Uitspraak
200103224/1.
Datum uitspraak: 27 maart 2002
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant],
appellante,
tegen de uitspraak van de arrondissementsrechtbank te Zutphen van 8 mei 2001 in het geding tussen:
appellante
en
de raad van de gemeente Apeldoorn.
1. Procesverloop
Bij besluit van 11 september 1997 heeft de raad van de gemeente Apeldoorn (hierna: de raad) appellante ten gevolge van een bestemmingsplanherziening een schadevergoeding van f 40.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 februari 1996, toegekend.
Bij besluit van 1 en/of 2 juli 1998 heeft de raad het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 mei 2001, verzonden op 14 mei 2001, heeft de arrondissementsrechtbank te Zutphen (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellante ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellante bij brief van 18 juni 2001, bij de Raad van State ingekomen op 19 juni 2001, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 november 2001, waar appellante in persoon, bijgestaan door mr. J. de Groot, advocaat, en de raad, vertegenwoordigd door J. Groeneveld, gemachtigde, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 Wet Pro op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), - voorzover hier van belang - kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.1.1. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor appellant in een nadeliger positie is komen te verkeren en waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime.
2.2. Ingevolge het van kracht worden van het bestemmingsplan “Hoofdstraat, 12e herziening” van de gemeente Apeldoorn is de bestemming “winkels”, die voor het aan appellante in eigendom toebehorende winkelpand met bovenwoningen geldt, in dier voege gewijzigd dat een horecabedrijf of cafetaria ter plaatse niet langer is toegelaten.
2.3. Voor de vaststelling van de schade, die appellante ten gevolge van deze bestemmingsplanwijziging heeft geleden, heeft de raad advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) gevraagd. De rechtbank heeft het rapport van de SAOZ door de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: StAB) laten beoordelen. De bezwaren van appellante richtten zich tegen de wijze waarop de SAOZ en de StAB de schade hebben berekend. Voorts is de rechtbank, naar appellante stelt, ten onrechte voorbij gegaan aan de door haar overgelegde berekening van de schade door een makelaar. De Afdeling overweegt dienaangaande als volgt.
2.3.1. In de aangevallen uitspraak heeft de rechtbank overwogen geen aanknopingspunten te hebben gevonden om te twijfelen aan de juistheid van de door de SAOZ en de StAB gegeven inhoudelijke beoordeling van het onderhavige verzoek om planschadevergoeding en de door deze deskundigen vastgestelde omvang van de waardevermindering van appellantes pand.
Op grond van de stukken en het onderzoek ter zitting in hoger beroep komt de Afdeling tot een zelfde oordeel.
De SAOZ is bij de planvergelijking uitgegaan van de planologische mogelijkheden voor en na inwerkingtreding van de 12e planherziening.
Het ten gevolge van de 12e herziening ter plaatse niet langer toelaten van een horecabedrijf of cafetaria heeft volgens de SAOZ een gunstige invloed op de aantrekkelijkheid als winkelgebied.
Direct voorafgaand aan het van kracht worden van de 12e planherziening werd de hoogste waarde van het pand bepaald door de gebruiksmogelijkheid voor horecadoeleinden.
Bij de bepaling van de waardedaling heeft de SAOZ vervolgens het gegeven dat het pand op de peildatum zonder bouwkundige ingrepen niet geschikt was voor horecadoeleinden als waardedrukkend effect meegenomen.
Dat dit gegeven voor een redelijk handelend koper van belang is bij de bepaling van de eventuele koopprijs heeft ook de deskundige van de StAB niet onaannemelijk geacht. In de visie van deze deskundige zal een redelijk handelend koper bij de bepaling van zijn koopprijs niet alleen naar de planologische mogelijkheden van het pand kijken, maar ook naar de feitelijke geschiktheid van het pand voor de diverse doeleinden en zal een koper die het pand op de waardepeildatum had willen kopen om het voor horecadoeleinden te gaan gebruiken bij de bepaling van zijn prijs rekening houden met de investeringen die hij verwacht te moeten plegen om het pand voor dat doel geschikt te maken.
In zijn advies komt deze deskundige tot de conclusie dat de door de SAOZ bij de bepaling van de waardevermindering gehanteerde uitgangspunten hem niet onjuist voorkomen en dat ook het schadebedrag dat de SAOZ daaraan verbindt niet onredelijk kan worden geacht.
Appellante, die op zich niet heeft bestreden dat het pand, dat laatstelijk als tapijtwinkel in gebruik was, zonder bouwkundige ingrepen niet voor horecadoeleinden geschikt was, heeft ter onderbouwing van haar standpunt het rapport van makelaar Van ’t Land in geding gebracht. Nu evenwel een theoretische onderbouwing, toegespitst op de planologische situatie, in dit rapport ontbreekt, kan hieraan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Daarnaast gaat dit rapport uit van een maximale huurwaarde hetgeen voor een vergoeding op basis van artikel 49 van Pro de WRO geen juist uitgangspunt is. Met dit rapport heeft appellante niet aannemelijk gemaakt dat de door de SAOZ gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn en het daarop gebaseerde schadebedrag onredelijk is. Derhalve kan aan dit rapport niet de door appellante gewenste waarde worden toegekend.
In hetgeen appellante heeft aangevoerd heeft de raad, zoals ook de StAB naar aanleiding van het verzoek van de rechtbank om een rapport heeft geadviseerd, dan ook geen aanleiding hoeven vinden van de door de SAOZ getaxeerde schade als gevolg van de planologische verslechtering af te wijken.
2.4. De rechtbank is derhalve terecht en op goede gronden tot het oordeel gekomen, dat de raad zijn besluit niet ten onrechte heeft gebaseerd op het rapport van de SAOZ.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. H. Troostwijk, Voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. H.G. Lubberdink, Leden, in tegenwoordigheid van mr. S.W. Schortinghuis, ambtenaar van Staat.
w.g. Troostwijk w.g. Schortinghuis
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2002
66-405.
Verzonden:
Voor eensluidend afschrift,
de Secretaris van de Raad van State,
voor deze,