Uitspraak
200303599/1.
Datum uitspraak: 17 maart 2004
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. de raad van de gemeente Doorn,
2. [appellant sub 2], wonend te Doorn,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 28 april 2003 in het geding tussen:
appellant sub 2
en
appellant sub 1.
1. Procesverloop
Bij besluit van 28 juni 1994 heeft appellant sub 1 (hierna: de raad) een verzoek van [appellant sub 2] om vergoeding van schade op de voet van artikel 49 van de wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) afgewezen.
Bij besluit van 25 oktober 1994 heeft de raad het daartegen door [appellant sub 2] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 11 oktober 1996 heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellant sub 2] ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 februari 1998 heeft de Afdeling de uitspraak van de rechtbank vernietigd, het beroep van [appellant sub 2] gegrond verklaard en het besluit van 25 oktober 1994 vernietigd.
Bij besluit van 26 januari 1999 heeft de raad opnieuw op het bezwaar van [appellant sub 2] beslist en op advies van de schadebeoordelings- commissie aan [appellant sub 2] ƒ 43.333,00 (€ 19.663,66) aan planschadevergoeding toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 november 1991 tot aan de dag van betaling.
Bij uitspraak van 28 april 2003, verzonden op 29 april 2003, heeft de rechtbank het daartegen door [appellant sub 2] ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de raad aan [appellant sub 2] € 60.602,62 aan planschadevergoeding toekent, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 november 1991 tot aan de dag van betaling. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben de raad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 3 juni 2003, en [appellant sub 2] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 4 juni 2003, hoger beroep ingesteld. De raad heeft de gronden van het beroep aangevuld bij brief van 2 juli 2003. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brieven van 9 juli 2003 en 24 juli 2003 hebben [appellant sub 2], onderscheidenlijk de raad, van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 december 2003, waar [appellant sub 2], vertegenwoordigd door mr. drs. L.A. van Montfoort, en de raad, vertegenwoordigd door mr. H.J. Knibbe, ambtenaar der gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. [appellant sub 2] is sinds maart 1973 eigenaar en bewoner van het perceel, plaatselijk bekend als [locatie] te Doorn (hierna: het perceel). Onder vigeur van de zogenoemde "4e herziening van het plan in onderdelen" en voorts van het uitbreidingsplan "2e herziening van het plan in onderdelen" waren op het perceel nog twee bouwkavels aanwezig.
2.2. In 1979 is het bestemmingsplan "Hoog Moersbergen" - voorzover thans van belang - in rechte onaantastbaar geworden. Bij dat plan heeft de zuidelijke helft van het perceel de bestemming "eengezinshuizen, tuinen en erven" gekregen en het noordelijke gedeelte de bestemming "bosgebied". De bebouwingsmogelijkheden voor twee villa's op het perceel zijn komen te vervallen.
2.3. Na de voormelde uitspraak van 26 februari 1998 is niet meer in geschil dat [appellant sub 2] door de bestemmingswijziging in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren en dat hij daardoor schade lijdt die redelijkerwijs niet geheel te zijnen laste behoort te blijven. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de naar billijkheid door de raad te bepalen schadevergoeding.
2.4. De rechtbank heeft aan de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) nader advies gevraagd en vervolgens de toe te kennen schadevergoeding op het hiervoor vermelde bedrag vastgesteld. [appellant sub 2] klaagt dat zij daartoe ten onrechte heeft overwogen dat het vervallen van de mogelijkheid om naast het perceel een ontsluitingsweg aan te leggen als een te verrekenen voordeel voor hem ten bedrage van ƒ 25.000,00
(€ 11.344,51) moet worden beschouwd, omdat in de berekening reeds rekening was gehouden met de ontsluitingskosten die hij zou hebben moeten maken.
2.4.1. Dit betoog slaagt. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 25 juni 1999 in zaak no. H01.98.1153; Bouwrecht 2000, blz. 340), kan als onderdeel van de berekening van de totale planschade slechts sprake zijn van, ofwel aftrek voor waardevermeerdering wegens het vervallen van een aan te leggen ontsluitingsweg, dan wel aftrek in verband met te maken kosten voor een zodanige weg. Nu de raad de ontsluitingskosten reeds voor een bedrag van ƒ 17.000,00 in de berekening heeft betrokken en tussen partijen over de hoogte hiervan inmiddels overeenstemming is bereikt, heeft de rechtbank ten onrechte het bedrag van ƒ 25.000,00 (€ 11.344,51) in de berekening betrokken op de wijze, als zij heeft gedaan.
2.5. Naar ter zitting is gebleken, richten partijen zich in hoger beroep beiden verder nog slechts tegen de beslissing van de rechtbank, waarbij het bedrag dat nodig zou zijn geweest om de op het perceel rustende erfdienstbaarheid op te heffen heeft geschat door een aftrek vast te stellen van 15%, te berekenen over de bruto opbrengst van de bouwgrond, verminderd met de kosten van de externe ontsluiting.
2.5.1. Hoewel de raad zich tenslotte niet verzet tegen het in mindering brengen van een percentage op de bruto opbrengst van de bouwgrond, heeft hij in hoger beroep betoogd dat in het percentage van 15 de waardedrukkende invloed van de erfdienstbaarheid onvoldoende is meegewogen en houdt hij vast aan een percentage van 33,33.
2.5.2. [appellant sub 2] betoogt dat, als hij al gehouden zou zijn geweest aan de toenmalige eigenaar van het heersende erf een vergoeding tot opheffing van de erfdienstbaarheid te betalen, hij zich wel in het door de rechtbank gehanteerde percentage kan vinden, doch niet in de berekeningswijze over de bruto opbrengst van de bouwgrond, verminderd met de ontsluitingskosten.
2.6. Zowel de schadebeoordelingscommissie die de raad adviseerde, als de door de StAB ingeschakelde taxateur, heeft niet onaannemelijk geacht dat het heersend erf indertijd groter was. Vast staat dat in 1922 ten behoeve van het heersend erf ten laste van het perceel een erfdienstbaarheid is gevestigd en dat ten aanzien van het heersend erf afsplitsingen, hernummeringen en overdrachten van percelen hebben plaatsgevonden. Aannemelijk is dat de erfdienstbaarheid de waarde van het perceel drukt. Die waardevermindering mag de raad in de vaststelling van de hoogte van de te vergoeden planschade betrekken. Nu de raad deze waardevermindering in verband met afkoop heeft getaxeerd op één derde van de netto opbrengst van de bouwgrond en er geen andersluidende taxaties hieromtrent zijn overgelegd, terwijl de Stab voor dit element geen bedrag in aanmerking heeft genomen, bestaat ook overigens geen grond om te oordelen dat de raad op dit punt een onjuiste berekeningswijze heeft toegepast.
2.7. De conclusie is dat de hoger beroepen gegrond zijn en de aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voorzover de rechtbank daarbij zelf de te vergoeden planschade heeft vastgesteld. De uitspraak dient voor het overige te worden bevestigd.
De Afdeling zal, lettend op de lange duur van de procedure en nu beide partijen daar om hebben verzocht, nu zelf in de zaak voorzien, teneinde het geschil te beslechten. Daarbij zal aansluiting worden gezocht bij de berekening door de rechtbank, voorzover partijen daartegen geen grieven hebben aangevoerd.
2.7.1. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de bepaling van de hoogte van de te vergoeden planschade wordt uitgegaan van een verdeling van het perceel, waarbij ruimte wordt geboden aan in totaal drie villa's. Voorts wordt de waardebepaling van de bouwgrond op ƒ 190,00 (€ 86,22) per m2 door partijen niet verder betwist. Het perceel heeft een oppervlakte van 2000 m2, zodat moet worden uitgegaan van een waarde van ƒ 380.000,-
(€ 172.436,48).
2.7.2. De raad en vervolgens de rechtbank in navolging van de StAB hebben de waardevermeerdering van de villa wegens het vervallen van de bouwmogelijkheden vastgesteld op ƒ 150.000,00 (€ 68.067,03).
2.7.3. [appellant sub 2] heeft deze waardevermeerdering in hoger beroep aangevochten. Hij betoogt dat de rechtbank de waardevermeerdering van de villa ten onrechte heeft verrekend met de restwaarde van de bosgrond.
2.7.4. Wat hier van zij, nu deze waardebepaling in eerste instantie is gebaseerd op een door de beëdigd taxateur van de schadebeoordelingscommissie gedane taxatie en [appellant sub 2] geen deskundig tegenrapport heeft overgelegd, heeft de raad de taxatie tot uitgangspunt mogen nemen. De rechtbank heeft deze waardevermeerdering derhalve terecht en overigens ook in navolging van de Stab vastgesteld op
ƒ 150.000,00 (€ 68.067,03).
2.8. De conclusie is dat de te vergoeden planschade dient te worden berekend door op de vastgestelde waarde van de grond het bedrag voor de externe ontsluiting en de waardevermeerdering wegens het vervallen van de bouwmogelijkheden in mindering te brengen en van het aldus berekende bedrag eenderde wegens de op het perceel rustende erfdienstbaarheid af te trekken. De berekening van de te vergoeden planschade ziet er aldus als volgt uit:
{ƒ 380.000 - ƒ 17.000 - ƒ 150.000 = ƒ 213.000,-} - {33,33% x ƒ 213.000,- = ƒ 71.000,-} = ƒ 142.000,- (€ 64.436,79).
Bepaald zal worden dat de gemeente Doorn dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 6 november 1991 tot aan de dag van algehele voldoening aan [appellant sub 2] zal betalen. Wat eerder is betaald, dient daarbij te worden verrekend. Het verzoek om planschadevergoeding zal voor het overige worden afgewezen.
2.9. De raad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 28 april 2003 in zaak SBR 99/328, doch slechts voorzover de rechtbank daarbij heeft bepaald dat de raad aan [appellant sub 2] € 60.602,62 aan planschadevergoeding toekent;
III. veroordeelt de gemeente Doorn om aan appellant sub 2 € 64.436,79 (zegge: vierenzestigduizend vierhonderdzesendertig euro en negenenzeventig cent) aan planschadevergoeding te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 november 1991 tot aan de dag van algehele voldoening en te verminderen met wat aan appellant sub 2 eerder is betaald ter vergoeding van deze planschade;
IV. wijst het verzoek van appellant sub 2 voor het overige af;
V. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het voormelde vernietigde besluit van de raad van 26 januari 1999;
VI. bevestigt de uitspraak voor het overige;
VII. veroordeelt appellant sub 1 tot vergoeding van de bij appellant sub 2 in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 705,36, waarvan € 644,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het dient door de gemeente Doorn aan appellant sub 2 te worden betaald .
VIII. gelast dat de gemeente Doorn aan appellant sub 2 het door hem voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 175,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter,
en mr. P.A. Offers en mr. C.H.M. van Altena, Leden,
in tegenwoordigheid van mr. L. Groenendijk, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Groenendijk
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2004
164-384.