Uitspraak
200402576/1.
Datum uitspraak: 17 november 2004
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Papendrecht,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 20 februari 2004 in het geding tussen:
[wederpartij], wonend te [woonplaats],
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 23 maart 2000 heeft appellant aan [wederpartij] op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) een vergoeding toegekend van ƒ 30.000,00/€ 13.613,41 te verhogen met de wettelijke rente vanaf 12 september 1998 tot en met de datum van uitbetaling.
Bij besluit van 31 mei 2001 heeft appellant het daartegen door [wederpartij] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard, met inachtneming van een advies van de commissie van advies voor beroep- en bezwaarschriften van 24 juli 2000.
Bij uitspraak van 20 februari 2004, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Dordrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door [wederpartij] ingestelde beroep gegrond verklaard en de bestreden beslissing op bezwaar vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 26 maart 2004, hoger beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 28 april 2004. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 28 mei 2004 heeft [wederpartij] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 september 2004, waar appellant, vertegenwoordigd door mr. C.A. Bouma, ambtenaar van de gemeente, vergezeld van mr. drs. C.M.L. van der Lee, planschade-deskundige van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, en [wederpartij], vertegenwoordigd door mr. P. Putters, juridisch adviseur te Gorinchem, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. [wederpartij] heeft verzocht om vergoeding van de schade die hij stelt te lijden ten gevolge van het bestemmingsplan “M-project Stellingmolen”. Dit bestemmingsplan is op 23 oktober 1997 door appellant vastgesteld en op 19 mei 1998 goedgekeurd door het college van gedeputeerde staten van Zuid-Holland. Op 21 augustus 1998 is het in rechte onaantastbaar geworden.
2.1.1. Ingevolge dit bestemmingsplan is de bestemming “Openbare en bijzondere doeleinden, detailhandel en horecavestigingen” van het perceel [locatie], waarvan [wederpartij] eigenaar was, gewijzigd in de bestemming “Maatschappelijke doeleinden en horeca”.
2.2. Niet in geschil is dat de bestemmingsplanwijziging heeft geleid tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van het perceel voor horecadoeleinden en dat [wederpartij] ten gevolge daarvan in een planologisch nadeliger positie is gekomen waardoor hij een schade lijdt van ƒ 30.000,00/€ 13.613,41.
Ter zitting heeft de raad voorts erkend dat [wederpartij] eveneens in een planologisch nadeliger situatie is gekomen door het vervallen van de detailhandelsbestemming en de wijziging van de voorheen ter plaatse toegestane maximale bouwhoogte van 8 m in 4 m.
2.3. In geschil is of [wederpartij] door het vervallen van de detailhandelsbestemming en de beperking van de bouwhoogte die voor hem een planologische verslechtering te weeg hebben gebracht, ook daadwerkelijk nadeel heeft geleden.
2.4. Appellant heeft zich in het besluit van 23 maart 2000, dat in bezwaar is gehandhaafd, op het standpunt gesteld dat van zodanig nadeel geen sprake is. Aan die besluiten heeft hij de adviezen van de schadebeoordelingscommissie van 27 januari en 30 mei 2000 en 21 maart 2001 ten grondslag gelegd.
2.5. De rechtbank heeft overwogen dat appellant van een onjuiste methode van schadebegroting is uitgegaan. Volgens haar vinden de door appellant aangelegde geschiktheids- en haalbaarheidstoets geen steun in artikel 49 van Pro de WRO. Zij heeft zich daarbij gebaseerd op een door de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) aan haar uitgebracht advies.
2.6. Appellant kan zich hiermee niet verenigen. Hij betoogt dat de schadebeoordelingscommissie als deskundig is te beschouwen en dat de rechtbank heeft miskend dat de door [wederpartij] overgelegde rapporten van, onderscheidenlijk, taxateur M. Mol te Woudrichem (hierna: Mol) en VWS Geotechniek te Woerden geen aanleiding geven voor het oordeel dat de adviezen van de schadebeoordelingscommissie onvoldoende zorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten, dat hij de besluitvorming niet daarop kon baseren.
2.6.1. Volgens de schadebeoordelingscommissie ligt het pand [locatie] in een van de overige bebouwing in de gemeente afgescheiden woonwijk, waarin zich geen detailhandelvestigingen bevinden. Zij is van oordeel dat het pand vanwege de geïsoleerde ligging en de relatief beperkte oppervlakte niet geschikt is voor gebruik ten behoeve van detailhandel, zelfs niet indien rekening wordt gehouden met de mogelijkheid die onder het vorige bestemmingsplan bestond om het pand met een verdieping uit te breiden. De door [wederpartij] gesuggereerde detailhandelsmogelijkheden zullen niet tot een hogere rentabiliteit en waarde van het pand leiden dan een gebruik in de horecasfeer.
2.6.2. Het taxatierapport van Mol onderschrijft de conclusie van de schadebeoordelingscommissie dat de ligging van het pand ten opzichte van andere detailhandelzaken niet optimaal is. Nu Mol zijn stelling dat dit niet wegneemt dat er voldoende detailhandel te bedenken valt die niet direct afhankelijk is van de ligging ten opzichte van andere detailhandelzaken, niet heeft onderbouwd, noch de conclusie van de schadebeoordelingscommissie heeft bestreden dat een gebruik ten behoeve van detailhandel de verkoopwaarde van het pand niet zal doen toenemen, mocht appellant er vanuit gaan dat een zodanig gebruik niet zal leiden tot een hogere verkoopwaarde van het pand. Appellant kon op basis daarvan oordelen dat het vervallen van de detailhandelsbestemming en bouwmogelijkheden ten behoeve van een gebruik overeenkomstig die bestemming niet daadwerkelijk tot schade leidt.
2.7. In het kader van de beoordeling of het vervallen van de bouwmogelijkheden ten behoeve van een gebruik voor horecadoeleinden tot schade leidt, heeft de schadebeoordelingscommissie architectenbureau Van Rossum (hierna: Van Rossum) te Vlaardingen gevraagd te onderzoeken in hoeverre het bouwkundig gezien mogelijk is het pand van een extra verdieping te voorzien. Van Rossum komt evenals VWS Geotechniek tot de conclusie dat de bouw van een extra verdieping op het pand technisch haalbaar is, maar in tegenstelling tot VWS Geotechniek acht hij daarvoor een relatief dure funderingswijze en een relatief zware constructie van de opbouw noodzakelijk. Gelet op de andersluidende conclusies van VWS Geotechniek, kon er bij de rechtbank twijfel rijzen over de door Van Rossum gehanteerde uitgangspunten bij de berekening van de kosten voor de bouw van een extra verdieping en kon de rechtbank om die reden in dit geval besluiten de StAB om advies te vragen. De conclusie van de StAB dat de taxatie van de bouwkosten door Van Rossum zeer globaal is, bevestigt de twijfels die bij de rechtbank leefden.
2.7.1. De Afdeling onderschrijft het standpunt van de StAB dat op basis van het rapport van Van Rossum niet een rendementsberekening kan worden gemaakt. De Afdeling is van oordeel dat een nader onderzoek door een kostendeskundige dient plaats te vinden naar de kosten die gemoeid zijn met een uitbreiding van het pand overeenkomstig de maximale bouwmogelijkheden volgens het vorige planologische regime, ten behoeve van horecadoeleinden, alsmede naar de opbrengsten die een zodanig gebruik van de uitbreiding zal opleveren. Op basis van een raming van bedoelde kosten en opbrengsten kan een rendementsberekening worden gemaakt. Indien uit die berekening volgt dat de kosten voor een opbouw op de bestaande bouw ten behoeve van horecadoeleinden niet opwegen tegen het daarmee te behalen rendement, dient aanvullend te worden onderzocht wat de kosten zijn van sloop en realisering van een pand met twee bouwlagen voor horecagebruik, en of die kosten opwegen tegen het daarmee te behalen rendement. De Afdeling volgt niet het betoog van appellant dat de schadebeoordelingscommissie de mogelijkheid van sloop en herbouw al in de beoordeling van de rentabiliteit heeft betrokken, nu de betreffende passage uit het advies slechts betrekking heeft op de vraag of een potentiële koper bij het doen van een aanbod mee zal laten wegen dat bij het geheel vergaan van het bestaande pand geen mogelijkheden meer bestaan om een gebouw met twee bouwlagen te realiseren. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat appellant zich niet mocht baseren op het advies van de schadebeoordelingscommissie dat het vervallen van de bouwmogelijkheid niet tot een waardevermindering van het pand als horeca-object leidt. De rechtbank is tot hetzelfde oordeel gekomen.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient met verbetering van gronden te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P. van Dijk, Voorzitter, en mr. P.J.J. van Buuren en mr. B.J. van Ettekoven, Leden, in tegenwoordigheid van mr. W.C.M. Ramsahai, ambtenaar van Staat.
w.g. Van Dijk w.g. Ramsahai
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 17 november 2004
-401.