Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E
sector kanton - locatie Zwolle
PACHTKAMER
Zaaknr.: 216560 CV 03-4328
datum : 10 februari 2004
Vonnis in de zaak van:
de vereniging WIJKVERENIGING WVF, gevestigd te Zwolle,
eisende partij,
gemachtigde H.J. Kistemaker, voorzitter,
tegen
1. de heer [X], wonende te Zwolle;
2. mevrouw [X], wonende te Zwolle;
3. de besloten vennootschap ROTIJ VASTGOEDONTWIKKELING B.V., gevestigd te Rijssen;
4. de besloten vennootschap AM GRONDBEDRIJF B.V., gevestigd te Utrecht,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. E.G.J. Hendriksen, advocaat te Zwolle.
De procedure
De pachtkamer heeft wederom kennisgenomen van de stukken van het geding, waaronder thans
- een vonnis van de pachtkamer van 17 november 2003;
- brieven van beide partijen inhoudende dat zij instemmen met de gelijktijdige behandeling ter comparitie van deze zaak met een andere zaak (208532 CV 03-2991);
- de zittingsaantekeningen van hetgeen ter comparitie op 12 januari 2004 is besproken;
De beoordeling
1.
Tussen partijen staat het volgende vast:
· De eisende partij, WVF, is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, die zich blijkens artikel 2 van Pro haar statuten ten doel stelt de behartiging van de sociaal culturele belangen en het welzijn van de inwoners van de wijken Westenholte, Voorst en Frankhuis, voor zover daaraan in wijkverband behoefte bestaat. Blijkens opgave van WVF ter zitting heeft de vereniging ongeveer 1500 leden. De vereniging ontplooit tal van activiteiten op sociaal en cultureel gebied en is daartoe in afdelingen of werkgroepen verdeeld. Zo is er ook een werkgroep Tuinen, waarbij ongeveer 60 tot 80 verenigingsleden zijn aangesloten. De vereniging heeft ten behoeve van deze werkgroep al vanaf 1983 een perceel grond van ongeveer 1.60.00 ha tegen betaling in gebruik op basis van een overeenkomst met de gedaagden [X] en [X].
· De gedaagde partij, Van Gerner en Pelleboer, waren eigenaar van (onder andere) een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Zwolle Sectie S, nummer 165, groot 4.25.94 ha, waarvan zij het hierboven genoemde gedeelte, groot ongeveer 1.60.00 ha aan WVF in gebruik hebben gegeven. Zij hebben dit perceel samen met een ander perceel in mei 2002 verkocht en bij akte van 10 juni 2002 geleverd aan de beide andere gedaagden (gedaagde sub 4 destijds genaamd Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V.).
Blijkens de akte is de grond verkocht om door de koper te worden gebruikt als bouwgrond voor de bouw van woningen in het kader van een bestemmingsplan.
· In artikel 9 van Pro deze akte van levering wordt tussen koper en verkoper vastgesteld dat een deel van het perceel nummer 165 op basis van een huurovereenkomst in gebruik is gegeven als volkstuinen. Dit gedeelte moet uiterlijk per 1 juni 2004 worden opgeleverd aan koper vrij van huur en/of pacht, schoon en opgeruimd en vrij van opstallen. Indien deze oplevering voor of op genoemde datum is gerealiseerd, dan vervalt een door de koper bij de notaris gestort depot ad € 181.512,09 met rente aan de verkoper. Indien zulk een oplevering alsdan niet mogelijk is gebleken, vervalt het depotbedrag weer aan de koper.
· Het aan WVF in gebruik gegeven perceel is verdeeld in 100 tot 150 perceeltjes van elk tussen 100 en 150 m2 groot. Door het perceel lopen drie paden van ongeveer 80 cm breed en voorts is een gedeelte in gebruik als centrale mestplaat. Op slechts enkele perceeltjes staat een schuurtje van enkele vierkante meters oppervlak. In totaal gaat het naar schatting om minder dan twintig schuurtjes. Sommige gebruikers hebben meer dan één perceel in gebruik. De gebruikers brengen gezamenlijk de tegenprestatie op die WVF jaarlijks aan de grondeigenaar moet voldoen. De laatste betaling (€ 2.382,35) heeft plaatsgevonden in juni 2003 door WVF aan Amstelland Wonen.
2.
WVF legt aan haar vordering ten grondslag dat haar rechtsverhouding met de grondeigenaar een pachtovereenkomst is, omdat haar leden de grond bewerken en deze vorm van bodemcultuur onder het begrip landbouw van artikel 1 van Pro de Pachtwet valt. Zij roept de bescherming van de Pachtwet in ten behoeve van haar leden, die -aldus de dagvaarding- hun hobby kunnen blijven uitoefenen en van vakantie genieten en tevens verzekerd zijn van aardappelen, groente en fruit. De opbrengst van de tuin is voor de leden van een zeker economisch nut, nu vele gebruikers moeten rondkomen van slechts een AOW-uitkering.
3.
Gedaagden kwalificeren de rechtsverhouding als een huurovereenkomst. Van pacht kan geen sprake zijn omdat WVF de grond niet in gebruik heeft gekregen voor vruchttrekking maar slechts voor uitgifte aan (een deel van) haar leden. Tussen de grondeigenaar en de gebruikers zelf is in het geheel geen overeenkomst en als die er al zou zijn, zal de Pachtwet daarop niet van toepassing zijn omdat geen der gebruikers een perceel van meer dan 25 are ter beschikking heeft.
4.
Naar het oordeel van de pachtkamer moet in deze procedure de vraag worden beantwoord of de rechtsverhouding tussen de grondeigenaar en WVF als pacht kan worden gekwalificeerd. Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van de Pachtwet en de in de jurisprudentie ontwikkelde maatstaven.
In deze afweging speelt geen rol dat WVF zich in feite het slachtoffer voelt van een clausule in de overeenkomst tussen koper en verkoper van de grond in geschil. Ook het gegeven dat in de visie van WVF voor de verkoper het financiële belang overweegt (uitkering van het depot bij vertrek van de volkstuinders) en niet het maatschappelijke belang van de tuinders, kan een overeenkomst niet tot een pachtovereenkomst maken. Hetzelfde geldt voor de stelling van WVF dat de druiven voor haar wel bijzonder zuur zijn indien de gebruikers de grond moeten verlaten, nu vrijwel vaststaat dat de kopers op de grond niet zullen mogen bouwen, omdat de grond een groene bestemming behoudt. Feitelijk, aldus WVF, zouden de kopers beter af zijn indien de grond niet schoon en vrij van opstallen wordt opgeleverd, omdat het depotbedrag dan aan hen terugvalt. De pachtkamer herhaalt dat de door WVF bepleite belangenafweging een overeenkomst niet tot een pachtovereenkomst kan maken.
5.
Zowel in de literatuur als in vaste rechtspraak wordt een overeenkomst tussen een grondeigenaar en een vereniging van volkstuinders, waarbij land ter beschikking van de vereniging wordt gesteld om dit aan haar leden als volkstuinen uit te geven, niet als een pachtovereenkomst aangemerkt, omdat de overeenkomst niet de strekking heeft land ter beschikking te stellen om dat voor vruchttrekking te gebruiken. Dit wordt niet anders indien de rechtspersoon wordt weggedacht en de verhouding tussen de grondeigenaar en de volkstuinders zelf in het oog wordt genomen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever in het afstaan voor bodemcultuur in volkstuinen geen pacht heeft willen zien.
Het primaire doel van de hier aan de orde zijnde ingebruikgeving is immers gelegen in de recreatieve aspecten. Dit komt overeen met de statutaire doelstelling van WVF, die is gelegen in de behartiging van de sociaal culturele belangen en het welzijn van haar leden, waarbij op geen enkele wijze wordt verwezen naar land- of tuinbouw. Hierdoor wordt de strekking van de overeenkomst bepaald. Voorts acht de pachtkamer van belang dat voor de vereniging met haar vele honderden leden en haar brede, niet primair agrarische doelstelling de exploitatie van de grond door enkele van haar leden geen hoofdactiviteit is.
Hieraan doet niet af dat de gebruikers van de grond vruchten trekken, maar dat is veeleer een bijkomende omstandigheid. Ter zitting heeft WVF kunnen overtuigen dat deze tuin meer het karakter heeft van een productietuin dan het geval is in vele, nieuwere volkstuinen waar het accent meer op het karakter van siertuin ligt. Aldus is de opbrengst van de grond van economisch nut en betekenis voor de gebruikers en hun gezinnen. Bij dit argument staan vooral de maatschappelijke belangen van de gebruikers centraal. Indien in de beoordeling niet de vereniging maar de gebruikers voorop zouden moeten komen te staan, moet ook worden meegewogen dat de Pachtwet (gesteld dat deze toepassing zou vinden) een grens stelt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd en dat volgens mededeling van WVF vele gebruikers in de categorie der AOW-gerechtigden vallen alsook dat de Pachtwet weinig of geen bescherming biedt aan gebruikers van perceeltjes kleiner dan 25 are.
6.
Nu de pachtkamer in de verhouding tussen de grondeigenaar en WVF geen pachtovereenkomst kan zien, terwijl de vordering daar wel op is gebaseerd, moet de vordering worden afgewezen.
De beslissing
De pachtkamer:
- wijst de vordering van WVF af;
- veroordeelt WVF in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagden begroot op:
· € 270,-- voor salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Zwolle, sector kanton, bestaande uit mr. J.A.O.M. van Aerde, kantonrechter-voorzitter, W.G.M. Klein Langevelsloo en H.B. Timmerman, deskundige leden, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 10 februari 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.