Uitspraak
200502010/1.
Datum uitspraak: 25 januari 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellanten sub 1], wonend te [woonplaats],
2. de raad van de gemeente Hengelo,
tegen de uitspraak in zaak no. 04/225 van de rechtbank Almelo van 25 januari 2005 in het geding tussen:
appellanten sub 1
en
appellant sub 2.
1. Procesverloop
Bij besluit van 17 december 2002 heeft appellant sub 2 (hierna: de gemeenteraad) een verzoek van appellanten sub 1 om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) afgewezen.
Bij besluit van 3 februari 2004 heeft de gemeenteraad het daartegen door appellanten sub 1 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 januari 2005, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Almelo (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten sub 1 ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten sub 1 bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 7 maart 2005, en de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 8 maart 2005, hoger beroep ingesteld. De gemeenteraad heeft zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 12 april 2005. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 12 mei 2005 hebben appellanten sub 1 van antwoord gediend. Bij ongedateerde brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 16 juni 2005, heeft de gemeenteraad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 september 2005, waar [een van de appellanten] in persoon en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. M.S. van Dijk, ambtenaar van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime.
Of sprake is van voorzienbaarheid van de planologische wijziging op grond waarvan het daaruit voortvloeiende nadeel redelijkerwijs voor rekening dient te blijven van degene die stelt schade te hebben geleden, moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in ongunstige zin zou veranderen.
2.3. Appellanten sub 1 zijn sinds 5 december 1996 eigenaar van de percelen, in totaal groot ca. 1.100 m2, plaatselijk bekend als [locatie] te Hengelo. De aldaar aanwezige woning heeft een groot balkon en wordt omgeven door een vrij grote tuin. Appellanten sub 1 hebben verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19 (oud) van de WRO met toepassing waarvan aan de Mussenstraat, grenzend aan de woning en de tuin, een appartementengebouw met 19 appartementen is opgericht. De gemeenteraad heeft het verzoek afgewezen en die afwijzing in de beslissing op bezwaar gehandhaafd.
2.4. Voor het terrein waarop de vrijstelling betrekking heeft vigeerde ten tijde van het van kracht worden van de vrijstelling het bestemmingsplan "Klein Driene". Op grond van dit bestemmingsplan was het terrein bestemd voor "Bijzondere bebouwing". Ingevolge de planvoorschriften mochten op het terrein uitsluitend gebouwen worden gebouwd ten behoeve van een bijzondere bestemming zoals kerken, scholen, wijkgebouwen, postkantoren, brandweerposten en andere gebouwen van dergelijke aard.
2.5. De gemeenteraad betoogt in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat naar haar oordeel in het onderhavige geschil in het bijzonder de voorzienbaarheid van de planologische wijziging van belang is en dat zij daarbij ten onrechte - impliciet - is uitgegaan van een voor appellanten sub 1 bestaand planologisch nadeel dat niet al voldoende anderszins is gecompenseerd. De gemeenteraad stelt zich op het standpunt dat een deel van het privacyverlies - namelijk de inkijk vanaf het appartementengebouw - als planologische verslechtering zou kunnen worden aangemerkt, maar dat deze verslechtering anderszins is gecompenseerd. Daartoe voert hij aan dat in overleg met appellanten sub 1 is besloten twee ramen in de zijgevel van het appartementengebouw met direct uitzicht op de tuin niet aan te brengen en dat appellanten sub 1 een erfdienstbaarheid met Stichting Woningbeheer St. Joseph, de eigenaar van het appartementengebouw, (hierna: de woningbouwstichting) zijn overeengekomen op grond waarvan de woningbouwstichting tussen het appartementengebouw en het woonperceel van appellanten sub 1 een ligusterhaag in stand moet houden en aanvullende groenvoorzieningen met een hoogte van twee tot vijf meter moet aanbrengen en in stand moet houden. In dit verband is een beplantingsplan opgesteld teneinde de woning en tuin tegen inkijk af te schermen. Volgens de gemeenteraad is aldus de aantasting van de privacy ten gevolge van het nieuwe planologische regime voldoende gecompenseerd, waardoor er uiteindelijk van een verslechtering geen sprake meer is.
2.5.1. Dit betoog faalt. Het appartementengebouw heeft volgens de stukken een nokhoogte van ruim 11 meter. Het heeft aan de zijde die uitziet op het perceel van appellanten sub 1 vrij brede galerijen, geschikt voor het plaatsen van zitjes, die zijn afgeschermd met een glazen wand. In de stukken en ter zitting is dit de wintertuin genoemd. Bewoners van het appartementengebouw kunnen daar, door de glazen wand afgeschermd van weersinvloeden, gedurende vrijwel het gehele jaar verblijven. Vaststaat, en dat is ook niet in geschil, dat vanuit de wintertuin een vrij uitzicht bestaat op de tuin en het balkon van appellanten sub 1 en dat deze daardoor in een planologisch nadeliger situatie zijn geraakt ten opzichte van de maximale mogelijkheden onder het bestemmingsplan "Klein Driene". De gemeenteraad heeft, mede gezien de door appellanten sub 1 in hoger beroep overgelegde foto van de situatie, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit uitzicht voldoende zal worden beperkt door de groenvoorzieningen die de woningbouwstichting op grond van voornoemde erfdienstbaarheid moet aanbrengen dan wel in stand moet laten. De gemeenteraad heeft zich dan ook ten onrechte op basis van deze motivering op het standpunt gesteld dat het planologisch nadeel voor appellanten sub 1 al voldoende anderszins is gecompenseerd. De rechtbank is wat dit aangaat niet van een onjuist uitgangspunt uitgegaan, zodat daarin geen reden is gelegen voor vernietiging van de aangevallen uitspraak.
In dit verband kan er voorts, anders dan de rechtbank heeft overwogen, niet aan worden voorbijgegaan dat, naar appellanten sub 1 met een beroep op het gelijkheidsbeginsel hebben gesteld, aan de eigenaar van een pand aan de Mussenstraat tegenover het appartementengebouw wel planschadevergoeding is toegekend. Weliswaar gaat het daarbij om een woning waarin aan de voorzijde inkijk mogelijk is vanuit het appartementengebouw, terwijl het bij appellanten gaat om inkijk in de woning via een zijraam, en om zicht op het balkon en de tuin, doch dat laat onverlet dat in beide gevallen sprake is van planologisch nadeel bestaande uit vermindering van de privacy. De gemeenteraad heeft, mede gelet op het vorenoverwogene, geen goede reden kunnen geven waarom in het ene geval wel en in het andere geval geen planschadevergoeding is toegekend.
2.6. Gelet op het vorenoverwogene dient vervolgens de vraag te worden beantwoord of de planologische wijziging en het daaruit voor appellanten sub 1 voortvloeiende nadeel voor hen voorzienbaar was. Hierop ziet het door hen ingestelde hoger beroep. Zij betogen dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de komst van het appartementengebouw voor hen te voorzien was en dat zij derhalve bewust het risico hebben genomen van een voor hen nadelige planologische verandering zodat de gevolgen daarvan voor hun rekening behoren te blijven. Daartoe voeren zij aan dat ten tijde van de koop van hun woning in september 1996 nog geen voorbereidingsbesluit in verband met de bouw van het appartementengebouw was genomen. Toentertijd was alleen nog maar sprake van een plan van de woningbouwstichting en was nog onbekend of het gemeentebestuur zou meewerken aan realisering van het appartementengebouw.
2.6.1. Dit betoog slaagt. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat in het najaar van 1996 de woningbouwstichting weliswaar plannen had voor de realisering van het appartementengebouw en dat daarvan toen een maquette bij de woningbouwstichting aanwezig was die appellanten sub 1 hebben gezien, maar dat omtrent de realisering van het appartementengebouw toentertijd nog geen gemeentelijk beleidsvoornemen bekend was gemaakt. Dat is pas gebeurd met de publicatie van het voorbereidingsbesluit van 31 maart 1998. Dat betekent dat appellanten sub 1, bij gebreke van een concreet beleidsdocument dat ter openbare kennis was gebracht, aan de hand waarvan zij de desbetreffende planologische ontwikkeling hadden kunnen voorzien, ten tijde van de koop van hun woonperceel geen rekening behoefden te houden met de mogelijkheid dat de planologische situatie in hun nadeel zou veranderen. Het op dat moment gevoerde subsidiebeleid waaruit volgens de gemeenteraad kon worden afgeleid dat ter plekke woningbouw gewenst werd geacht, kan daartoe niet dienen. Nog daargelaten dat niet is gebleken dat dit beleid is gepubliceerd, betreft het geen ruimtelijk beleidsstuk. Dat [een van de appellanten] ter zitting bij de rechtbank heeft verklaard dat hij zijn huidige woning graag wilde hebben terwijl hij op de hoogte was van bouwplannen van de woningbouwstichting, maakt dat, wat er van de exacte verklaring ook zij, niet anders en leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank heeft dat miskend.
2.7. De conclusie is dat de rechtbank terecht als uitgangspunt heeft gehanteerd dat de vrijstelling voor appellanten sub 1 een planologisch nadeel heeft opgeleverd dat niet volledig anderszins is gecompenseerd maar dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de gemeenteraad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de nadelige gevolgen van deze vrijstelling voor rekening van appellanten sub 1 behoren te blijven omdat er sprake was van voorzienbaarheid.
2.8. Het hoger beroep van de gemeenteraad is ongegrond. Het hoger beroep van appellanten sub 1 is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. De Afdeling, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal het beroep van appellanten sub 1 bij de rechtbank alsnog gegrond verklaren en het besluit op bezwaar vernietigen omdat het wat betreft de aspecten van de privacy en de voorzienbaarheid niet op een deugdelijke motivering berust en aldus is genomen in strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De gemeenteraad dient met inachtneming van deze uitspraak een nieuwe beslissing op het bezwaar te nemen.
2.9. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep van appellanten sub 1 gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Almelo van 25 januari 2005, nr. 04/225;
III. verklaart het door appellanten sub 1 bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de gemeenteraad van 3 februari 2004, kenmerk BD 038256;
V. gelast dat de gemeente Hengelo aan appellanten sub 1 het door hen voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van totaal € 341,00 (zegge: driehonderdéénenveertig euro) vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. P.A. Offers en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Dallinga
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 25 januari 2006
18-507.