Uitspraak
Raad van State
H01.98.0459.
Datum uitspraak: 3 juni 1999
AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
A te B, appellante
tegen de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Maastricht van 15 januari 1998 in het geding tussen:
appellant
en
de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
1. Procesverloop
Bij besluit van 21 november 1986 heeft de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (verder: de staatssecretaris) afwijzend beslist op het verzoek van appellante om met toepassing van artikel 16 van Pro de Huurprijzenwet woonruimte (verder: Hpw) de huurprijs van de door Y bewoonde woning […]weg 66 te B te verhogen.
Tegen dit besluit heeft appellante bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 7 augustus 1996 heeft de staatssecretaris - nadat de beslissing op het bezwaar van 9 augustus 1988 door de Afdeling rechtspraak bij uitspraak van 3 april 1989, inzake R01.88.4417/VE 2182 is vernietigd en de beslissing op bezwaar van 1 augustus 1989 bijuitspraak van 5 maart 1992 inzake ROI.89.4823 eveneens is vernietigd - het bezwaar ongegrond verklaard. Dit besluit is aangehecht.
Bij uitspraak van 15 januari 1998, verzonden op 19 januari 1998, heeft de arrondissementsrechtbank te Maastricht (hierna: de rechtbank) het tegen dit besluit ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellante bij brief van 27 februari 1998, bij de Raad van State ingekomen op 2 maart 1998, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brieven van 5 augustus 1998 en 11 september 1998 hebben Y en de staatssecretaris een memorie van antwoord ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 december 1998, waar appellante in persoon, bijgestaan door mr H.J.J. van der Salm advocaat te Maastricht, en de staatssecretaris, vertegenwoordigd doormevrouw mr A.M.M. Stevens, advocaat te Den Haag, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 16 Hpw Pro, voor zover hier van belang, kan de minister in bijzondere gevallen de overeengekomen huurprijs van woonruimte wijzigen, indien deze aanzienlijk afwijkt van die welke in verhouding tot de kwaliteit van de woonruimte redelijk is.
2.2. Toepassing kan worden gegeven aan artikel 16 Hpw Pro in een geval waarin een bijzondere verhouding tussen huurder en verhuurder bestaat in verband waarmee in verhouding tot vergelijkbare woningen een zeer lage huurprijs is overeengekomen, welke niet geacht kan worden voort te leven tussen de erven van de verhuurder en de huurder die na het overlijden van de verhuurder in de woning blijft wonen. Wat betreft dit laatste aspect zijn partijen het er over eens dat op zich sprake was van een bijzondere relatie tussen wijlen X (verder: vader X), de voormalige eigenaar van het pand en zijn dochter Y (verder: dochter Y), de huurster van het pand.
2.3. Teneinde te beoordelen of ten gevolge van die bijzondere relatie tussen vader en dochter [X en Y] een veel te lage dan wel bijzonder lage huurprijs is overeengekomen, heeft de staatssecretaris de huurprijs overeenkomstig het woning waarderingsstelsel vastgesteld op de minimaal redelijke huurprijs per 1 juli 1996, te weten f 484,--en deze afgezet tegen de overeengekomen huurprijs van f 98,-- gecorrigeerd met alle trendmatige verhogingen sinds de datum waarop de woning is verhuurd, te weten 1 april 1969, het geen resulteerde in een fictieve huurprijs per 1 juli 1996 van f 397,13. Mede gelet op de omstandigheid dat dochter Y haar invalide vader verzorgde en haar volle gebruiksrecht van de gehuurde woning werd beperkt omdat haar vader een of meer vertrekken tot zijn beschikking had, heeft de staatssecretaris zich op het standpunt gesteld dat de overeengekomen -fictieve - huurprijs niet aanzienlijk afwijkt van die welke minimaal redelijk zou zijn, en dat derhalve geen sprake is van een bijzonder geval, als bedoeld in artikel 16 Hpw Pro.
2.4. De rechtbank heeft in navolging van de staatssecretaris overwogen dat hier geen sprake is van een bijzonder geval, waarbij van belang is geacht dat vader X en na diens overlijden de erfgenamen, hebben nagelaten jaarlijkse huurverhogingen door te voeren, niettegenstaande de bepaling in de huurovereenkomst dat wettelijke verhogingen op deze overeenkomst van toepassing zijn. Gelet hierop faalt, aldus de rechtbank, het betoog van appellante dat de overeengekomen huur als zodanig moet worden afgezet tegen de minimaal redelijke huurprijs.
2.5. Gebleken is dat de aanvangshuur in 1969 van f 98,-- iets lager dan normaal was, maar dat het hier geen aanzienlijke afwijking ten opzichte van vergelijkbare woningen betrof. De jaarlijkse huurverhoging heeft - ondanks de bepaling in de huurovereenkomst dat wettelijke huurverhoging op deze overeenkomst van toepassing is - nooit plaatsgevonden, waardoor de huidige huurprijs - die nog steeds f 98,-- bedraagt - veel te laag is komen te liggen. Aannemelijk is dat de jaarlijkse verhoging achterwege is gebleven in verband met de bijzondere relatie tussen vader en dochter [X en Y], nu dochter Y haar invalide vader volledig verzorgde. De Afdeling kan de staatssecretaris dan ook niet volgen in zijn standpunt dat voor de beoordeling of hier sprake is van een afwijkende huurprijs uitgegaan dient te worden van de overeengekomen huurprijs gecorrigeerd met alle trendmatige verhogingen. Het moet er derhalve voor worden gehouden dat in dit geval sprake is van een fixatie van de huur in de periode 1969- 1982 op grond van de bijzondere relatie tussen vader en dochter [X en Y]. De bijzondere verhouding is geëindigd door het overlijden van vader X. Dat de gezamenlijke erven - waaronder dochter Y en appellante - hebben nagelaten in de periode 1982-1985 huurverhogingen toe te passen stond in verband met het recht van dochter Y om volledig eigenaar te worden van het gehuurde. Voorts was dochter Y tot 1992 mede-eigenaar van de betrokken woning; het lag derhalve in de rede dat een huurverhoging niet zonder meer toegepast kon worden.
2.6. Gegeven deze omstandigheden kan niet in redelijkheid worden ontkend dat hier sprake is van een bijzonder geval, als bedoeld in artikel 16 Hpw Pro. De staatssecretaris heeft bij de beslissing op het bezwaarschrift dan ook ten onrechte geweigerd de huurprijs van de woning te wijzigen omdat zich hier geen bijzonder geval voordeed en in zoverre in strijd met artikel 16 van Pro de Hpw besloten. De rechtbank heeft dit miskend.
2.7. Uit het vorenstaande volgt evenwel niet dat de staatssecretaris was gehouden de huurprijs van de woning […]weg 66 te wijzigen, nu het hier een bevoegdheid, niet een verplichting betreft. Het beleid van de staatssecretaris is er op gericht dat een verzoek tot wijziging van de huurprijs krachtens artikel 16, voornoemd, uitsluitend wordt gehonoreerd, indien de onderhoudstoestand van de woonruimte goed is. De staatssecretaris heeft het verzoek tot huurverhoging mede afgewezen omdat van een goede onderhoudstoestand niet kan worden gesproken.
2.8. Uit het rapport van de huurcommissie van 14 juni 1996 met betrekking tot de onderhoudsstaat van de woning volgt weliswaar dat er enige tekortkomingen zijn aan de woning, maar van ernstige gebreken of tekortkomingen is blijkens de rapportage geen sprake. In deze rapportage wordt voorts gesproken van een maximale huurprijsgrens van f 846,10 en een tenminste redelijke huurprijs van f 465,36 behorend bij de kwaliteit van de woning, voor de periode 1 juli 1995 tot 1 juli1996. Uit de stukken is verder gebleken dat de staatssecretaris van mening is dat de overeengekomen huurprijs van de woning op zichzelf beschouwd aanzienlijk afwijkt van de huurprijs welke op grond van de kwaliteit van de woonruimte redelijk is. Nu, gelet op het voren overwogene, niet zonder meer kan worden geconcludeerd dat de onderhoudstoestand van de woning niet goed is, is de Afdeling van oordeel dat de staatssecretaris zich bij de beslissing op het bezwaarschrift zonder deugdelijke motivering op het standpunt heeft gesteld dat een nadere vaststelling van de huurprijs niet in de rede ligt.
2.9. Het hoger beroep is mitsdien gegrond en de aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Het bij de rechtbank ingestelde beroep dient alsnog gegrond te worden verklaard. Het besluit van 7 augustus 1996 komt eveneens voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikel 16 Hpw Pro en artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling zijn termen aanwezig.
2. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. vernietigt de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Maastricht van 15 januari 1998, AWB 9612584BELEI;
II. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
III. vernietigt het besluit van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 7 augustus 1996, WBS/07896016;
IV. bepaalt dat de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer een nieuw besluit neemt;
V. veroordeelt de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in de door appellante in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van f 3662,40, waarvan f 3550,-- is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het bedrag dient door de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) te worden betaald aan appellante;
VI. gelast dat de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) aan appellante het door haar voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht (f 210 + f 315,-- = f 525,--) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr J.A.E. van der Does, Voorzitter,
en mr J.J. van der Weel en mr B. van Wagtendonk, Leden,
in tegenwoordigheid van mr A.U. Kallan, ambtenaar van Staat.
w.g. Van der Does w.g. Kallan
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 3 juni 1999
15.
Verzonden:
Voor eensluidend afschrift,
de Secretaris van de Raad van State,
voor deze,