Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE
k.g. nr. 90099 KG ZA 03-427
uitspraak: 13 oktober 2003
DE PRESIDENT ALS VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
de besloten vennootschap HOUTZAGERIJ JOS VAN VILSTEREN B.V.,
gevestigd te Hasselt,
eiseres,
procureur mr. A.M. Ubink,
en
al degenen die zonder recht of titel verblijven in de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres] ([postcode]) of een gedeelte daarvan, en wier namen en woonplaatsen eiseres niet bekend zijn,
gedaagden,
procureur mr. A.J. ter Wee.
PROCESGANG
Van Vilsteren heeft gedaagden doen dagvaarden in kort geding.
De ter zitting toegelichte vordering van Van Vilsteren strekt ertoe dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden gelast om binnen twee dagen na het te wijzen vonnis althans binnen zodanige korte tijd als het de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, het pand aan [adres] te [woonplaats] met al de daarin aanwezige personen en zaken te ontruimen en te verlaten, met machtiging aan Van Vilsteren om, voor het geval gedaagden met de bevolen ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te bewerkstelligen, zonodig met de hulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van gedaagden, met veroordeling van hen in de kosten van het geding.
Gedaagden hebben tegen de vordering verweer gevoerd, met conclusie tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Van Vilsteren in de kosten van de procedure.
Partijen hebben ten slotte gevraagd vonnis te wijzen.
MOTIVERING
Het geschil en de beoordeling daarvan
1 Van Vilsteren is eigenaresse van de onroerende zaak, het voormalige schoolgebouw [naam schoolgebouw] en beschermd gemeentelijk monument, aan [adres] te [woonplaats].
2 Gedaagden (hierna te noemen de krakers) hebben zonder recht of titel op of omstreeks 21 september 2003 het pand in gebruik genomen (gekraakt). Aldus handelen zij onrechtmatig jegens Van Vilsteren, zodat deze in beginsel gerechtigd is ontruiming te verlangen. De vraag die partijen verdeeld houdt is of Van Vilsteren een voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de gevraagde voorziening.
3 De krakers hebben bestreden dat Van Vilsteren (spoedeisend) belang bij haar vordering heeft. Daartoe hebben zij gesteld, kort weergegeven en voor zover voor deze zaak relevant, dat het belang van Van Vilsteren om het gebouw geschikt te maken voor de verhuur van kantoorruimte, op dit moment niet conflicteert met hun belang om in het pand te blijven wonen. Feitelijke verhuur van kantoorruimte is volgens hen thans nog niet mogelijk; daarvoor is benodigd dat eerst de (verbouwings)plannen van de architect concreet moeten worden (uitgewerkt) en dat een aannemer moet worden gevonden om de verbouwing uit te voeren. Tot de aanvang van de verbouwingswerkzaamheden zullen zij de ontwikkeling van het project niet frustreren en waken voor verpaupering van het gebouw. In dat licht hebben zij verklaard dat zij Van Vilsteren in de gelegenheid zullen stellen om een lokaal in een presentatieruimte/showroom te veranderen, waarvan de verbouwingswerkzaamheden pas op z'n vroegst vanaf 1 december 2003 plaatsvinden, als die datum al kan worden gehaald in verband met termijnen in procedures tot het aanvragen van (verbouwings)vergunningen. Voorts hebben verklaard dat zij het monumentale karakter van het pand zullen eerbiedigen.
Het pand is volgens de krakers groot genoeg om naast hun bewoning ervan stichting De Stad als Theater daarin zaken te laten opslaan en/of te laten repeteren, zodat Van Vilsteren aan haar verplichtingen jegens deze stichting kan voldoen. Naar zeggen van de krakers heeft blijkens de brief van Avéro Achmea Schadeverzekeringen N.V. van 17 september 2003 niet de kraakactie, maar de leegstand tot het vervallen van dekking van de opstalverzekering per 1 oktober 2003 geleid; het pand zou onverzekerd zijn gebleven als het niet zou zijn gekraakt.
4 Vaststaat dat Van Vilsteren op 26 juni 2003 het voormalige schoolgebouw in eigendom heeft verworven. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende gebleken dat zij sindsdien bepaald voortvarend te werk is gegaan met het nader vorm geven aan en uitvoeren van haar plannen om het pand tot een kantorencomplex te herontwikkelen en dat zij er daadwerkelijk naar streeft om het pand op zo kort mogelijke termijn geschikt te maken voor verhuur. Immers, reeds op 1 juli 2003 heeft Van Vilsteren aan Bramer Bedrijfsmakelaars te Zwolle verzocht om het gebouw als kantoorruimte te verhuren en op 2 juli 2003 heeft zij Architectenbureau Leijh Kappelhoff Seckel Van den Dobbelsteen te Hengelo opdracht gegeven om een ontwerp te maken voor bedoelde herontwikkeling. Ook is al financiering voor het project door de Rabobank verstrekt. Onweersproken is dat er reeds meerdere bezichtigingen door derden hebben plaatsgevonden, dat er (dus )concrete belangstelling voor huur van kantoorruimte in het pand is en dat Van Vilsteren vanaf augustus 2003 bezig is met het treffen van voorbereidingen om een lokaal van het gebouw als kantoorruimte en showroom in te richten. Wat dat laatste betreft is het de bedoeling om in december 2003 te kunnen beginnen met de feitelijke verbouwing van het betreffende lokaal, zodat het begin januari 2004 operationeel is. Ten aanzien van de bestaande concrete belangstelling voor kantoorruimte op die locatie getuigt bovendien hetgeen hieronder sub 5 is vermeld.
5 Voorts is voldoende gebleken dat de voorgenomen herontwikkeling in overeenstemming is met de huidige bestemming die op het voormalige schoolgebouw rust en dat daarbij alle monumentale elementen ervan in stand zullen worden gehouden. Daarom is voorshands niet te verwachten dat specifieke bouwkundige ingrepen, bijvoorbeeld aan bovenbedoeld lokaal, zodanig ingrijpend zullen zijn dat zij op bezwaren aan de zijde van de gemeente zullen stuiten waardoor eventueel vereiste vergunningen niet of slechts met vertraging worden verleend.
Daarentegen kan het project wél aanmerkelijke vertraging oplopen en zelfs in gevaar gebracht worden door de kraakactie, aldus Van Vilsteren. Zo heeft blijkens de brief van DTZ Zadelhoff van 25 september 2003 een concreet in huur van het pand geïnteresseerde verzekeraar besluitvorming hieromtrent opgeschort in verband met de kraakactie en zijn ook andere potentiële huurders daardoor afgeschrikt. Voorts heeft de Rabobank bij brief van 26 september 2003 aangegeven dat de kraakactie gevolgen kan hebben voor de continuïteit van de door haar verstrekte projectfinanciering.
6 Op grond van het vorenoverwogene dient naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter de spoedeisendheid van het belang van Van Vilsteren bij ontruiming van het pand zwaar te worden gewogen. In dat verband is van belang dat van spoedeisendheid niet alleen dan sprake is wanneer de gevraagde voorziening onmiddellijk of praktisch onmiddellijk dient plaats te vinden, doch ook wanneer de eisende partij er een gerechtvaardigd belang bij heeft op korte termijn duidelijkheid te hebben over een feitelijke situatie op een termijn van bv. drie maanden of daaromtrent. Met inachtneming daarvan komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat het belang van Van Vilsteren zwaarder weegt dan het belang van de krakers om daarin te kunnen blijven wonen.
7 De vraag is vervolgens welke termijn voor ontruiming dient te worden bepaald. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is ter zitting onvoldoende gebleken dat de krakersgroep van zodanige aard en samenstelling is dat gevreesd moet worden voor aantasting van (het monumentale karakter van) het pand indien dat niet op de kortst mogelijke termijn wordt ontruimd, mede gelet op de ordelijke wijze waarop de krakers hun actie rond 21 september 2003 hebben uitgevoerd en op hun onder meer ter zitting gedane expliciete toezegging er voor in te staan dat het monumentale interieur zal worden gerespecteerd en dat gedurende hun bewoning het pand zoveel mogelijk zal worden onderhouden. De voorzieningenrechter gaat er daarbij vanuit dat de bewoning beperkt blijft tot de huidige omvang van naar eigen zeggen 15 krakers en dat ook de samenstelling van de krakersgroep zal blijven zoals die thans is. Verder geldt als uitgangspunt dat de krakersgroep ervoor zorg zal dragen dat het bezoek aan hen door derden zeer beperkt zal blijven en dat elke vorm van overlast wordt vermeden.
8 Voorts speelt een rol dat het voorlopig ontwerp voor het kantorencomplex van het architectenbureau naar zeggen van Van Vilsteren pas begin november 2003 gereed zal zijn, niet te verwachten is dat meteen daarna met de verbouwing van het pand wordt begonnen en dat blijkens de planning van Salverda B.V. de eerste feitelijke verbouwingswerkzaamheden aan bovenbedoeld lokaal niet eerder gepland staan dan voor begin december 2003. Bovendien hebben de krakers ter zitting toegezegd dat zij Van Vilsteren niet zullen hinderen bij die specifieke verbouwing en inrichting als gewenst en ook anderszins geen beletselen zullen opwerpen voor ontwikkeling van het project. Verder is van belang dat de voorzieningenrechter er op voorhand niet van overtuigd is dat vanwege de kraakactie het pand per definitie onverzekerbaar is. Hier doet niet aan af dat Bramer Financiële Adviseurs op 2 oktober 2003 aan Van Vilsteren heeft bericht dat zij geen mogelijkheden ziet om het pand bij een verzekeraar onder te brengen, te meer omdat blijkens bovengenoemde brief van Achmea van 17 september 2003 leegstand van het pand juist grond was om de dekking van de verzekering per 1 oktober 2003 te beëindigen. Ten slotte is gesteld noch gebleken dat de projectfinanciering door de Rabobank zal worden ingetrokken, indien ontruiming niet binnen de primair gevorderde termijn plaatsvindt.
9 Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat Van Vilsteren voldoende gebleken spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het pand. Er bestaat tevens aanleiding om de termijn voor ontruiming toe te wijzen als in het dictum bepaald, mede gelet op de onveiligheid van het pand voor bewoning, zoals op 30 september 2003 schriftelijk is aangegeven door J.P.A. Linssen van de brandweer van de gemeente Zwolle.
10 De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
BESLISSING
De president als voorzieningenrechter:
I veroordeelt de krakers om uiterlijk 16 december 2003 het pand aan [adres] te [woonplaats] met al de daarin aanwezige personen en zaken te ontruimen en te verlaten, met machtiging aan Van Vilsteren om, voor het geval de krakers alsdan met ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te bewerkstelligen, zonodig met de hulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van de krakers;
II verwijst de krakers in de proceskosten en veroordeelt hen tot betaling daarvan aan Van Vilsteren, welke kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Van Vilsteren gevallen, worden bepaald op € 273,20 voor verschotten en € 703,- voor salaris procureur;
III verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
III wijst af het meer of anders gevorderde.
Gewezen door mr. E.A. Maan, president als voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.