Uitspraak
200702657/1.
Datum uitspraak: 5 december 2007
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. appellant sub 1a en appellant sub 1b], wonend te [woonplaats],
2. de raad der gemeente Zundert,
appellanten,
tegen de uitspraak in zaak no. 06/4301 van de rechtbank Breda van 7 maart 2007 in het geding tussen:
appellanten sub 1
en
appellant sub 2.
1. Procesverloop
Bij besluit van 8 november 2005 heeft appellant sub 2 (hierna: de gemeenteraad) aan [appellanten sub 1] € 15.000 ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 6 juli 2006 heeft de gemeenteraad het daartegen door [appellanten sub 1] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 maart 2007, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Breda (hierna: de rechtbank), voor zover thans van belang, het daartegen door [appellanten sub 1] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 6 juli 2006 vernietigd en de gemeenteraad opgedragen met inachtneming van de uitspraak een nieuw besluit op het door [appellanten sub 1] gemaakte bezwaar te nemen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellanten sub 1] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 12 april 2007, en de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 17 april 2007, hoger beroep ingesteld. De gemeenteraad heeft de gronden van zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 10 mei 2007. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 3 juni 2007 hebben [appellanten sub 1] van antwoord gediend.
Bij brief van 4 juni 2007 heeft de gemeenteraad van antwoord gediend.
Na afloop van het vooronderzoek zijn nadere stukken ontvangen van [appellanten sub 1]. Deze zijn in kopie aan de andere partij gezonden.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 oktober 2007, waar [appellanten sub 1a] in persoon en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door A.M.C. Coppens-Timmermans, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling krachtens artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. [appellanten sub 1] zijn eigenaar van de woning en het perceel plaatselijk bekend [locatie] te [plaats]. Zij stellen schade te lijden ten gevolge van de bij besluit van 4 augustus 2003 krachtens artikel 19 van Pro de WRO verleende vrijstelling van het bestemmingsplan "Kom Zundert/Wernhout" (hierna: het bestemmingsplan). Met gebruikmaking van die vrijstelling is bouwvergunning verleend voor het bouwen van een schoolgebouw en gymzaal op het nabij hun woning gelegen perceel kadastraal bekend gemeente Zundert, sectie […], nummers […] (hierna: het perceel). Ingevolge het bestemmingsplan was de bouw van die school op dat perceel niet toegestaan.
2.3. De gemeenteraad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan ingenieursbureau Oranjewoud B.V. (hierna: Oranjewoud). Deze heeft in een advies van 6 juni 2005, samengevat en voor zover thans van belang, het volgende vermeld.
Ingevolge het door de gemeenteraad in 1997 vastgestelde bestemmingsplan was het perceel bestemd voor agrarische doeleinden en mochten daarop uitsluitend terreinafscheidingen met een maximale hoogte van 2 m worden gebouwd. De vrijstelling maakt op het perceel, evenwijdig aan de [locatie] en tegenover de woning van [appellanten sub 1], de bouw mogelijk van een school met een goothoogte van ongeveer 19,5 m en een gymzaal met een goothoogte van ongeveer 16 m, die door een lager bouwdeel met elkaar zijn verbonden.
Volgens Oranjewoud zijn [appellanten sub 1] ten gevolge van deze planologische mutatie ten aanzien van de bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden van het perceel in een nadeliger planologische situatie geraakt. Zij lijden hiervan schade door aantasting van hun uitzicht, extra schaduwwerking, aantasting van de situeringwaarde van hun woning, privacyverlies, geluid- en geurhinder, parkeerhinder, toegenomen verkeershinder en vermindering van de verkeersveiligheid. Oranjewoud heeft de waarde van hun woning voorafgaande aan de planologische mutatie getaxeerd op € 420.000 en nadien op € 405.000. Zij heeft geadviseerd het verschil van € 15.000 ter vergoeding van geleden planschade aan [appellanten sub 1] toe te kennen.
De gemeenteraad heeft dit advies aan het besluit van 8 november 2005 ten grondslag gelegd en dit besluit in bezwaar gehandhaafd.
[appellanten sub 1] hebben in bezwaar een door C.C. Daamen, makelaar en taxateur, (hierna: Daamen) opgesteld taxatierapport van 23 januari 2006 en een nadere onderbouwing van de daarin vermelde taxaties van 18 september 2006 overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning op de peildatum voorafgaande aan de planologische mutatie getaxeerd op € 432.000 en nadien op € 403.000, en is geconcludeerd dat de planschade € 29.000 bedraagt. In het taxatierapport is verwezen naar twee referentiepanden die bij de waardebepaling zijn betrokken. In de nadere onderbouwing is gesteld, dat bij de waardevaststelling na wijziging van de oorspronkelijke situatie rekening is gehouden met nieuwe waardeverminderende omgevingsfactoren. In beroep hebben [appellanten sub 1] een door Daamen opgestelde planologische vergelijking van 23 januari 2007 overgelegd. Van die vergelijking is volgens Daamen in het taxatierapport uitgegaan. In deze planologische vergelijking is verder vermeld, voor zover thans van belang, dat voor het bepalen van de waarde van de woning voorafgaande aan de planologische mutatie gebruik is gemaakt van drie taxatiemethoden: die waarde is bepaald met gebruik van twee referentiepanden, door een berekening op basis van de aankoopprijs vermeerderd met een jaarlijkse waardestijging en gedane investeringen, alsook door een berekening op basis van de reële grondprijs in 2003 vermeerderd met de bouwkosten.
2.4. [appellanten sub 1] betogen in essentie dat de rechtbank heeft miskend dat de gemeente in strijd met de artikelen 4 en 5 van de Procedureverordening Planschadevergoeding Zundert 1997 (hierna: de procedureverordening) heeft gehandeld door Oranjewoud in deze zaak als planschadedeskundige aan te stellen, omdat Oranjewoud volgens hen in deze zaak geen onafhankelijke adviseur is. Daartoe voeren zij aan, samengevat en voor zover thans van belang, dat Oranjewoud veel andere werkzaamheden voor de gemeente Zundert verricht, waaronder het bieden van juridisch-administratieve ondersteuning aan de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente, welke afdeling onder meer is belast met de afhandeling van verzoeken om planschadevergoeding, dat tussen de gemeente Zundert en Oranjewoud een meerjarige overeenkomst voor de periode 2001-2007 bestaat voor het uitvoeren van taxaties in het kader van de Wet onroerende zaken en dat het conceptadvies van Oranjewoud aan de gemeente is voorgelegd.
2.4.1. Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de procedureverordening kan het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) namens de gemeenteraad aan één of meer commissies, genoemd in artikel 5, eerste lid, opdracht geven om ter zake het ingediende verzoek advies uit te brengen.
Ingevolge artikel 5, eerste lid, van de procedureverordening treedt als schadebeoordelings- of adviescommissie op een door het college aan te wijzen onafhankelijke deskundige adviseur en/of de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken gevestigd te Rotterdam.
Ingevolge het derde lid kunnen niet als commissielid worden aangewezen:
a. leden van de gemeenteraad;
b. leden van het college;
c. personen die in dienst zijn bij de gemeente Zundert;
d. leden van de commissie Bezwaar- en beroepschriften.
2.4.2. De gemeenteraad heeft zich op het standpunt gesteld dat Oranjewoud een landelijk opererend, onafhankelijk adviesbureau is, onder meer op het gebied van planschade, dat hem in de regel, als vaste adviseur op basis van een raamovereenkomst die na een aanbestedingsprocedure is gesloten, adviseert over planschadeverzoeken. Hij stelt dat de planschadejuristen en -taxateurs van Oranjewoud geen andere werkzaamheden voor de gemeente Zundert verrichten en dus niet betrokken zijn bij taxaties in het kader van de Wet onroerende zaken of bij civieltechnische werkzaamheden. Hij stelt verder dat deze planschadezaak niet is behandeld door de vanwege Oranjewoud bij de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente gedetacheerde medewerkers en dat Oranjewoud niet betrokken is geweest bij de vrijstellingsprocedure voor realisering van de school. Ter zitting is van de zijde van de gemeenteraad bevestigd dat Oranjewoud het conceptadvies voor commentaar alleen aan ambtenaren van de gemeente heeft voorgelegd en niet ook aan [appellanten sub 1], maar is tevens verklaard dat deze voorinzage niet tot wijzigingen heeft geleid, zodat het aan [appellanten sub 1] gezonden advies van Oranjewoud van 6 juni 2005 gelijkluidend is aan het conceptadvies.
De Afdeling heeft geen aanknopingspunten voor het oordeel dat hetgeen namens de gemeenteraad op dit punt is betoogd, niet waar zou zijn. Hoewel het in de rede had gelegen het conceptadvies ook aan [appellanten sub 1] voor commentaar voor te leggen en de handelwijze met betrekking tot planschadeadviezen voor zover gebruikelijk in de gemeente in zoverre aanpassing verdient, vormt het nalaten daarvan in dit geval geen reden het advies van Oranjewoud op die grond te diskwalificeren. [appellanten sub 1] zijn daardoor immers niet in hun belang geschaad, nu de voorinzage, die de ambtenaren van de gemeente is geboden, niet tot enige wijziging in het conceptadvies heeft geleid en [appellanten sub 1] de inhoud van dit advies in de loop van de procedure hebben kunnen bestrijden. De rechtbank heeft ook overigens op goede gronden geen reden gezien voor het oordeel dat Oranjewoud in dit geval geen onafhankelijke adviseur is als bedoeld in artikel 5, eerste lid, van de procedureverordening.
2.5. Het hoger beroep van de gemeenteraad is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het door [appellanten sub 1] in bezwaar overgelegde taxatierapport voor de gemeenteraad aanleiding had moeten zijn om nader te motiveren waarom moet worden uitgegaan van de juistheid van de taxatie van Oranjewoud. Hij betoogt dat de rechtbank aldus heeft miskend dat hij het advies van Oranjewoud van 6 juni 2005 aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Volgens de gemeenteraad komt aan de door [appellanten sub 1] overgelegde planvergelijking van Daamen van 23 januari 2007 geen betekenis toe, omdat deze eerst in beroep is overgelegd. Verder voert hij aan dat de rechtbank ten onrechte meer waarde aan de rapporten van Daamen heeft gehecht dan aan het advies van Oranjewoud.
De gemeenteraad heeft in het hoger beroepschrift verwezen naar een daarbij overgelegde reactie van Oranjewoud van 8 mei 2007, waarin Oranjewoud onder meer stelt dat het erop lijkt dat Daamen een doelredenatie of doeltaxatie hanteert, omdat [appellanten sub 1] tijdens een inspraakreactie op 22 augustus 2005 op basis van overleg met een collega van Daamen de door Oranjewoud getaxeerde waarde van de woning voorafgaande aan de planologische mutatie heeft onderschreven. Verder stelt Oranjewoud in die reactie dat Daamen, door bij zijn taxatie onder meer de aankoopwaarde van de woning als uitgangspunt te nemen, deze te vermeerderen met algemene waardestijgingspercentages per jaar en daarbij de helft van een investering in de woning in 2001 op te tellen, een onjuiste taxatiemethode voor het bepalen van de hoogte van planschade heeft gehanteerd omdat daarin is uitgegaan van een feitelijke waarde, de gebruikte indexering te algemeen is en niet zonder meer de helft van de investering mag worden meegenomen als waardestijging.
2.5.1. De door Daamen opgestelde planologische vergelijking van 23 januari 2007 dient als basis voor het eerder door [appellanten sub 1] met betrekking tot de taxatie ingenomen standpunt, waarbij de planologische vergelijking niet in geschil was. Nu dit voorts bij de rechtbank tijdig is ingediend, is er geen reden waarom de rechtbank het stuk buiten beschouwing zou hebben moeten laten.
[appellanten sub 1] hebben gesteld dat hun inspraakreactie van 22 februari 2005 vanwege een korte voorbereidingstijd mede was gebaseerd op een zogenoemde quick scan door een collega van Daamen. In dit licht acht de Afdeling het niet onbegrijpelijk dat een nadien uitgevoerde, volledige taxatie, die van Daamen, tot een wat andere uitkomst leidt. Het standpunt van de gemeenteraad dat Daamen in zijn rapporten is uitgegaan van een doelredenatie of doeltaxatie, wordt daarom niet gevolgd.
In het door Daamen opgestelde taxatierapport van 23 januari 2006 is ter nadere onderbouwing van de waardebepaling verwezen naar twee referentiepanden. In de nadere onderbouwing van 18 september 2006 heeft Daamen twee andere door hem gebruikte taxatiemethoden met de gehanteerde bedragen en percentages toegelicht. Daamen heeft zijn taxatie van de waarde van de woning voorafgaande aan de planologische mutatie aldus uitgebreid toegelicht, terwijl een dergelijke toelichting in het advies van Oranjewoud van 6 juni 2005 ontbreekt. Onder deze omstandigheden is de rechtbank terecht tot het oordeel gekomen dat de rapportages van Daamen voor de gemeenteraad aanleiding hadden moeten zijn nader te motiveren waarom in dit geval kan worden uitgegaan van de juistheid van de taxaties van Oranjewoud. De in hoger beroep overgelegde reactie van Oranjewoud van 8 mei 2007 doet aan dit geconstateerde motiveringsgebrek niet af en kan, gelet op de inhoud ervan, waar een toelichting op de taxaties van Oranjewoud ontbreekt, het motiveringsgebrek evenmin herstellen. Het betoog van de gemeenteraad faalt.
2.6. De hoger beroepen zijn ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd. De gemeenteraad dient met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak en de uitspraak van de rechtbank is overwogen een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar te nemen.
2.7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. bepaalt dat van de gemeente Zundert een griffierecht van € 428,00 (zegge: vierhonderdachtentwintig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. W. Konijnenbelt en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Dallinga
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 5 december 2007
18-507.