Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E
sector kanton - locatie Lelystad
zaaknr.: 168433 CV 02-1011
datum : 15 januari 2003
Vonnis in de zaak van:
EISER,
wonende te Emmeloord,
eisende partij,
gemachtigde mr. J.M.A.H. van der Ploeg, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Amsterdam,
rolgemachtigde J.G. Hanemaayer, deurwaarder te Lelystad,
tegen
de besloten vennootschap SHARED PARTS SERVICES B.V., voorheen Brezan Automotive Group B.V., voorheen B.V. Brezan maatschappij voor Belegging en Beheer te Ede,
gevestigd te Ede,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. A.J.M. Paanakker, advocaat te Ede.
De procedure
De kantonrechter heeft andermaal kennisgenomen van de stukken waaronder thans een vonnis van de kantonrechter te Lelystad van 21 augustus 2002 en een proces-verbaal van een comparitie van partijen, die ingevolge voormeld tussenvonnis op 6 november 2002 is gehouden.
Het geschil
Het geschil betreft de vraag of er na 30 september 2001 nog een huurovereenkomst tussen partijen heeft bestaan. Eiser, verhuurder, is van mening dat zulks het geval is en hij vordert betaling van de huurpenningen terwijl gedaagde, huurster, zich op het standpunt stelt dat de overeenkomst ingevolge de opzegging door verhuurder op 30 september 2001 is geëindigd.
De beoordeling
1.
Tussen partijen staat vast dat eiser bij overeenkomst van 27 september 1996 heeft verhuurd aan gedaagde de bedrijfsruimte aan de Europalaan 124 te Emmeloord. Deze overeenkomst is neergelegd in een akte met als opschrift "Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW". De huurprijs bedraagt f. 45.000,-- per jaar. Bij de overeenkomst behoren "Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW". Blijkens de overeenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als verkoopruimte voor automaterialen.
1.1.
In de overeenkomst is onder het kopje Duur, verlenging en opzegging bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren en derhalve loopt tot 30 september 2001 met telkens een voortzetting voor een aansluitende periode van vijf jaren. Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats, aldus artikel 3.3, door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. Deze opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
1.2.
Op 28 februari 2001, ongeveer zeven maanden voor de ommekomst van de eerste huurtermijn van vijf jaren, heeft verhuurder aan huurster per aangetekend schrijven bericht dat zij voor 15 maart 2001 met huurster en haar onderhuurder wenst te overleggen over aanpassing van de huurprijs. Hij heeft tevens genoteerd: Ter behoud van alle rechten deel ik u tenslotte mee dat ik hierbij de bestaande huurovereenkomst per 30 september 2001 niet wil verlengen op de huidige basis.
Op 20 maart 2001 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen verhuurder en de heer Van den Berg namens huurster. Enkele dagen later, bij aangetekende brief van 23 maart 2001, heeft verhuurder aan huurster medegedeeld ter bevestiging van het onderhoud van 20 maart 2001 dat huurster uiterlijk op 31 maart 2001 kenbaar zou maken of zij de hogere huurprijs (f. 65.000,-- per jaar vanaf 1 oktober 2001) accepteerde en de overeenkomst wilde voortzetten dan wel wilde opzeggen in welk geval zij het pand per 30 september 2001 leeg moest opleveren.
Bij brief van 30 maart 2001 heeft huurster aan verhuurder kenbaar gemaakt dat zij de huurprijsverhoging niet accepteerde en dat zij de mogelijkheid openhield om schorsing van de huuropzegging te vragen bij de kantonrechter. Bij aangetekende brief van dezelfde datum heeft huurster aan haar onderhuurder de huur opgezegd met bericht dat het gehuurde per 30 september 2001 leeg en ontruimd moet worden opgeleverd.
Huurster en haar onderhuurder hebben het gehuurde per 30 september 2001 feitelijk leeg en ontruimd opgeleverd en aan verhuurder ter beschikking gesteld.
1.3.
Na ontvangst van het bericht van huurster d.d. 30 maart 2001 dat zij en haar onderhuurder het pand zouden gaan verlaten, heeft verhuurder zijn gemachtigde benaderd. Deze heeft bij brief van 18 juli 2001 aan huurster bericht dat er geen sprake kan zijn van een huuropzegging, omdat het betrokken artikel 3.3. uit de overeenkomst van partijen rechtskracht mist omdat het in strijd is met de dwingendrechtelijke bepalingen inzake de huur van middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7A:1624 BW). Namens verhuurder is in deze brief betoogd dat de huurovereenkomst ondanks de uitdrukkelijke bepalingen ervan toch moest worden geacht betrekking te hebben op artikel 7A:1624 BW bedrijfsruimte. Deze visie leidde verhuurder tot de conclusie dat de opzegtermijn van zes maanden uit het contract nietig was en dat in plaats daarvan de wettelijke termijn van een jaar (7A:1627 BW) had te gelden.
2.
In de procedure maakt verhuurder de vraag of het hier nu gaat om gewone bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte tot het springende punt. Aan verhuurder moet worden toegegeven dat deze kwalificatievraag over het algemeen van groot belang is en ook kan worden toegegeven dat zijn kwalificatie van de bedrijfsruimte een pleitbaar standpunt is, nu ter zitting is vast komen te staan dat ook particulieren toegang hebben tot de bedrijfsruimte om aldaar goederen te kopen, hoewel de core business van huurster de groothandel in automaterialen is.
2.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voor de beslissing in deze zaak de vraag om welke soort bedrijfsruimte het hier gaat, niet doorslaggevend. Eerst moet de vraag worden beantwoord of eiser nog in de positie verkeert dat hem een beroep op het regime van artikel 7A:1624 BW toekomt.
3.
Uit de stukken blijkt dat partijen zich bij het aangaan van de overeenkomst moeite hebben getroost de gevolgen van het wettelijk regime voor middenstandsbedrijfsruimte te ontgaan. Uitdrukkelijk is gekozen voor de constructie dat kantoorruimte werd verhuurd. Weliswaar is de overeenkomst door huurster opgesteld, maar verhuurder heeft daarin enkele kleine aanpassingen gemaakt en is de overeenkomst vervolgens aangegaan. Verhuurder heeft deze overeenkomst daarop overeenkomstig de bedoeling ervan uitgevoerd.
3.1.
Uitgaande van een opzegtermijn van zes maanden (art. 3.3.) heeft hij zeven maanden voor ommekomst van de eerste huurperiode per aangetekend schrijven (art. 3.4.) de brief van 28 februari 2001 geschreven. Ter zitting heeft verhuurder verklaard dat de data uit deze brieven zijn geïnspireerd door bepalingen van het contract omtrent afloop en opzegtermijnen. Verhuurder heeft aangevoerd dat hij met deze brief geenszins de huur wilde opzeggen, maar slechts druk wilde zetten op een onderhandeling om tot een hogere huur te komen. Zoveel is zeker dat verhuurder bij het schrijven van deze brieven niet het prijsaanpassingsmechanisme van het thans door hem bepleite wettelijke regime voor ogen heeft gehad.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de uitleg van een verklaring als in deze brief opgenomen en in dit vonnis onder 1.2. cursief weergegeven het aan komt op de bedoeling die partijen in de gegeven omstandigheden in redelijkheid aan een dergelijke verklaring mogen toekennen. Niet beslissend is dus wat de ene partij heeft bedoeld, van meer betekenis is hoe de andere partij de verklaring heeft mogen begrijpen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft huurster de verklaring kunnen en mogen begrijpen als een opzegging van de huurrelatie onder de voorwaarde dat partijen het niet eens zouden kunnen worden over een nieuwe huurprijs. "Niet voortzetten op dezelfde condities" heeft geen andere strekking dan de keuze óf stoppen óf op andere condities verlengen. In de brief van 23 maart 2001 staat inhoudelijk hetzelfde: óf een huur van f 65.000,-- accepteren óf ontruimen per 30 september 2001. Huurster heeft vervolgens tussen de haar voorgelegde opties gekozen en besloten de huurverhoging van f. 45,000,-- naar f. 65.000,-- niet te accepteren, zodat er niets anders op zat dan per einde contract te ontruimen. Huurster heeft deze door verhuurder gewezen weg gevolgd en is tot feitelijke ontruiming overgegaan. Haar verwijzing naar de mogelijkheid van schorsing van de opzegging betekent onmiskenbaar dat huurster hier het oog had op de ontruimingsbescherming die artikel 28 van de Huurwet biedt in gevallen van opzegging van de huur van andere bedrijfsruimte dan die bedoeld in artikel 7A:1624 BW.
3.2.
Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter niet aanvaardbaar dat verhuurder in deze door hem zelf gewezen weg enkele maanden later en relatief kort voor de feitelijke ontruiming, waarvoor huurster al voorbereidingen trof, plotseling een haakse bocht legt door volstrekt onverwachts zich op het standpunt te stellen dat de huur van rechtswege weer voor vijf jaren is verlengd, nu hij, verhuurder zelve, niet volgens het wettelijk regime heeft opgezegd, gesteld al dat dit regime de rechtsverhouding beheerst. Door de overeenkomst naar letter en geest uit te voeren heeft verhuurder huurster in een spoor gebracht, waarvan hij haar niet meer op grond van een plotseling ander inzicht in de eigen rechtspositie kan afbrengen. Verhuurder zal niet mogen profiteren van de omstandigheid dat hij zijn wederpartij op het verkeerde been heeft gezet, hoezeer dat mogelijk ook onbedoeld is geweest.
3.3.
Dit een en ander brengt mee dat verhuurder geen beroep meer toekomt op eventuele toepasselijkheid van het wettelijke regime terzake 7A:1624 BW bedrijfsruimte. De vordering is gebaseerd op dit beroep en moet daarom worden afgewezen. Verhuurder moet als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van de procedure.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering van verhuurder af;
- veroordeelt verhuurder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van huurster begroot op:
* € 810,-- voor salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. J.A.O.M. van Aerde, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van woensdag 15 januari 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.