Uitspraak
200503603/1.
Datum uitspraak: 26 oktober 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Lochem,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. 02-1061 WET 29 van de rechtbank Zutphen van 11 maart 2005 in het geding tussen:
[wederpartij], wonend te Lochem
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 24 september 2001 heeft appellant aan [wederpartij] een schadevergoeding toegekend op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) van ƒ 7500,00 (€ 3403,35), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 mei 2000 tot de dag der uitbetaling van de schadevergoeding.
Bij besluit van 27 mei 2002 (hierna: het bestreden besluit) heeft appellant, in afwijking van het advies van de Commissie bezwaar- en beroepschriften van de gemeente Lochem (hierna: de bezwaarschriftencommissie) van 28 februari 2002, het daartegen door [wederpartij] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 11 maart 2005, verzonden op 16 maart 2005, heeft de rechtbank Zutphen (hierna: de rechtbank) het daartegen door [wederpartij] ingestelde beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en onder herroeping van het besluit van 24 september 2001 het verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade toegewezen tot een bedrag van € 7000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2000 tot aan de dag van betaling. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief van 25 april 2005, bij de Raad van State ingekomen op 27 april 2005, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 25 mei 2005 heeft [wederpartij] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 september 2005, waar appellant, vertegenwoordigd door G.B. de Goeijen, ambtenaar van de gemeente, bijgestaan door mr. M.M.T. Duysens, deskundige, en [wederpartij] in persoon, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voorzover thans van belang, kent de gemeenteraad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.3. Door de vaststelling van het bestemmingsplan "Westelijke Omleidingsweg, partiële herziening West III Noord" hebben de in directe omgeving van de woning van [wederpartij] gelegen gronden ten westen van zijn perceel, tussen de Barchemse Veengoot en de Westelijke Omleidingsweg de bestemmingen "verblijfsgebied (Vb)" en "recreatieve doeleinden (R)", met de subbestemming Rs ten behoeve van sportvoorzieningen, gekregen.
2.4. Dat [wederpartij] hiermee in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor hij schade lijdt die redelijkerwijs niet geheel ten laste van hem behoort te blijven, staat voor partijen vast. In geschil is de omvang van de waardevermindering en daarmee de hoogte van de (schade)vergoeding.
2.5. Bij de in bezwaar gehandhaafde beslissing heeft appellant aan belanghebbende schadevergoeding toegewezen tot een bedrag van ƒ 7500,00 (€ 3403,35). Hij heeft dat doen steunen op het ter zake aan hem uitgebrachte advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van 14 juni 2001 (hierna: het SAOZ-advies). Appellant is er daarbij in overeenstemming met dit advies van uitgegaan dat het in geding zijnde pand [locatie 1], rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde ontleent aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde bedroeg - de mutatie weggedacht - per peildatum volgens de SAOZ ƒ 380.000,00 (€ 172.436). De waardevermindering, die van de planologische wijziging uitgaat, heeft de SAOZ bepaald op ƒ 7500,00 (€ 3403,35).
2.6. De rechtbank heeft na vernietiging van het bestreden besluit zelf in de zaak voorzien. Zij heeft geoordeeld dat de SAOZ de waarde van de woning van [wederpartij] voorafgaand aan de planologische wijziging niet met de vereiste zorgvuldigheid heeft bepaald en is uitgegaan van een te lage waarde. Daartoe heeft zij overwogen dat in het door [wederpartij] in beroep overgelegd taxatierapport van W.J. de Wilde van 25 juni 2002 (hierna: het taxatierapport) de waarde van de woning van [wederpartij] op 7 maart 1997 is getaxeerd op € 200.000. Daarbij is, voor zover hier van belang, in aanmerking genomen dat het pand [locatie 1] vergelijkbaar is met het pand [locatie 2], dat op 17 juli 2000 is verkocht voor € 342.604, hetgeen naar het prijspeil van 7 maart 1997 neerkomt op € 222.692. Nu appellant geen ander taxatierapport in geding heeft gebracht, heeft de rechtbank aanleiding gezien de taxatie van W.J. de Wilde te volgen. Voorts heeft de rechtbank overwogen dat de in het taxatierapport vastgestelde waardevermindering, die hoger is dan het door de SAOZ vastgesteld bedrag, moet worden gevolgd. Zij heeft daarbij in aanmerking genomen dat het verschil in getaxeerde waarde van de woning voor de planologische wijziging van invloed is op de vastgestelde waardevermindering van de woning en dat in het SAOZ-advies niet overtuigend is uiteengezet dat het gaat om beperkte wijziging van het uitzicht en een beperkte verandering van het karakter van het gebied; factoren die een rol hebben gespeeld bij het bepalen van de hoogte van de waardevermindering.
2.7. Appellant heeft betoogd dat de rechtbank het bestreden besluit ten onrechte heeft vernietigd en ten onrechte zelf in de zaak heeft voorzien. Hij kan zich niet verenigen met het oordeel dat hij niet had mogen afgaan op het SAOZ-advies en dat het taxatierapport daarentegen wel met voldoende zorgvuldigheid tot stand is gekomen. Hij stelt zich op het standpunt dat de SAOZ de waarde van het pand voorafgaand aan de planwijziging met de vereiste zorgvuldigheid heeft bepaald en dat die waarde niet op een te laag bedrag is vastgesteld. Daarbij heeft hij onder meer aangevoerd dat de panden [locatie 2] en [locatie 1] geen vergelijkbare objecten betreffen onder meer omdat [locatie 2] een veel grotere inhoud/oppervlakte heeft, hetgeen een verklaring vormt voor de hogere waarde van dat pand. Voorts heeft appellant het oordeel van de rechtbank omtrent de waardevermindering gemotiveerd bestreden.
2.7.1. Ten aanzien van de in hoger beroep aangevoerde argumenten van appellant tegen de vernietiging van het bestreden besluit overweegt de Afdeling het volgende. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de SAOZ bij het bepalen van de waarde van de woning [locatie 1] geen rekening heeft gehouden met de waarde van de woning [locatie 2].
Appellant heeft de in zijn hoger beroep genoemde inhoudsmaten van de woningen [locatie 2] en [locatie 1] niet onderbouwd met stukken en daar op de zitting ook geen duidelijkheid over kunnen geven. Aldus is niet gemotiveerd bestreden de stelling van [wederpartij] dat de betrokken woningen vergelijkbaar zijn, welke stelling [wederpartij] heeft onderbouwd met een bouwvergunning ten behoeve van de bouw van de woning [locatie 1] van 6 november 1990 en een taxatieverslag ten behoeve van de Wet waardering onroerende zaken met als peildatum 1 januari 2003.
Gelet hierop is de juistheid van de stelling van appellant dat niet een zodanige mate van vergelijkbaarheid tussen de genoemde woningen bestond dat een samenhangende beschouwing bij de waardebepaling niet aangewezen was geweest, niet aannemelijk geworden.
2.7.2. Ten aanzien van de waardevermindering is in het SAOZ-advies het standpunt ingenomen dat er sprake is van een beperkte wijziging van het karakter van het gebied. Blijkens het advies is daarbij in aanmerking genomen dat onder het nieuwe planologische regime de ijsbaan, die het dichtst bij de woning van [wederpartij] is gelegen, alleen 's winters bij vorstperioden wordt gebruikt. Vast staat dat de in de directe omgeving van de woning van [wederpartij] gelegen gronden ingevolge het bestemmingsplan "Westelijke Omleidingsweg, partiële herziening West III Noord" de bestemmingen "verblijfsgebied (Vb)" en "recreatieve doeleinden (R)", met de subbestemming Rs ten behoeve van sportvoorzieningen, hebben gekregen. Het gebruik van die gronden is niet beperkt tot het gebruik als ijsbaan in de winterperioden; de gronden kunnen gedurende het gehele jaar ten behoeve van sportvoorzieningen worden gebruikt. Gelet op deze planologische mogelijkheden, waarvan bij de planvergelijking op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden uitgegaan, volgt de Afdeling evenals de rechtbank dan ook niet het standpunt in het SAOZ-advies dat het gaat om een beperkte wijziging van het karakter van het gebied.
2.7.3. De rechtbank heeft het bestreden besluit dan ook terecht vernietigd. Het hoger beroep is in zoverre ongegrond.
2.8. Ten aanzien van het betoog van appellant dat de rechtbank na vernietiging van het bestreden besluit ten onrechte zelf in de zaak heeft voorzien door het in het taxatierapport genoemde schadebedrag van € 7000,-- over te nemen en te oordelen dat dat bedrag voor vergoeding in aanmerking komt, overweegt de Afdeling het volgende. In het taxatierapport ontbreekt een planvergelijking en is er geen blijk van gegeven dat bij de waardebepaling van het onderhavige pand rekening is gehouden met de invloed van de maximale planologische mogelijkheden (in het oude regime) op de waarde van de woning. Gelet op deze gebreken in het taxatierapport en het uitgangspunt dat de bestuursrechter slechts zelf in de zaak dient te voorzien indien na vernietiging van een besluit rechtens nog slechts één besluit kan worden genomen, heeft de rechtbank ten onrechte met inachtneming van dat rapport zelf in de zaak voorzien, in plaats van te bepalen dat de gemeenteraad opnieuw op het bezwaar dient te beslissen.
2.9. Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 2.8 is overwogen is het hoger beroep gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover daarin is bepaald dat onder herroeping van het besluit van 24 september 2001 het verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade is toegewezen tot een bedrag van € 7000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2000 tot aan de dag van betaling. Nu het dictum van de aangevallen uitspraak verder juist is, aangezien de rechtbank het bestreden besluit terecht heeft vernietigd, dient deze voor het overige te worden bevestigd.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de arrondissementsrechtbank van Zutphen van 11 maart 2005, no. 02-1061 WET 29, voor zover daarin is bepaald dat onder herroeping van het besluit van 24 september 2001 het verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade is toegewezen tot een bedrag van € 7000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2000 tot aan de dag van betaling;
III. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. W. van den Brink en mr. W.D.M, van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Ouwehand
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 26 oktober 2005
224.