Uitspraak
200308294/1.
Datum uitspraak: 1 september 2004
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Zuidhorn,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 29 oktober 2003 in het geding tussen:
[verzoeker], wonend te [woonplaats]
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 28 mei 2001 heeft appellant het verzoek van [verzoeker] om een schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), afgewezen.
Bij besluit van 28 januari 2001 (lees 28 januari 2002) heeft appellant het daartegen door [verzoeker] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 29 oktober 2003, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) het daartegen door [verzoeker] ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden beslissing op bezwaar vernietigd en bepaald dat appellant binnen vier weken na verzending van de uitspraak, met inachtneming daarvan, opnieuw dient te beslissen op het bezwaar van [verzoeker]. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 9 december 2003, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 5 januari 2004. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 2 februari 2004 heeft [verzoeker] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 juni 2004, waar appellant, vertegenwoordigd door A. Schwartz, ambtenaar van de gemeente Zuidhorn en mr. W.R. van der Velde, advocaat te Groningen, en [verzoeker] in persoon en bijgestaan door mr. A.A. Westers, advocaat te Groningen, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, voorzover hier van belang, kent de gemeenteraad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime.
2.3. Ingevolge het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in onderdelen voor de kern Noordhorn, herziening 1963" gold voor de gronden ten zuiden en zuidwesten van de bij [verzoeker] destijds in eigendom zijnde onroerende zaak [locatie] te [plaats] in hoofdzaak een agrarische bestemming. Bij besluit van 12 juli 1993 heeft appellant het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Mokkenburg II” vastgesteld voor die gronden. Dit plan is door het college van gedeputeerde staten van Groningen op 23 september 1993 goedgekeurd. Naar aanleiding hiervan heeft [verzoeker] een verzoek om vergoeding van schade, als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO, voor de beweerdelijk door hem geleden schade bestaande uit waardevermindering van zijn perceel met daarop zijn woning bij appellant ingediend.
2.4. Ter beoordeling van het verzoek heeft appellant aan Houdringe Rentmeesterskantoor b.v. te De Bilt (hierna: Houdringe) verzocht een advies uit te brengen. Houdringe heeft in zijn advies van 30 november 2000 gesteld dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie voor [verzoeker], maar dat deze zich, gelet op de afstand tussen de woning en het bedrijventerrein, niet laat vertalen in een waardevermindering van het object van [verzoeker]. Appellant heeft zijn besluit van 28 mei 2001 conform dit advies genomen. Naar aanleiding van het bezwaar van [verzoeker] tegen dit besluit en de daarbij door hem ingebrachte taxatie van ZOWA onroerende zaken (hierna: ZOWA) heeft Houdringe op verzoek van appellant op 25 oktober 2001 een nader advies opgesteld.
2.5. De rechtbank heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).
De StAB heeft op 14 mei 2003 verslag uitgebracht aan de rechtbank, gevolgd op 22 september 2003 door een aanvullend verslag naar aanleiding van reacties van partijen op het verslag en een door appellant overgelegd nader advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van 5 juni 2003. De StAB heeft met de door haar ingeschakelde taxateur J.A.M.C.M. van Nispen van Het Raadhuis voor onroerend goed te Groningen (hierna: Nispen) geconcludeerd tot een waardedaling van € 40.000,00. De rechtbank heeft naar aanleiding van dit advies het besluit van 28 januari 2002 vernietigd en appellant opgedragen een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat zij in het nader advies van de SAOZ geen reden ziet om aan de uitkomsten van het advies van de StAB te twijfelen. Ter zake van de adviezen van Houdringe en de SAOZ heeft zij overwogen dat aan deze rapporten niet de betekenis kan worden toegekend die appellant daaraan toekent, omdat de uitgangspunten ontbreken die bij de waardebepaling zijn gebruikt, er een stijging van een gemiddelde verkoopprijs is gehanteerd terwijl van een koopsom is uitgegaan die slechts betrekking heeft op een deel van de onroerende zaak en een vergelijking is gemaakt met niet vergelijkbare gevallen.
2.6. Niet in geschil is dat [verzoeker] door de bestemmingswijziging in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren. Partijen verschillen van mening over de vraag of hij hierdoor schade lijdt die redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven.
2.7. Het betoog van appellant komt er op neer dat hij meent dat aan het advies van Houdringe niet zodanige gebreken kleven dat de gemeenteraad dit bij de vaststelling van de hoogte van de planschade niet in redelijkheid tot uitgangspunt heeft kunnen nemen, zodat er voor de rechtbank geen aanleiding bestond om alsnog advies te vragen aan de StAB. Hij wijst er daarbij op dat de bevindingen van Houdringe door de SAOZ zijn bevestigd.
2.7.1. Vooropgesteld zij dat Houdringe is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat appellant in beginsel op de door Houdringe uitgebrachte adviezen mag afgaan. De door Houdringe gehanteerde wijze van bepaling van de waardevermindering is in beginsel niet onjuist. De Afdeling ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de mededeling van Houdringe in haar brief van 25 oktober 2001 dat in het onderhavige geval de waardedaling is vastgesteld door vergelijking van de waarde van het perceel met de woning vóór en na de planwijziging. Aan het rapport van Houdringe kan de door [verzoeker] overgelegde, ongedateerde taxatie van ZOWA niet afdoen, nu deze niet is gebaseerd op een taxatie van de waarde op de peildatum.
2.7.2. De StAB is uitgegaan van een substantieel hogere taxatiewaarde van het object per peildatum. De StAB heeft, anders dan Houdringe, in de bepaling van die waarde tevens betrokken de omliggende percelen waarop een agrarische bestemming rust. Voorts heeft de StAB het planologische nadeel, anders dan Houdringe, ingeschat als bovenmatig.
Uit het in opdracht van de StAB opgestelde taxatierapport van Nispen blijkt niet dat de het oordeel van Houdringe dat geen sprake is van een waardevermindering niet juist zou zijn. Nispen heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door Houdringe getaxeerde en door de SAOZ bevestigde taxatiewaarde per peildatum onjuist is. Voorts is de Afdeling van oordeel dat Houdringe, mede gelet op hetgeen de SAOZ daaromtrent heeft gesteld, terecht de waarde van de omliggende percelen waarop een agrarische bestemming rust niet heeft betrokken in de bepaling van die waarde, omdat aangenomen mag worden dat de waarde van de omliggende weilanden met agrarische bestemming niet door de aanleg van het bedrijventerrein zal worden beïnvloed, nu geen sprake is van een beperking van de gebruiksmogelijkheden ervan. De SAOZ heeft aan de hand van de controlepercentages nog aangetoond dat de door Nispen getaxeerde waardevermindering van € 40.000,00 niet reëel is, omdat dit bedrag een waardeverschil van ongeveer 15% betekent, hetgeen slechts past bij de kwalificatie 'bovenmatig'. Uit de rapporten van Houdringe noch het rapport van de StAB, blijkt echter dat sprake is van een bovenmatig nadelige planologische wijziging.
Met het in opdracht van de StAB opgestelde taxatierapport is derhalve, mede gelet op de bij taxaties als onvermijdelijk in aanmerking te nemen marges, niet aannemelijk gemaakt dat het (nader) advies van Houdringe zodanige gebreken bevat dat appellant zijn besluiten daarop niet in redelijkheid kon baseren. Voor vernietiging van het op dat advies gebaseerde besluit was derhalve, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, geen plaats.
2.8. Voor het betoog van [verzoeker] dat appellant zich aan het advies van de StAB zou hebben gecommitteerd en reeds om die reden niet meer in hoger beroep kan klagen over de uitkomsten van dat rapport, is in het proces-verbaal van de zitting noch in enig ander stuk een aanknopingspunt te vinden. Dat appellant zich niet heeft verzet tegen het inschakelen van de StAB door de rechtbank kan er niet toe leiden dat hij geacht moet worden zich op voorhand te committeren aan de uitkomsten van het StAB-rapport.
2.9. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [verzoeker] bij de rechtbank ingestelde beroep alsnog ongegrond verklaren.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Groningen van 29 oktober 2003, AWB 02/256 BESLU STRA;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. H.G. Lubberdink, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Meurs-Heuvel, ambtenaar van Staat.
w.g. Lubberdink w.g. Van Meurs-Heuvel
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 1 september 2004
47-362.