenkomst van borgstelling en [partij 2] als gevolg hiervan geen recht heeft op enige (eventuele) overwaarde van de woning,
subsidiair:
voor recht verklaart dat er aan de kant van [partij 2] met betrekking tot haar eventuele aanspraken op (verdeling van) overwaarde op de woning sprake is van afstand van recht,
meer subsidiair:
de navolgende vergoedingsrechten die [partij 1] jegens de gemeenschap heeft toewijst en bepaalt dat [partij 1] gerechtigd is om deze bedragen te verrekenen met een eventueel aan [partij 2] toekomend aandeel in de gemeenschap en overwaarde van de woning, door de notaris bij voorrang uit de opbrengst te betalen aan [partij 1] :
1. een bedrag van € 93.752,43 (50% van € 187.504,85) aan de door hem betaalde (netto) hypotheekrente,
2. een bedrag van € 5.327,31 (50% van € 10.654,00) aan door hem betaalde eigenaarslasten over de periode 2002 tot en met december 2024,
3. een bedrag van € 22.291,21 (50% van € 44.582,42) aan door hem betaalde kosten van onderhoud en woningverbetering,
4. een bedrag van € 10.190,55 aan door hem betaalde extra hypotheekrente als gevolg van het in de hypotheek opnemen van het doorlopend krediet van [partij 2] ,
uiterst subsidiair:
voor het geval de betaalde hypotheekrente en de extra betaalde hypotheekrente vanwege het opnemen van het doorlopend krediet in de hypotheek niet als gemeenschapsschulden hebben te gelden, aan [partij 1] toewijst de vorderingen die hij op [partij 2] heeft uit hoofde van:
1. de door hem betaalde hypotheekrente gedurende de periode dat [partij 2] en haar man bij hem woonden, van € 30.530,50 (50% van € 61.061,00),
2. de betaalde extra hypotheekrente als gevolg van het in de hypotheek opnemen van het doorlopend krediet van [partij 2] , van € 10.190,55,
en bepaalt dat [partij 1] gerechtigd is om deze bedragen te verrekenen met een eventueel aan [partij 2] toekomend deel van de overwaarde van de woning, door de notaris bij voorrang uit de opbrengst te betalen aan [partij 1] ,
VIII. een verdeling beveelt die de rechtbank in goede justitie juist en wenselijk acht,
IX. [partij 2] veroordeelt in de kosten van de procedure.
4.2.
De primaire vordering onder VII (verklaring voor recht dat slechts sprake is geweest van een borgstelling) is door [partij 1] tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder VII zijn gehandhaafd.
4.3.
[partij 1] vordert dat de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Dat betekent dat hij het vonnis ook direct wil kunnen uitvoeren in het geval [partij 2] in hoger beroep gaat.
4.4.
[partij 2] voert verweer. [partij 2] vindt dat [partij 1] niet ontvankelijk moet worden verklaard of dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen.
De tegenvorderingen van [partij 2] (de zaak in reconventie)
4.5.
[partij 2] vordert – samengevat – dat de rechtbank:
primair:
[partij 2] machtigt tot het te gelde maken van de woning met behulp van [makelaar] , het te koop aanbieden van de woning en het tegen een door de makelaar redelijk geachte prijs verkopen van de woning,
[partij 1] veroordeelt om [partij 2] toe te laten tot de woning wanneer dit met het oog op de verkoop noodzakelijk is, zoals noodzakelijke reparaties, opruimwerkzaamheden of dringende onderhoudswerkzaamheden en bezoeken van de makelaar of potentiële kopers, waarbij [partij 1] de adviezen van de makelaar dient op volgen en daaraan zijn medewerking moet verlenen,
bepaalt dat [partij 1] na verkoop van de woning moet zorgen voor ontruiming van de woning tenminste 7 dagen voor de leveringsdatum bij de notaris, onder machtiging van [partij 2] om dit in geval van weigering door derden op kosten van [partij 1] te laten verrichten, waarbij [partij 1] [partij 2] en deze derden tot de woning moet toelaten,
[partij 1] veroordeelt om [partij 2] een dwangsom van € 500,00 te betalen voor iedere keer dat hij niet aan de veroordeling onder B en C voldoet, tot een maximum van
€ 50.000,00,
€ 50.000,00,
bepaalt dat indien [partij 1] niet tijdig voldoet aan wat hiervoor is gevorderd, dit vonnis in de plaats treedt van de toestemmende wilsverklaring van [partij 1] voor dat deel van de notariële akte van levering, met bepaling dat de akte rechtsgeldig kan worden ingeschreven in de daartoe bestemde registers,
subsidiair:
bepaalt dat [makelaar] wordt belast met de verkoop van de woning,
bepaalt dat [partij 1] een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst tot verkoop moet aangaan met [makelaar] en [partij 1] gelast om te verschijnen bij het makelaarskantoor om de bemiddelingsovereenkomst te ondertekenen,
bepaalt dat [partij 1] de verkoopadviezen van [makelaar] moet opvolgen, waaronder de adviezen over de marktconforme vraag- en laatprijs, en alle medewerking zal verlenen aan die werkzaamheden die nodig zijn voor een gunstig verkoopproces, waaronder de gelegenheid bieden voor het maken van foto’s en bezichtigingen, waarbij de woning in een zoveel mogelijk presentabele staat moet verkeren,
I. bepaalt dat de makelaar de vraagprijs bindend vaststelt indien partijen er niet binnen twee weken na opdrachtverlening in slagen om samen de vraagprijs te bepalen,
bepaalt dat partijen de makelaar kunnen vragen om de verkoopprijs bindend vast te stellen, indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de verkoopprijs,
bepaalt dat [partij 1] moet meewerken aan ondertekening van een koopovereenkomst met daarin de dag van levering aan de koper(s), binnen vijf dagen na een verzoek daartoe van [makelaar] en [partij 1] gelast om daartoe te verschijnen op kantoor van de makelaar en de koopovereenkomst te ondertekenen, indien de verkoop plaatsvindt tegen minimaal de door de makelaar bepaalde laatprijs, of een door partijen overeengekomen andere laatprijs en waarbij de koopovereenkomst de voor de woning gebruikelijke condities bevat,
[partij 1] veroordeelt tot medewerking aan ondertekening van de notariële akte van levering, binnen vijf dagen na een verzoek daartoe van de notaris en [partij 1] gelast om bij de notaris te verschijnen om de akte te ondertekenen en alle handelingen te verrichten die nodig zijn voor de levering van de woning,
bepaalt dat de hypothecaire geldlening bij Aegon bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht zal worden afgelost uit de opbrengst van de woning en dat aan beide partijen de op zijn/haar naam gestelde spaarverzekering wordt toebedeeld,
bepaalt dat iedere partij de helft van de kosten van de makelaar en de overige kosten van verkoop en levering moet dragen,
bepaalt dat de verkoopopbrengst na aflossing van de resterende hypothecaire geldlening, de taxatiekosten en de betaling van de kosten van verkoop en overdracht, gelijk tussen partijen moet worden verdeeld,
bepaalt dat [partij 1] een dwangsom moet betalen van € 500,00 per dag dat hij de bovengenoemde veroordelingen niet nakomt, met een maximum van € 50.000,00,
bepaalt dat indien [partij 1] niet tijdig voldoet aan dat wat hierboven is gevorderd, dit vonnis in de plaats treedt van de toestemmende wilsverklaring van [partij 1] voor dat deel van de bemiddelingsovereenkomst, koopovereenkomst en leveringsakte, met bepaling dat de aldus opgemaakte akte rechtsgeldig kan worden ingeschreven in de daartoe bestemde registers,
[partij 1] veroordeelt tot het betalen van een gebruiksvergoeding ter hoogte van het bedrag dat door de rechtbank als vordering zal worden toegewezen ten laste van [partij 2] , of gelijk aan de lasten die voor rekening van [partij 2] zouden komen in haar hoedanigheid van eigenaar van de woning c.q. schuldenaar van de lening, of een door de rechtbank te bepalen vergoeding,
in alle gevallen:
[partij 1] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente,
[partij 1] veroordeelt in de nakosten en daarvoor een bevelschrift afgeeft,
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart.
4.6.
[partij 1] voert verweer. [partij 1] vindt dat de vorderingen van [partij 2] moeten worden afgewezen, met veroordeling van [partij 2] in de proceskosten.
4.7.
De rechtbank gaat hierna bij de beoordeling in op de relevante stellingen die partijen in het kader van de onderbouwing van hun vorderingen en het verweer daartegen hebben aangevoerd.
5.De beoordeling
In beide zaken
5.1.
Beide partijen hebben vele uitgebreid geformuleerde vorderingen ingesteld. In de kern zijn de vorderingen van beide partijen gericht op de verkoop van de woning en de verdeling van de opbrengst. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van [partij 1] (in conventie) en [partij 2] (in reconventie) zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
Verkoop van de woning
5.2.
Zowel [partij 1] als [partij 2] willen tot een verkoop van de gezamenlijke woning aan een derde komen. [partij 1] heeft duidelijk gemaakt dat hij zijn leven verder vorm wil geven in Turkije , waar zijn echtgenote en dochter al verblijven in afwachting van de verkoop van de woning. [partij 2] heeft duidelijk gemaakt dat zij verder wil met haar leven, samen met haar kinderen, zonder de last van de gezamenlijke woning en bijbehorende gezamenlijke hypotheek. Geen van partijen wil dus eigenaar blijven van de woning. Ondanks dat beide partijen verkoop van de woning aan een derde willen, slagen zij er niet in om dit in onderling overleg voor elkaar te krijgen. Tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht dat het geschil over de verdeling van de opbrengst van de woning daar aan in de weg staat.
5.3.
Partijen hebben aangegeven te verwachten dat zij met bijstand van hun advocaten in staat zullen zijn om de verkoop van de woning in onderling overleg te realiseren, zodra de rechtbank duidelijkheid heeft gegeven over de verdeling van de opbrengst. Beide partijen hebben hun vorderingen gericht op de wijze van verkoop van de woning echter niet ingetrokken en de rechtbank niet gevraagd om enkel te oordelen over de – kort gezegd – financiële vorderingen. Dat betekent dat de rechtbank ook zal bepalen op welke wijze de woning verkocht dient te worden, nu daar geen overeenstemming over bestaat.
5.4.
Daarbij geldt op grond van artikel 3:185 BW Pro dat de rechtbank de verdeling van de woning vast kan stellen, zonder dat zij daarbij gebonden is aan wat partijen hebben gevorderd. De rechtbank stelt de wijze van verdeling van de woning als volgt vast, daarbij rekening houdend met de belangen van beide partijen. Daarbij geldt ook dat dit vonnis in de plaats treedt van een daartoe benodigde akte indien een partij zijn of haar medewerking (alsnog) weigert.
5.5.
Beide partijen dienen het door hen allebei genoemde makelaarskantoor [makelaar] opdracht te geven om de verkoop van de woning op zich te nemen. De rechtbank ziet geen aanleiding om één van partijen te machtigen tot verkoop over te gaan, mede namens de andere partij. Beide partijen zijn voor een gelijk deel eigenaar van de woning en beide partijen willen tot een verkoop komen. Van beide partijen kan en mag worden verlangd dat zij daaraan hun volledige medewerking verlenen, binnen 3 weken na dit vonnis.
5.6.
De ingeschakelde makelaar zal in overleg met zowel [partij 1] als [partij 2] een marktconforme vraag- en laatprijs van de woning bepalen. Als dat overleg niet binnen een week na het voorstel van de makelaar tot overeenstemming tussen partijen leidt, geldt dat de makelaar de vraag- en laatprijs bindend voor partijen vaststelt.
5.7.
[partij 1] is degene die in de woning woont. De rechtbank ziet gelet op de privacy van [partij 1] geen reden om te bepalen dat [partij 2] toegang dient te krijgen tot de woning. Het belang van [partij 2] bestaat er uit dat de woning zo goed mogelijk verkocht kan worden, wat ook op een andere manier bereikt kan worden. Het belang van [partij 1] prevaleert wat betreft de toegang tot de woning boven het belang van [partij 2] . Dat houdt wel in dat [partij 1] gehouden is om alles te doen wat een goede en spoedige verkoop van de woning bevordert. [partij 1] is in dat kader gehouden de adviezen van de makelaar op te volgen. Hij dient bijvoorbeeld de woning zo representatief mogelijk te houden, te faciliteren dat foto’s gemaakt kunnen worden en dat bezichtigingen plaats kunnen vinden.
5.8.
Partijen zullen de (ver)koopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs volgens beide partijen, op de woningmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning, de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, zal de makelaar dit naar beste weten en kunnen bindend bepalen. Indien de verkoopprijs bindend is vastgesteld, zijn partijen verplicht hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan de derde.
5.9.
Partijen zijn over en weer verplicht de noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten om de voormelde wijze van verdeling te effectueren. Dat houdt onder meer in het ondertekenen van de benodigde overeenkomsten (met het makelaarskantoor en de koper(s) van de woning) en de notariële akte van levering van de woning.
5.10.
[partij 1] is gehouden om de woning en het bijbehorende perceel tenminste 7 dagen voor de leveringsdatum ontruimd te hebben en op te leveren conform de met de koper(s) gemaakte afspraken.
5.11.
Gelet op het belang van beide partijen om tot een goede en spoedige verkoop van de woning te komen, gaat de rechtbank ervan uit dat partijen hun medewerking zullen verlenen. Daarom ziet de rechtbank geen noodzaak om de door zowel [partij 1] als [partij 2] gevorderde dwangsom te verbinden aan de veroordelingen. Daarbij weegt voor de rechtbank mee dat het opleggen van een dwangsom de kans vergroot dat partijen naast de al bestaande geschillen ook nog in een executiegeschil belanden. Dat acht de rechtbank onwenselijk.
Verdeling van de opbrengst van de woning
5.12.
De kosten van de makelaar en de notaris moeten door beide partijen voor de helft betaald worden. Zowel [partij 1] als [partij 2] hebben dit gevorderd, zodat dit kan worden toegewezen.
5.13.
De hypothecaire geldlening aangegaan bij Aegon dient bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht van de woning te worden afgelost. Daar zijn partijen het over eens. De op naam van [partij 1] respectievelijk [partij 2] gestelde verzekerings(spaar)polis dient aan de gerechtigde te worden toebedeeld. Tegen deze vordering van [partij 2] heeft [partij 1] geen verweer gevoerd, zodat deze vordering toewijsbaar is.
5.14.
Gelet op de taxatiewaarde zoals bepaald door de makelaar per 25 juli 2024 en de onveranderd krappe woningmarkt, is het de verwachting dat er na aftrek van de kosten van de makelaar en notaris en aflossing van de hypothecaire geldlening een bedrag aan overwaarde zal resteren. Daarover het volgende.
Standpunten van partijen
5.15.
[partij 1] stelt dat [partij 2] geen recht heeft op een aandeel in de overwaarde van de woning. Hij heeft recht op het volledige bedrag aan overwaarde. Hij is van mening dat [partij 2] wat betreft haar aanspraak op overwaarde afstand van recht heeft gedaan. Ook als de rechtbank geen afstand van recht aanneemt, geldt volgens [partij 1] dat [partij 2] geen recht heeft op overwaarde uit de woning. [partij 1] heeft namelijk diverse bedragen voldaan die gelden als schuld van de gemeenschap. Het gaat om de betaalde hypotheekrente, eigenaarslasten en kosten van onderhoud en verbetering van de woning. [partij 2] moet daar voor 50% in bijdragen. De vergoedingen waar [partij 1] jegens de gemeenschap nog recht op heeft, moeten worden voldaan uit het aandeel van de overwaarde dat aan [partij 2] zou toekomen. Ook als de rechtbank aanneemt dat er geen sprake is van gemeenschapsschulden, geldt dat [partij 2] op grond van ongerechtvaardigde verrijking of de bijdrageplicht van artikel 6:10 BW Pro bedragen verschuldigd is aan [partij 1] . Het gaat dan om betaalde hypotheekrente en de extra hypotheekrente die [partij 1] heeft moeten betalen omdat de aflossing van het doorlopend krediet van [partij 2] in de hypothecaire geldlening is meegefinancierd. Deze vorderingen dienen dan middels verrekening met het aan [partij 2] toekomende deel van de overwaarde te worden voldaan, aldus [partij 1] .
5.16.
[partij 2] vindt dat zij recht heeft op 50% van de overwaarde. [partij 2] heeft nooit afstand gedaan van het recht op haar aandeel in de overwaarde van de woning. [partij 1] heeft de uitlatingen van [partij 2] in een verkeerd daglicht gezet. Wat betreft de vergoedingsrechten die [partij 1] nog stelt te hebben, beroept [partij 2] zich in de eerste plaats op verjaring (artikel 3:310 BW Pro). Wat betreft de gevorderde hypotheekrente geldt dat dit geen vergoedingsrecht jegens de gemeenschap oplevert. Het is een hypothecaire last, daar kan geen vergoedingsrecht op worden toegepast. De gestelde kosten van onderhoud en woningverbetering zijn onvoldoende onderbouwd door [partij 1] en moeten daarom al worden afgewezen. Subsidiair, voor zover de rechtbank geen verjaring van de vorderingen aanneemt en van oordeel is dat [partij 2] moet bijdragen in de betaalde hypotheekrente, de eigenaarslasten en de kosten van onderhoud en verbetering, beroept [partij 2] zich op verrekening met de in reconventie gevorderde gebruiksvergoeding. Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. [partij 1] had [partij 2] nodig om de woning te kunnen kopen. Uit deze afhankelijkheid volgt een rechtvaardigingsgrond. Ook is er geen sprake van verarming van [partij 1] , nu hij altijd het woongenot heeft gehad. Wat betreft de extra hypotheekrente die het gevolg is van het meefinancieren van het doorlopend krediet van [partij 2] , merkt zij op dat er sprake is van verjaring en een gezamenlijke afspraak om het zo te doen. Ook is het onduidelijk hoe de vordering is berekend. Er is geen grondslag voor toewijzing van deze vordering.
Het oordeel van de rechtbank
Geen afstand van recht door [partij 2] (vordering van [partij 1] VII subsidiair)
5.17.
[partij 1] baseert zijn stelling dat [partij 2] afstand heeft gedaan van enig recht op overwaarde op uitlatingen die [partij 2] heeft gedaan in het gesprek van 15 juni 2022 (zie 3.7). De rechtbank is van oordeel dat uit deze uitlatingen, in de gehele context van het gesprek bezien, geen afstand van recht door [partij 2] inhouden. Afstand van recht vereist een duidelijke, ondubbelzinnige verklaring van degene die een vorderingsrecht wil prijsgeven. Daar is geen sprake van. Uit de context van het gesprek blijkt dat [partij 2] richting Aegon gesproken heeft over het prijsgeven van overwaarde, om zo te komen tot het beoogde resultaat dat de hypothecaire geldlening alleen op naam van [partij 1] zou komen te staan. De uitlatingen hadden dan ook niet als doel om richting [partij 1] enige rechten prijs te geven, maar om Aegon te bewegen om [partij 2] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de geldlening te ontslaan. Ook blijkt uit het gesprek dat [partij 2] er ten tijde van het gesprek van uit ging dat er geen sprake was van overwaarde. Ook dat maakt dat van een duidelijke, ondubbelzinnige verklaring van [partij 2] om een recht op overwaarde prijs te geven geen sprake is.
Gemeenschapsschulden (vordering van [partij 1] VII meer subsidiair)
5.18.
Subsidiair voert [partij 1] aan dat hij diverse vergoedingsrechten jegens de gemeenschap geldend kan maken. [partij 2] voert diverse verweren tegen de gestelde vergoedingsrechten.
5.19.
Artikel 3:172 BW Pro bepaalt dat deelgenoten in een eenvoudige gemeenschap (waarvan sprake is in dit geval) naar evenredigheid moeten bijdragen aan de uitgaven ten behoeve van de gemeenschap. Ten aanzien van uitgaven die door een deelgenoot zijn gedaan, geldt dat een regresvordering ontstaat voor het deel dat voor rekening van de andere deelgenoot moet komen.
5.20.
De door [partij 1] betaalde hypotheekrente valt niet onder artikel 3:172 BW Pro. Tijdens de zitting heeft de advocaat van [partij 1] ook aangegeven de vordering met betrekking tot de door [partij 1] betaalde hypotheekrente te baseren op de bijdrageplicht van artikel 6:10 BW Pro, en niet op een vergoedingsrecht jegens de gemeenschap. In de dagvaarding en de akte wijziging van eis ging [partij 1] nog wel uit van een vergoedingsrecht jegens de gemeenschap, dit is tijdens de zitting gewijzigd. De wijziging van grondslag heeft echter niet tot een (nadere) wijziging van eis geleid. [partij 1] vordert dus nog steeds vergoeding van de helft van de betaalde hypotheekrente als zijnde een gemeenschapsschuld. Deze vordering is niet toewijsbaar.
5.21.
De door [partij 1] gevorderde bijdrage in de eigenaarslasten en de kosten van onderhoud en woningverbetering vallen wel onder artikel 3:172 BW Pro. Over deze vorderingen oordeelt de rechtbank als volgt.
5.22.
[partij 1] stelt een bedrag van € 10.654,63 aan eigenaarslasten te hebben voldaan in de periode tot 1 december 2024. De helft daarvan dient voor rekening van [partij 2] te komen en bij de verdeling van de gemeenschap te worden toegerekend aan haar (artikel 3:184 BW Pro), aldus [partij 1] . [partij 2] heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van het bedrag of de stelling dat het een gemeenschapsschuld betreft. Haar verweer van [partij 2] houdt in een beroep op verjaring en (subsidiair) een beroep op verrekening.
5.23.
Op grond van artikel 3:310 BW Pro verjaart een rechtsvordering tot vergoeding van schade door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden, met dien verstande dat wanneer sprake is van een regresvordering de verjaringstermijn niet eerder een aanvang kan nemen dan de dag nadat deze vordering opeisbaar is geworden.
5.24.
[partij 1] voert als verweer aan dat de toerekening van artikel 3:184 BW Pro een vordering tot verdeling betreft en niet kan verjaren. De rechtbank verwerpt dit verweer. Het beroep op verjaring ziet immers niet op de vordering tot verdeling maar op de regresvordering van [partij 1] die aan de schuldtoerekening ten grondslag ligt. Deze vordering is wel vatbaar voor verjaring.
5.25.
Ook het beroep op de onaanvaardbaarheidstoets staat niet in de weg aan verjaring. De rechtbank begrijpt dat [partij 1] het onaanvaardbaar vindt dat zijn regresvordering verjaart, omdat hij jarenlang zelf alle lasten van de woning heeft gedragen, en [partij 2] nu aanspraak maakt op een aandeel in de overwaarde zonder ooit iets betaald te hebben. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij 1] daarbij onvoldoende oog voor het feit dat [partij 2] jarenlang risico heeft gelopen (en loopt) als hoofdelijk verbonden schuldenaar voor de volledige hypothecaire geldlening, zelf geen hypotheek heeft kunnen afsluiten, voor het overgrote deel van de tijd de woning niet heeft bewoond en haar eigen woonlasten heeft gehad, en daarbij maandelijks de premie voor de levensverzekering heeft voldaan. Ook miskent [partij 1] met deze stelling naar het oordeel van de rechtbank dat hij weliswaar de lasten heeft gedragen, maar ook het genot van de woning heeft gehad.
5.26.
[partij 1] heeft [partij 2] op 27 februari 2025 gedagvaard. De vordering ter zake de eigenaarslasten is verjaard voor zover die ziet op de periode vóór 27 februari 2020. [partij 1] heeft onweersproken gesteld dat hij in de periode van 5 jaar voorafgaand aan de dagvaarding een bedrag van € 3.037,65 aan eigenaarslasten heeft betaald. De helft daarvan is een schuld van [partij 2] aan de gemeenschap (€ 1.518,83). De vordering van [partij 1] zal tot dit bedrag worden toegewezen.
5.27.
[partij 1] stelt een bedrag van € 44.582,43 aan kosten van onderhoud en woningverbetering te hebben gemaakt over de periode vanaf 2002 tot 1 december 2024. Hij onderbouwt zijn vordering door te verwijzen naar productie 26 bij dagvaarding. In die productie is een staatje opgenomen van de WOZ- waardes over 2002 tot en met 2023 en de taxatiewaarde van 2024. [partij 1] is tot het bedrag van € 44.582,43 gekomen door 1% van de betreffende waardes te nemen met de vermelding: “
Volgens het Nibud bedragen de onderhoudskosten voor een woning jaarlijks ongeveer 1% van de woningwaarde.” Dit is een onvoldoende onderbouwing van de vordering, gelet op de betwisting. Dergelijke algemene verwijzingen volstaan niet. [partij 1] had met facturen, foto’s en/of rekeningafschriften inzichtelijk kunnen maken welke werkzaamheden hij aan de woning heeft laten uitvoeren. Deze vordering wordt afgewezen. De rechtbank komt niet toe aan een beoordeling van de overige verweren tegen deze vordering. De rechtbank gaat in overweging 5.38 ten aanzien van de overwaarde verder in op het door [partij 1] gestelde verrichte onderhoud aan de woning.
Volgens het Nibud bedragen de onderhoudskosten voor een woning jaarlijks ongeveer 1% van de woningwaarde.” Dit is een onvoldoende onderbouwing van de vordering, gelet op de betwisting. Dergelijke algemene verwijzingen volstaan niet. [partij 1] had met facturen, foto’s en/of rekeningafschriften inzichtelijk kunnen maken welke werkzaamheden hij aan de woning heeft laten uitvoeren. Deze vordering wordt afgewezen. De rechtbank komt niet toe aan een beoordeling van de overige verweren tegen deze vordering. De rechtbank gaat in overweging 5.38 ten aanzien van de overwaarde verder in op het door [partij 1] gestelde verrichte onderhoud aan de woning.
Vorderingsrechten jegens [partij 2] (vordering [partij 1] VII uiterst subsidiair)
5.28.
[partij 1] vordert op grond van artikel 6:10 BW Pro vergoeding door [partij 2] van de helft van de betaalde netto hypotheekrente over de periode dat [partij 2] en haar partner ook in de woning woonden (zie 3.5). [partij 1] baseert zijn vordering op de bijdrageplicht van artikel 6:10 BW Pro. In de dagvaarding is ook nog als grondslag ongerechtvaardigde verrijking opgenomen, maar dat is tijdens de zitting voor wat betreft deze vordering niet gehandhaafd.
5.29.
Deze vordering is verjaard. De rechtbank verwijst naar wat hiervoor is overwogen onder 5.23 en verder. [partij 2] en haar partner hebben de woning op 12 februari 2008 verlaten. De dagvaarding is op 25 februari 2025 uitgebracht. [partij 1] heeft niet eerder om vergoeding van de betaalde hypotheekrente verzocht. Hij heeft daarvoor als verklaring aangevoerd dat hij niet wist dat [partij 2] ook eigenaar was van de woning, hij dacht dat zij alleen maar garant stond voor het aangaan van de hypotheek. [partij 2] heeft gesteld dat [partij 1] wel degelijk wist hoe het zat. Volgens haar was het ook voor [partij 1] volstrekt duidelijk dat [partij 2] ook eigenaar werd van de woning. Dit is ook zo in de notariële akte van levering opgenomen, die door de notaris met partijen is doorgenomen. Met name gelet op de notariële akte is de rechtbank van oordeel dat [partij 1] onvoldoende heeft betwist dat hem wel bekend was dat [partij 2] mede eigenaar van de woning was. De verjaringstermijn is dan ook gaan lopen en ruimschoots vol gemaakt zonder dat er stuiting van de lopende termijn heeft plaatsgevonden.
5.30.
[partij 1] vordert tot slot vergoeding van de extra rentelasten die het gevolg zijn geweest van het meenemen van de kredietschuld van [partij 2] in het bedrag van de hypothecaire geldlening. Hij baseert zijn vordering op ongerechtvaardigde verrijking en voor zover nodig ook op artikel 6:10 BW Pro. De netto hypotheeklasten zouden lager zijn geweest voor [partij 1] indien deze schuld niet zou zijn meegefinancierd.
5.31.
Deze vordering strandt op de afspraak die partijen ten tijde van het aangaan van de hypothecaire geldlening hebben gemaakt. Als onbetwist staat vast dat kredietschulden van zowel [partij 2] als [partij 1] zijn meegefinancierd in de hypothecaire geldlening, omdat partijen dat zo hebben afgesproken. Dat dit meefinancieren tot hogere rentelasten zou leiden is evident. Niet gesteld of gebleken is dat partijen hebben afgesproken dat de extra kosten die het gevolg waren van het meefinancieren voor eigen rekening zouden blijven. Daar is in de praktijk ook niet naar gehandeld. [partij 1] heeft de rentelasten voldaan, wetende dat (ook) een persoonlijk krediet van [partij 2] was meegefinancierd. Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking of een bijdrageplicht. De vordering zal worden afgewezen.
Gebruiksvergoeding
Standpunten van partijen
5.32.
[partij 2] vordert veroordeling van [partij 1] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van het bedrag dat zij aan [partij 1] verschuldigd wordt, het bedrag aan lasten die voor haar rekening zouden komen of een door de rechtbank te bepalen hoogte.
5.33.
[partij 1] betwist dat het redelijk is dat hij een gebruiksvergoeding zou moeten betalen. [partij 1] is in ieder geval geen gebruiksvergoeding verschuldigd over de periode dat [partij 2] ook in de woning woonde. Ook voor de overige periode is het niet redelijk hem een gebruiksvergoeding te moeten laten betalen aan [partij 2] , gelet op het feit dat hij alle lasten verbonden aan de woning heeft betaald.
Het oordeel van de rechtbank
5.34.
Een gebruiksvergoeding vindt haar grondslag in artikel 3:169 BW Pro. Dit artikel gaat ervan uit dat elke deelgenoot bevoegd is tot het gebruik van een gemeenschappelijk goed. Dit brengt ook mee dat degene die dit gebruik niet heeft een vergoeding voor gemist genot van de ander kan vragen. Bij het beoordelen van de vraag of in dit geval [partij 1] ook gehouden is om daadwerkelijk een gebruiksvergoeding aan in dit geval [partij 2] te betalen, spelen, gelet op bestendige jurisprudentie, de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een grote rol.
5.35.
Uit de standpunten van partijen blijkt dat het de bedoeling van partijen was dat (enkel) [partij 1] zijn hoofdverblijf zou hebben in de woning. [partij 1] heeft ook alle lasten verbonden aan de woning betaald. [partij 2] heeft enkel de premie voor de verzekeringspolis voldaan. [partij 2] heeft ook enkele jaren in de woning gewoond, en ook in die jaren heeft [partij 1] alle kosten verbonden aan de woning betaald. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat [partij 1] per saldo over de jaren waarin [partij 2] geen gebruik heeft gemaakt van de woning eigenlijk al een gebruiksvergoeding heeft betaald en geen bedrag meer hoeft te voldoen aan [partij 2] .
Verdeling van de overwaarde
5.36.
[partij 1] vindt dat 100% van de overwaarde aan hem toekomt, [partij 2] gaat uit van een 50/50% verdeling.
5.37.
De rechtbank neemt als uitgangspunt dat de overwaarde gelijk verdeeld moet worden, gelet op de gelijke eigendomsverhouding tussen partijen. In deze zaak brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 3:166 lid 3 jo Pro. artikel 6:2 BW Pro) echter met zich mee dat de overwaarde voor 60% aan [partij 1] moet toekomen en voor 40% aan [partij 2] . Met overwaarde wordt gedoeld op het bedrag dat resteert na aflossing van de hypothecaire geldlening, voldoening van de kosten van de makelaar en de notaris en na verrekening van de bijdrage die [partij 2] moet leveren in de eigenaarslasten (zie 5.26).
5.38.
[partij 1] heeft zijn vordering ter zake de kosten van onderhoud en woningverbetering onvoldoende onderbouwd en daarom wordt de vordering afgewezen. Evident is wel dat [partij 1] sinds 2002 in ieder geval kosten voor onderhoud heeft moeten maken. Uit het taxatierapport van de makelaar van 2 augustus 2024 blijkt dat de bouwkundige toestand van de woning redelijk is en er binnen 5 jaar geen kosten voor de reparatie van gebreken te verwachten zijn. Het moet dan wel zo zijn dat [partij 1] sinds 2002 in ieder geval onderhoud heeft gepleegd, anders was de uitkomst van de taxatie ongetwijfeld anders geweest. Deze investeringen van [partij 1] hebben ervoor gezorgd dat de waarde van de woning is gestegen (een slechte onderhoudsstaat van de woning zou de taxatiewaarde drukken), waar ook [partij 2] van profiteert in de vorm van een aandeel in de overwaarde, zonder dat zij extra kosten heeft moeten maken. De in 5.37 genoemde wijze van verdeling van de overwaarde beoogt voor deze investering van [partij 1] in redelijkheid een compensatie te bieden.
Proceskosten
5.39.
De rechtbank ziet in de familieverhouding en het feit dat beide partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat beide partijen de eigen proceskosten moeten betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
veroordeelt [partij 2] tot betaling aan [partij 1] van een bedrag van € 1.518,83 ter zake betaalde eigenaarslasten, en bepaalt dat [partij 1] gerechtigd is dit bedrag te verrekenen met het aan [partij 2] toekomende aandeel in de overwaarde van de woning, door de notaris bij voorrang uit de opbrengst te betalen aan [partij 1] ,
in reconventie
6.2.
bepaalt dat de hypothecaire geldlening aangegaan bij Aegon onder [nummer] bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht zal worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning en dat aan ieder der partijen de op zijn/haar tenaamgestelde spaarverzekering wordt toebedeeld,
in conventie en in reconventie
6.3.
gelast de volgende wijze van verdeling van de gezamenlijke woning van partijen:
6.3.1.
veroordeelt partijen om medewerking te verlenen aan het verstrekken van een opdracht tot bemiddeling aan (een makelaar verbonden aan) [makelaar] in [plaats] , voor de verkoop van de gemeenschappelijke woning aan [adres] in [plaats] aan een derde partij, binnen 3 weken na dit vonnis,
6.3.2.
bepaalt dat de makelaar in overleg met partijen een vraag- en laatprijs dient vast te stellen, en bepaalt dat de makelaar de vraag- en laatprijs bindend voor partijen vaststelt indien partijen niet binnen een week na het voorstel van de makelaar over de te hanteren vraag- en laatprijs tot overeenstemming zijn gekomen,
6.3.3.
veroordeelt [partij 1] om volledige medewerking te verlenen aan een goed verloop van het verkoopproces, waaronder begrepen het opvolgen van verkoopadviezen van de makelaar, het zo representatief mogelijk houden van de woning, het faciliteren van bezichtigingen en van het maken van foto’s,
6.3.4.
veroordeelt partijen om een (ver)koopovereenkomst voor de woning te sluiten met degene die de best mogelijke prijs biedt,
6.3.5.
bepaalt dat indien partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, de makelaar dit naar beste weten en kunnen bindend vaststelt voor partijen,
6.3.6.
veroordeelt partijen om over en weer op eerste verzoek de noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten die noodzakelijk zijn om de in dit vonnis bepaalde wijze van verkoop van de woning te effectueren, waaronder het ondertekenen van de bemiddelingsovereenkomst, de (ver)koopovereenkomst en de notariële akte van levering, en bepaalt dat - indien een partij in gebreke blijft om daaraan te voldoen - dit vonnis in de plaats treedt van een daartoe strekkende in wettige vorm opgemaakte (notariële) akte, maar alleen voor wat betreft de instemmende wilsverklaringen van die partij die nodig zijn voor het inschakelen van een makelaar en voor de verkoop en levering van de woning van partijen aan een derde partij,
6.3.7.
veroordeelt [partij 1] om de woning en het bijbehorende perceel tenminste 7 dagen voor de met de koper van de woning overeengekomen leveringsdatum ontruimd te hebben en op te leveren conform de met de koper gemaakte afspraken,
6.3.8.
bepaalt dat de verkoopopbrengst van de woning wordt gebruikt om de daarop rustende hypothecaire geldlening van partijen af te lossen en om de makelaars- en andere verkoopkosten te voldoen, waarna het resterende bedrag voor 60% aan [partij 1] en voor 40% aan [partij 2] toekomt,
6.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sterk en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.