Uitspraak
200706435/1.
Datum uitspraak: 26 maart 2008.
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak nr. 06/9457 van de rechtbank 's-Gravenhage van 9 augustus 2007 in het geding tussen:
[appellanten]
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag.
1. Procesverloop
Bij besluit van 4 oktober 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag (hierna: het college) geweigerd [appellanten] een onttrekkingsvergunning als bedoeld in artikel 30 van Pro de Huisvestingswet (hierna: de Hvw) te verlenen voor de woning [locatie 1] te [plaats] (hierna: het pand).
Bij besluit van 2 oktober 2006 heeft het college het door [appellanten] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 9 augustus 2007, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) het door [appellanten] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellanten] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 7 september 2007, hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellanten] hebben een nader stuk ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 februari 2008, waar [appellant A], bijgestaan door mr. F.P. van Galen, advocaat te Leiden, en het college, vertegenwoordigd door mr. L.F. Brandenburg en L. Cronie, beiden ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Hvw is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is.
Ingevolge artikel 31 wordt Pro een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 48, eerste lid, van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005 (hierna: de verordening) verlenen of weigeren burgemeester en wethouders de onttrekkingsvergunning met inachtneming van artikel 31 van Pro de Hvw.
Ingevolge het tweede lid verlenen burgemeester en wethouders de onttrekkingsvergunning indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het belang van de leefbaarheid.
Ingevolge het vierde lid wordt, indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager, de onttrekkingsvergunning verleend, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 49 wordt Pro geboden.
Ingevolge artikel 49, eerste lid, kan compensatie voor de onttrekking, samenvoeging of omzetting worden geboden door:
a. het toevoegen aan de woonruimtevoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de woonruimte die als gevolg van de onttrekking, samenvoeging of omzetting verloren gaat;
b. betaling van een financiële compensatie volgens door burgemeester en wethouders vast te stellen tarieven.
2.2. [appellante B] is eigenaresse van het pand; zij verhuurt het aan [appellant A]. Sinds 2003 gebruikt [belanghebbende] het pand als opslagruimte voor de winkel annex bakkerij die hij exploiteert in een bedrijfsruimte die grenst aan de achterzijde van het pand, plaatselijk bekend als [locatie 2].
2.3. [appellanten] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat niet is gebleken dat het besluit van 2 oktober 2006 berust op een onvolledige of onjuiste afweging van de betrokken belangen. Daartoe betwisten zij enerzijds de door het college gestelde waarde van het pand voor de woningvoorraad. Anderzijds voeren zij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met hun belangen. In dit verband wijzen [appellanten] op de Beleidsnota particuliere woningvoorraad 2005-2020 en de Haagse Woonvisie 2020. Voorts betogen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de gemengde gedetailleerde bestemming die op het pand rust, geen rol speelt omdat bij de toepassing van de Huisvestingsverordening een ander toetsingskader geldt. Zij voeren aan dat zij belang hebben bij de onttrekkingsvergunning om de mede op het pand rustende bedrijfsbestemming te kunnen realiseren. [appellanten] beroepen zich in dit verband op het gelijkheidsbeginsel. Daarnaast betogen zij dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de in het pand gedane investeringen, gelet op het feit dat het pand zonder vergunning als bedrijfsruimte in gebruik is genomen, tot het risico van de ondernemer behoren en terecht niet in de afweging zijn betrokken. Voorts betogen zij dat de eigenaar van het pand grote schade zal lijden, nu het als woonruimte minder waard is dan als bedrijfsruimte. Tevens zal [belanghebbende] schade lijden door het verlies van bedrijfsruimte, welke schade hij op hen zal verhalen.
2.3.1. Het college heeft het besluit van 2 oktober 2006 (mede) gebaseerd op een advies van de afdeling Woningzaken van 16 augustus 2005. Anders dan [appellanten] betogen, heeft de rechtbank terecht overwogen dat, nu de afdeling Woningzaken geacht mag worden bij uitstek op de hoogte te zijn van de mate van de schaarste van categorieën woonruimten in het betrokken gebied, het college op het advies van 16 augustus 2005 mocht afgaan. De rechtbank heeft in hetgeen [appellanten] hebben aangevoerd met recht onvoldoende grond gezien om te twijfelen aan de juistheid van de vaststelling van het college dat woningen van de categorie waartoe het pand behoort, schaars zijn. De door [appellanten] ingeroepen beleidsnotities doen hieraan niet af. De Beleidsnota particuliere woningvoorraad 2005-2020 heeft overwegend betrekking op de zogenoemde pionierswijken, waartoe Transvaal, de wijk waar het pand zich bevindt, niet behoort. Volgens de Haagse Woonvisie 2020 zal stadsbreed onder meer het accent worden gelegd op het samenvoegen van kleine woningen. Het onttrekken van kleine woningen aan hun bestemming valt daar buiten. Ook overigens ziet de Afdeling geen grond om aan deze beleidsnotities conclusies te ontlenen over de behoefte aan kleine woningen in Transvaal.
Voorts heeft de rechtbank terecht overwogen dat het college het bedrijfsbelang van [belanghebbende] niet zwaarder behoefde te laten wegen dan het belang van behoud van de woningvoorraad en dat niet aannemelijk is gemaakt dat het bedrijf zonder de opslagruimte niet levensvatbaar is. De rechtbank heeft evenzeer terecht overwogen dat de omstandigheid dat de waarde van het pand als bedrijfsruimte wellicht hoger is dan als woonruimte, gezien het doel van de Hvw niet doorslaggevend is. Aangezien het [appellanten] krachtens het bestemmingsplan is toegestaan om het pand anders dan slechts als woonruimte te gebruiken, hebben zij belang bij verkrijging van een onttrekkingsvergunning. Het college heeft echter het belang van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad in redelijkheid zwaarder mogen laten wegen. Het in dit verband gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt reeds niet, omdat het in het geval waarnaar [appellanten] verwijzen niet ging om de verlening van een onttrekkingsvergunning maar om verlening van een planologische vrijstelling.
Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat de in het pand gedane investeringen en de overige gestelde schade tot het risico van de ondernemer behoren, omdat het pand zonder vergunning als bedrijfsruimte in gebruik is genomen, en dat deze terecht niet in de afweging zijn betrokken.
2.4. [appellanten] betogen verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college de vraag of voldoende compensatie kan worden geboden wel onder ogen heeft gezien. Zij voeren aan dat de rechtbank de conclusie dat een financiële vergoeding onvoldoende compensatie vormt voor het verlies van de betrokken woonruimte ten onrechte niet onredelijk heeft geacht en dat zij inmiddels de voormalige opslagruimte boven de Paul Krugerlaan 40 als woonruimte hebben ingericht en verhuurd.
2.4.1. Met de rechtbank wordt overwogen dat [appellanten] er terecht op hebben gewezen dat uit het systeem van de wet volgt dat ook indien het gemeentelijk belang opweegt tegen het belang van de aanvrager, de vergunning moet worden verleend, indien het nadeel voldoende kan worden gecompenseerd. Voorts heeft de rechtbank terecht overwogen dat niet kan worden gezegd dat het college de vraag of voldoende compensatie kan worden geboden niet onder ogen heeft gezien.
Uit artikel 31 van Pro de Hvw volgt onder meer dat het stellen van een voorwaarde aan het vergunnen van onttrekking, zoals het bieden van reële of financiële compensatie, eerst aan de orde is nadat is vastgesteld dat het belang bij behoud van de woonruimtevoorraad zwaarder dient te wegen dan het belang van de aanvrager bij de verlening van de onttrekkingsvergunning. Compensatie kan worden geboden door een gelijkwaardige woonruimte toe te voegen aan het woningbestand. Het betoog van [appellanten] dat zij compensatie hebben geboden door het wederom bewoonbaar maken van ruimten boven de [locatie 2] faalt. Het betreft hier de beëindiging van een illegale situatie, die reeds hierom niet als compensatie kan gelden. De rechtbank heeft terecht overwogen dat compensatie in de vorm van het toevoegen van een gelijkwaardige woning aan de woningvoorraad door [appellanten] niet is aangeboden en dat financiële compensatie niet bijdraagt aan de onder druk staande woningvoorraad in het gebied Transvaal. De rechtbank is terecht tot het oordeel gekomen dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het belang van het behoud van de woning voor de woningvoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de woonbestemming gediende belang en dat eerstgenoemd belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden in de vorm van financiële compensatie.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. M. Vlasblom, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P. Klein, ambtenaar van Staat.
w.g. Vlasblom w.g. Klein
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2008.
176-440.