Uitspraak
200507219/1.
Datum uitspraak: 31 mei 2006
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 03/1603 van de rechtbank Maastricht van 13 juli 2005 in het geding tussen:
appellant
en
de raad van de gemeente Landgraaf.
1. Procesverloop
Bij besluit van 19 december 2002 heeft de raad van de gemeente Landgraaf (hierna: de raad) aan appellant een planschadevergoeding toegekend op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) van € 10.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 juli 2001 tot de dag der uitbetaling.
Bij besluit van 18 september 2003 heeft de raad het daartegen door appellant gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 juli 2005, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Maastricht (hierna: de rechtbank) het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief van 17 augustus 2005, bij de Raad van State ingekomen op dezelfde dag, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 13 september 2005. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 11 oktober 2005 heeft de raad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 april 2006, waar de raad, vertegenwoordigd door mr. A. van de Schraaff, werkzaam bij de gemeente, is verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de WRO, zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover thans van belang, kent de raad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Op 4 november 1976 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Ubach over Worms het bestemmingsplan "Namiddagsche Driessen" vastgesteld, dat op 5 december 1977 door het college van gedeputeerde staten van Limburg (hierna: gedeputeerde staten) is goedgekeurd. Op de gronden ten noordwesten van de woning van appellant rustten de bestemmingen "bebouwingsklasse D". Op deze gronden mochten uitsluitend eengezinshuizen en de daarbij behorende bijgebouwen en andere bouwwerken worden opgericht, met dien verstande dat maximaal 2 huizen met een breedte van minimaal 7 meter aaneen mochten worden gebouwd, de goothoogte maximaal 4,5 meter mocht zijn, daar waar niet aaneen werd gebouwd de afstand tot de zijdelingse erfscheiding minimaal 4 meter zou zijn en bijgebouwen op het perceelgedeelte dat gelegen is naast de zijgevel op een afstand van ten minste 6 meter achter de voorgevelrooilijn mochten worden geplaatst. Burgemeester en wethouders waren bevoegd vrijstelling te verlenen van onder meer de minimum en maximum maten tot een afwijking van maximaal 10%.
2.3. De raad heeft bij besluit van 25 mei 2000 het bestemmingsplan "Europaweg-Noord" vastgesteld, dat op 12 september 2000 door gedeputeerde staten is goedgekeurd en op 17 mei 2001 onherroepelijk is geworden. Op het perceel ten noordwesten van de woning van appellant rust de bestemming "Bebouwingsklasse E", bestemd voor woondoeleinden, waaronder het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep. Op deze gronden mogen uitsluitend eengezinswoningen in 2 bouwlagen worden gebouwd, alsmede bouwwerken, welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen, met dien verstande dat de goothoogte maximaal 6 meter mag bedragen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van de in het plan genoemde maten, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% en de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.
In het bestemmingsplan is geen bepaling opgenomen over de tot de zijdelingse perceelgrens in acht te nemen afstand.
2.4. Niet in geschil is dat appellant als gevolg van het bestemmingsplan "Europaweg-Noord" in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor hij schade lijdt die redelijkerwijs niet geheel ten laste van hem behoort te blijven. In geschil is de omvang van de waardevermindering en daarmee de hoogte van de vergoeding.
2.5. Bij besluit van 18 september 2003 heeft de raad, onder verwijzing naar het advies van de commissie voor de bezwaarschriften van 29 augustus 2003, het bezwaar van appellant ongegrond verklaard. In dat advies heeft de commissie voor de bezwaarschriften uiteengezet dat de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) in het advies van september 2002 heeft geconcludeerd dat de waardevermindering van de woning van appellant dient te worden begroot op € 10.000 en dat ervan mag worden uitgegaan dat het door de SAOZ verrichte onderzoek op een zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.
2.6. Op verzoek van de rechtbank heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) op 17 mei 2004 een advies en op 19 januari 2005 een aanvullend advies uitgebracht. De StAB heeft uiteengezet dat de uitgevoerde planologische vergelijking in het advies van de SAOZ correct is en dat dit advies voor het overige geen evidente onjuistheden bevat. In de omstandigheid dat in het door appellant overgelegde taxatierapport van Timmers & Timmers (hierna: Timmers) tot een hogere waardevermindering van de woning wordt geconcludeerd, noch in de omstandigheid dat door de StAB in het aanvullend advies van 19 januari 2005 is aangesloten bij de laagst mogelijke waardedaling van 5% heeft de rechtbank aanleiding gezien te oordelen dat de raad niet van het advies van de SAOZ heeft kunnen uitgaan.
De rechtbank heeft de overwegingen van de StAB tot de hare gemaakt en geoordeeld dat de raad het rapport van de SAOZ in redelijkheid aan het besluit van 18 september 2003 ten grondslag heeft kunnen leggen en terecht heeft besloten aan appellant een vergoeding van € 10.000 toe te kennen.
2.7. Appellant betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat in het advies van de StAB niet is gemotiveerd waarom het standpunt van Timmers niet gevolgd wordt en op grond waarvan het standpunt van de SAOZ dat sprake is van een waardevermindering van 3,85% wordt onderschreven. Het verschil van de getaxeerde waardevermindering in het rapport van de SAOZ enerzijds en Timmers anderzijds is volgens appellant te groot om zonder nadere motivering uit te gaan van de juistheid van één van beide rapporten. Voorts is de rechtbank in de uitspraak ten onrechte niet ingegaan op het ontbreken van een taxatierapport in het advies van de StAB en de door haar geuite mogelijkheid alsnog een taxatie te laten verrichten. Volgens appellant had het, bij twee gelijkwaardige, doch uiteenlopende taxatierapporten, op de weg van de rechtbank gelegen om de waardevermindering te middelen, dan wel een derde deskundige taxateur te verzoeken om een doorslaggevend standpunt terzake in te nemen.
2.7.1. De Afdeling stelt voorop dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat de raad in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
2.7.2. Zowel in het advies van de SAOZ als in het op verzoek van appellant opgestelde taxatierapport van Timmers wordt ervan uitgegaan dat het bestemmingsplan "Europaweg-Noord" leidt tot waardevermindering van perceel en opstallen van appellant ten gevolge van aantasting van de ligging, alsmede beperking van lichtinval en uitzicht. De SAOZ is na taxatie tot de conclusie gekomen dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object van appellant met een bedrag van € 10.000 is gedaald. In het taxatierapport van Timmers is aangegeven dat, indien van de planologische wijziging geen sprake zou zijn geweest het object tussen de 5%-10% van de getaxeerde waarden, derhalve € 13.250 - € 26.500, meer waard zou zijn geweest.
Met het taxatierapport van Timmers heeft appellant niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Daarbij is in aanmerking genomen dat in het taxatierapport van Timmers geen expliciete planvergelijking is opgenomen. Evenmin is daarin aangegeven op grond waarvan in afwijking van de SAOZ wordt geconcludeerd tot evengenoemde schade van 5%-10%. Bovendien wordt geen verklaring gegeven voor het uiteenlopen van de genoemde percentages. Bij een waardevermindering van 5% is het verschil met het door de SAOZ gehanteerde schadebedrag marginaal te noemen. Voorts heeft de StAB aangegeven dat niet is gebleken dat het advies van de SAOZ onjuistheden bevat. De rechtbank heeft dan ook in het rapport van Timmers, gelet op de adviezen van de StAB, terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat de raad het advies van de SAOZ niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Gelet op het vorenstaande heeft de rechtbank kunnen afzien van het benoemen van een andere deskundige.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. C.H.M. van Altena, Leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Planken
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2006
385.