Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK
TE ZWOLLE
Enkelvoudige civiele kamer
Zaaknr/rolnr: 67559 / HA ZA 01-773 VR
Uitspraak: 19 december 2001
V O N N I S Versneld Regime
in de zaak, aanhangig tussen:
[opposante],
wonende te [woonplaats],
en
[opposant],
wonende te [woonplaats],
opposanten,
procureur mr. J.H. van Meurs,
en
[geopposeerde],
wonende te [woonplaats],
geopposeerde,
procureur mr. R.K.E. Buysrogge.
PROCESGANG
Bij vonnis van 20 juni 2001 van deze rechtbank zijn [opposanten] bij verstek veroordeeld tot betaling aan [geopposeerde] van een bedrag van fl. 36.679,75, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 26 april 2001 tot de dag van betaling en zijn [opposanten] in de proceskosten veroordeeld.
Bij op 3 juli 2001 uitgebrachte dagvaarding is door [opposanten] verzet gedaan tegen het op 20 juni 2001 door deze rechtbank bij verstek gewezen vonnis. Partijen zijn verschenen, waarna het volgende processtuk is gewisseld:
- een conclusie van eis in oppositie van de zijde van [opposanten]
Ingevolge tussenvonnis van 1 augustus 2001 is op 5 oktober 2001 een comparitie van partijen gehouden. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Verder hebben partijen nog de volgende processtukken gewisseld:
- een akte van de zijde van [opposanten];
- een akte van de zijde van [geopposeerde];
- een akte van de zijde van [opposanten]
Ten slotte is op verzoek van partijen op het griffiedossier vonnis bepaald.
CONCLUSIES VAN PARTIJEN
in oppositie
De vordering van [opposanten] strekt ertoe dat de rechtbank bij vonnis hen zal ontheffen van de veroordeling, uitgesproken bij vonnis van 20 juni 2001 (rol-nummer: 66241 / HA ZA 01-605 VR), bij verstek gewezen tussen [geopposeerde] als eiser en [opposanten] als gedaagden, met niet-ontvankelijkverklaring althans ontzegging van de oorspronkelijke vordering en met veroordeling van [geopposeerde] in de kosten van beide procedures.
Daartegen is door [geopposeerde] verweer gevoerd met conclusie tot persistit, onder veroordeling van [opposanten] in de kosten van de procedure.
MOTIVERING
1 Vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist -mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden- het volgende vast.
1.1 Op 22 januari 2001 hebben [opposanten] gekocht en [geopposeerde] verkocht de winkel met bovenwoning met ondergrond en plaats, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] tegen een koopsom van fl. 247.500,--. Omtrent de levering is in de koopovereenkomst opgenomen dat die zal geschieden uiterlijk 2 april 2001. [geopposeerde] is bij de verkoop terzijde gestaan door [X], makelaar te [vestigingsplaats]. [opposanten] werden niet bijgestaan door een makelaar. [opposanten] hebben de overeenkomst op 24 februari 2001 ondertekend.
1.2 Artikel 11 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:
"11.1 Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
11.2 Bij ontbinding van de overeenkomst zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van fl. 24.750,-- (..) verbeuren, onverminderd het recht op verdere schadevergoe-ding en vergoeding van kosten van verhaal. (..)."
1.3 Artikel 15 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:
"15.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien hij op 12 maart 2001 voor de financiering en/of het krediet van de onroerende zaak tot een bedrag van koopsom en kosten (..) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen.
15.2 Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning(en) en/of financiering en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. (..)
15.3 Indien één van de voorwaarden genoemd onder het eerste en het tweede lid wordt vervuld heeft de koper het recht om op grond daarvan de ontbinding van deze overeenkomst in te roepen. De mededeling dat hij deze ontbinding inroept dient uiterlijk op de vijfde werkdag na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar te zijn ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij aangetekend brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (..)"
1.4 Op 6 maart 2001 heeft de ABN AMRO Bank zich jegens [opposante] bereid verklaard de aankoop en de voorgenomen verbouwing te financieren tot een bedrag van fl. 320.000,--. De offerte daartoe is afgegeven onder de voorwaarde van onder meer voldoende waarde van het onderpand. Op 13 maart 2001 heeft de door de bank ingeschakelde makelaar het pand getaxeerd op fl. 230.000,-- als vrij verkoopwaarde voor verbouwing en op fl. 270.000,-- als vrije verkoopwaarde na verbouwing.
1.5 Bij faxbericht van 13 maart 2001 heeft de bank vervolgens aan de makelaar van [geopposeerde] een kopie van een door haar aan [opposante] gerichte brief van gelijke datum toegezonden. In die brief van 13 maart 2001 deelt de bank aan [opposante] mee dat zij geen hypothecaire geldlening kan verstrekken voor een bedrag van fl. 320.000,-- en dat die afwijzing tevens geldt indien wordt afgezien van de voorgenomen verbouwing en een aan-vraag wordt gedaan voor fl. 270.000,--. In diezelfde week deelt [opposante] telefonisch aan de makelaar van [geopposeerde] mee dat van de koop wordt afgezien.
1.6 Bij brief van 18 maart 2001, verzonden op maandag 19 maart 2001 met bericht van ontvangst, heeft [opposante] het navolgende aan [geopposeerde] bericht: "Bij deze beschouw ik de koop van de [adres] als ontbonden. De reden hiervoor is dat mijn financierder het pand niet de waarde toekent die nodig is om het benodigde kapitaal te willen verstrekken. De mindere waarde houdt tevens in dat ik geen aanspraak meer kan maken op de benodigde fl. 50.000,-- voor achterstallig onderhoud en renovatie waar ik vanuit gegaan ben bij het aangaan van de koop. Her-taxatie kan voor mij het verschil in waarde niet geloofwaardig overbruggen. Zonder opknappen wordt het huis niet zoals ik vanuitgegaan ben dat het zou gaan worden. Bijgevoegd zend ik u een kopie van de afwijzing van de bank."
Bij deze brief is gevoegd de onder 1.5 bedoelde brief van de bank d.d. 13 maart 2001. [geopposeerde] heeft de brief van [opposante] op 20 maart 2001 ontvangen.
1.7 [geopposeerde] heeft [opposanten] daarop bericht dat hij geen reden aanwezig acht om de overeenkomst als ontbonden te beschouwen en dat hij nakoming wil. Op 2 april 2001 zijn [opposanten] niet bij de notaris verschenen. De notaris heeft vervolgens een akte van non-comparitie opgemaakt.
1.8 Bij brief van 12 april 2001 aan [opposanten] is namens [geopposeerde] de overeenkomst ontbonden en zijn [opposanten] aangesproken tot betaling van contractuele boete, kosten en buitengerechtelijke kosten en is hen de wettelijke rente aangezegd met ingang van 26 april 2001.
1.9 De gemeente Zwolle heeft het pand aan de [adres] in het kader van de WOZ per 1 januari 1999 gewaardeerd op een bedrag van fl. 254.000,--.
2 Het geschil en de beoordeling daarvan
2.1 [opposanten] hebben allereerst aangevoerd dat [opposant] ten onrechte in rechte is betrokken omdat van de zijde van [geopposeerde] op 27 februari 2001 accoord is gegaan met het verzoek dat [opposante] alsnog als enige koper zou optreden. Die stelling kan niet worden gevolgd. Naar de stellingen van [opposanten] zelve is op het het verzoek daartoe niet meer meegedeeld dan dat "de wijziging zal plaatsvinden bij het passeren van de akte". Uit die mededeling kan slechts worden afgeleid dat er bereidheid bestond om het pand alleen aan [opposante] - en niet mede aan [opposant] - in eigendom te leveren en niet, zoals [opposanten] veronderstellen, dat [geopposeerde] [opposant] ontsloeg uit diens verplichtingen uit de koopovereenkomst.
2.2 [opposanten] hebben voorts ter afwering van het door [geopposeerde] gevorderde - in de kern samengevat - aangevoerd dat zij terecht en op goede gronden de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 15 van de koopovereenkomst hebben ingeroepen zodat de overeen-komst is ontbonden en [geopposeerde] niets terzake heeft te vorderen. [geopposeerde] stelt dat [opposanten] de ontbindende voorwaarde op onjuiste gronden, op onjuiste wijze en ontijdig hebben ingeroepen.
2.3 Dat [opposanten] zich niet voldoende hebben ingespannen voor verkrijging van een financiering, zoals [geopposeerde] aanvoert, kan de rechtbank niet volgen.
Vaststaat immers dat ABN AMRO Bank op 6 maart 2001 op de financiële positie van enkel [opposante] - en niet mede op de positie van [opposant] - bereid was de aankoop én de verbouwing van het pand ad fl. 320.000,-- te financieren. Slechts doordat de getaxeerde waarde van het pand, dat als zekerheid voor de te verstrekken lening had te gelden, voor de bank onvoldoende bleek te zijn, heeft de bank op 13 maart 2001 haar bereidheid alsnog ingetrokken. Dat [opposanten] daarvan een verwijt is te maken, valt niet in te zien. Evenmin valt in te zien dat de bank haar bereidheid had gehandhaafd indien de offerte mede was gebaseerd op een aanvraag en daartoe verstrekte gegevens van [opposant], nu immers niet de financiële positie doch de waarde van het onderpand ongenoegzaam bleek. Blijkens de inhoud van de brief van de bank d.d. 13 maart 2001 is voorts onjuist [geopposeerde]s stelling dat [opposante], indien zij de verbouwing niet in haar aanvraag had meegenomen, wel financiering had verkregen. Nu [opposante] tijdig bedoelde, gunstige offerte had verkregen, valt evenmin in te zien dat zij gehouden was, zoals [geopposeerde] stelt, om bij andere aanbieders om een offerte te verzoeken.
Anders dan [geopposeerde] stelt, rustte op [opposanten] evenmin de plicht om een hertaxatie van het pand te laten uitvoeren. Met die stelling miskent [geopposeerde] immers dat de taxatie werd uitgevoerd in opdracht van de bank ter bepaling of de waarde van het onderpand naar genoegen van de bank was. Dat de bank gehouden was om (binnen de termijn) een hertaxatie uit te laten voeren, is gesteld noch gebleken. Dat de bank gehouden was om een eventueel in opdracht van [opposanten] uitgevoerde hertaxatie te accepteren, is evenmin gesteld of gebleken. De eventuele onjuistheid van de taxatie en de daartegen door [geopposeerde] aangevoerde bezwaren kunnen dan ook niet aan [opposanten] worden tegengeworpen. Daaraan kan nog worden toegevoegd dat aan het gegeven dat de gemeente het pand in het kader van WOZ hoger heeft gewaardeerd dan de taxateur van de bank geen gewicht kan worden toegekend, nu ook de koopsom onder die WOZ-waarde ligt.
Anders dan [geopposeerde] stelt, waren [opposanten] tenslotte niet gehouden om voor de financiering van het pand eigen vermogen aan te wenden. Het financieringsvoorbehoud ziet immers op verkrijging van een hypothecaire geldlening voor het bedrag aan koopsom en kosten en behelst aldus een voorbehoud voor volledige financiering. Tussen partijen is niet overeengekomen dat indien volledige financiering niet mogelijk blijkt, [opposanten] eerst hun (beschikbare) eigen vermogen dienen aan te wenden alvorens een beroep op de ontbindende voorwaarde te kunnen doen.
De conclusie is dat [opposanten] goede grond hadden om tot inroeping van de ontbindende voorwaarde in te gaan.
2.4 [geopposeerde] heeft voorts gesteld dat [opposante] de ontbindende voorwaarde op onjuiste wijze en ontijdig hebben ingeroepen.
Niet in geschil is dat zowel de bank als [opposante] binnen de termijn waarin de onder 1.3 vermelde ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen, [geopposeerde]s makelaar er van op de hoogte hebben gebracht dat geen financiering voor het pand zou worden verstrekt. Evenmin is in geschil dat [opposante] vervolgens - eveneens binnen die termijn - de makelaar heeft meegedeeld om die reden van het pand af te zien. [geopposeerde] heeft bij gelegenheid van de comparitie erkend dat de makelaar een en ander vervolgens met hem heeft besproken. [geopposeerde] heeft niet gesteld noch is zulks anderszins gebleken dat hij niet heeft begrepen dat [opposante] niet alleen voor zichzelf doch ook voor [opposant] bedoelde verklaring heeft afgelegd, zodat ook de rechtbank daarvan zal uitgaan.
Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat [geopposeerde] binnen de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde is meegedeeld dat voor de aankoop van het pand geen financiering werd verkregen en dat alsnog van het pand werd afgezien.
[geopposeerde] heeft daartegen ingebracht dat eerst na het verstrijken van meergenoemde termijn op de contractueel voorgeschreven wijze de ontbinding is ingeroepen. Het beding dat op een bepaalde voorgeschreven wijze wordt kennisgegeven strekt evenwel tot ondervanging van discussies tussen afzender en ontvanger omtrent het al dan niet verzonden en/of ontvangen zijn van een verklaring. Nu vaststaat dat [geopposeerde] al tijdens de termijn op de hoogte is geraakt van het inroepen van de ontbindende voorwaarde, kan het niet voldoen aan voormelde vormvereiste niet aan [opposanten] worden tegengeworpen.
2.5 Gelet op het hiervoor overwogene moet dan ook worden geconcludeerd dat [opposanten] op goede gronden en tijdig de ontbindende voorwaarde hebben ingeroepen en dat daarmee de overeenkomst te niet is gegaan. Nu de overeenkomst te niet is gegaan, rustte op [opposanten] niet (meer) de verplichting om bedoeld pand op 2 april 2001 af te nemen. Daarmee hebben zij evenmin de gevorderde boete verbeurd en zij tenslotte geen vergoeding van schade verschuldigd.
2.6 Slotsom uit het voorgaande is dat het verstekvonnis niet in stand kan blijven en zal worden vernietigd. De vorderingen van [geopposeerde] zullen alsnog worden afgewezen. [geopposeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen, de kosten van de verzetdagvaarding daarvan uitgezonderd.
BESLISSING
De rechtbank:
- vernietigt het verstekvonnis van 20 juni 2001, en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [geopposeerde] af.
[geopposeerde] wordt veroordeeld in de kosten van dit geding. Deze kosten worden, voorzover tot op heden aan de zijde van [opposanten] gevallen, bepaald op fl. 2.870,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 19 december 2001 in tegenwoordigheid van de griffier.