Uitspraak
Raad van State
H01.98.2032.
Datum uitspraak: 14 januari 2000
AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
A. te B, appellant,
tegen de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Arnhem van 30 november 1998 in het geding tussen:
appellant
en
de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
1. Procesverloop
Bij besluit van 6 augustus 1997 heeft de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: de Staatssecretaris) het verzoek van appellant om de huurprijs van de woonruimte aan de […]dijk 3 te Z met toepassing van artikel 16 van Pro de Huurprijzenwet woonruimte (hierna: de wet) te verhogen, afgewezen.
Bij besluit van 5 december 1997 heeft de Staatssecretaris het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Dit besluit is aangehecht.
Bij uitspraak van 30 november 1998, verzonden op dezelfde dag, heeft de arrondissementsrechtbank te Arnhem (hierna: de rechtbank) het tegen dit besluit ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief van 18 december 1998, bij de Raad van State ingekomen op 22 december 1998, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 24 maart 1999 heeft de Staatssecretaris een memorie ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 september 1999, waar appellant, vertegenwoordigd door mr R.F. Beijne, advocaat te Amsterdam, en de Staatssecretaris, vertegenwoordigd door mr R. Vrijman, ambtenaar ten departemente, zijn verschenen.
Tevens is Y (hierna: Y), in persoon en bijgestaan door mr W. Aerts, advocaat te Nijmegen, als partij verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 16 van Pro de wet kan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in bijzondere gevallen, op een door hem verzocht of uit eigen beweging uitgebracht advies van de Huurcommissie, de overeengekomen huurprijs van woonruimte wijzigen, indien deze aanzienlijk afwijkt van die welke, in verhouding tot de kwaliteit van de woonruimte, redelijk is.
2.1.1. Blijkens de brief van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 10 maart 1995, WR 1995/62 is toepassing van dit artikel slechts mogelijk wanneer er gelijktijdig aan drie voorwaarden wordt voldaan. Er dient sprake te zijn van:
1. een overeengekomen huurprijs;
2. een bijzonder geval;
3. een aanzienlijke afwijking van de huurprijs ten opzichte van de kwaliteit van de woonruimte.
Van een bijzonder geval, als bedoeld in artikel 16 van Pro de wet, is sprake wanneer bijvoorbeeld een huurprijs niet weloverwogen tot stand is gekomen, of wanneer tussen partijen op grond van een persoonlijke relatie een bijzonder lage huurprijs is overeengekomen, die, nadat de persoonlijke relatie is vervallen, redelijkerwijs niet in stand kan blijven. Een arbeidsverhouding tussen huurder en verhuurder kan in dit kader als een dergelijke relatie worden aangemerkt.
2.2. Bij de beslissing op bezwaar heeft de Staatssecretaris de afwijzing van het verzoek van appellant tot huurprijswijziging gehandhaafd. Aan zijn oordeel dat het verzoek van appellant niet voldoet aan het gestelde in artikel 16 van Pro de wet heeft de Staatssecretaris in de eerste plaats ten grondslag gelegd dat geen sprake is van een overeengekomen huurprijs. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling rechtspraak van 13 oktober 1987, no R01.86.1 366 overweegt de Staatssecretaris dat bij een door de rechter vastgestelde huurprijs niet kan worden gesproken van een overeengekomen huurprijs. Voorts is de Staatssecretaris van oordeel dat geen sprake is van een bijzonder geval, nu appellant gedurende de periode van 1961 tot 1997 niet steeds de trendmatige huurverhogingen in rekening heeft gebracht.
2.3. De Afdeling overweegt dat in dit geval geen sprake is van een door de rechter vastgestelde huurprijs. Uit de uitspraak van de kantonrechter van 31 januari 1997, waarnaar in de beslissing op bezwaar wordt verwezen, volgt, dat sprake is van een huurovereenkomst en dat de "fiscale vergoeding" is aan te merken als overeengekomen huurprijs. Gelet hierop moet worden geoordeeld dat de beslissing op bezwaar op dit onderdeel onjuist is gemotiveerd.
2.4. Met de rechtbank en de Staatssecretaris is de Afdeling van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat appellant in de periode van 1962 tot 1997 de huurprijs van de woning steeds trendmatig heeft verhoogd. De Afdeling is echter voorts van oordeel dat het enkele feit dat is afgezien van trendmatige huurverhoging niet betekent dat geen sprake is van een bijzonder geval. Van belang is of de verhouding tussen huurder en verhuurder op grond van bijvoorbeeld het arbeidsrecht een zodanig bijzonder karakter heeft, dat als gevolg daarvan is nagelaten de huurprijs trendmatig te verhogen.
In dit geval is van belang dat de huurder van de woning, Y, van 1958 tot 1 december 1994, aanvankelijk bij de vader van appellant en later bij appellant zelf, in dienst is geweest als jachtopziener. Mede met het oog op die werkzaamheden huurt Y van appellant de in geding zijnde woning. De huur van de woning werd door appellant als bruto bedrag op het salaris van Y ingehouden. Gelet op deze omstandigheden kan in dit geval aan de verhouding tussen appellant en Y het vorengenoemde bijzondere karakter niet worden ontzegd. Ook op dit onderdeel is de beslissing op bezwaar derhalve niet deugdelijk gemotiveerd.
2.5. Gelet op het vorenstaande heeft de rechtbank miskend dat het besluit van de Staatssecretaris van 5 december 1997 niet berust op een deugdelijke motivering, zodat de rechtbank dit besluit had moeten vernietigen wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
2.6. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd, evenals genoemd besluit van 5 december 1997.
2.7. Er zijn termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Arnhem van 30 november 1998, 9810049;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 5 december 1997, COR/97579126;
V. draag de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen;
VI. veroordeelt de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in de door appellant in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van f 2840,00, welk bedrag geheel is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het bedrag dient door de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Millieubeheer) te worden betaald aan appellant;
VII. gelast dat de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) aan appellant het door hem voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht (in totaal f 515,00) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr J.A.E. van der Does, Voorzitter, en mr J.H.B. van der Meer en mr B. van Wagtendonk, Leden, in tegenwoordigheid van mr M.E.E. Wolff, ambtenaar van Staat.
w.g. Van der Does w.g. Wolff
Voorzitter ambtenaar van Staat
Voor eensluidend afschrift,
de Secretaris van de Raad van State,
voor deze,
Uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2000