Uitspraak
200706357/1.
Datum uitspraak: 21 mei 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
[appellante sub 1], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak in zaak nr. 06/282 van de rechtbank Roermond van 13 juli 2007 in het geding tussen:
[appellante sub 1], gevestigd te [plaats], en [appellanten sub 2], beiden wonend te [woonplaats],
en
de raad van de gemeente Maasbree.
1. Procesverloop
Bij besluit van 15 februari 2005 heeft de raad van de gemeente Maasbree (hierna: de gemeenteraad) een verzoek van [appellanten sub 2], gedaan mede namens de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante sub 1], om vergoeding van planschade afgewezen en aan [appellante sub 1] € 15.473,91 aan schadevergoeding toegekend.
Bij besluit van 20 december 2005 heeft de gemeenteraad het door [appellante sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond en het door [appellanten sub 2] daartegen gemaakte bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
Bij uitspraak van 13 juli 2007, verzonden op 27 juli 2007, heeft de rechtbank Roermond (hierna: de rechtbank) het door [appellante sub 1], [appellanten sub 2] tegen dat besluit, voor zover het door [appellante sub 1] gemaakte bezwaar daarbij ongegrond is verklaard, ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante sub 1] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 5 september 2007, hoger beroep ingesteld. Zij heeft de gronden van het beroep aangevuld bij brief van 3 oktober 2007.
De gemeenteraad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 april 2008, waar [appellante sub 1], vertegenwoordigd door mr. L.M.A. Schrieder, rechtsbijstandverlener te Tilburg, en [gemachtigde], en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. G.J.J. van Houtert, ambtenaar in dienst van de gemeente, en mr. drs. L.A. van Montfoort (hierna: Van Montfoort), zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals die bepaling luidde ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of zich een wijziging van het planologische regime heeft voorgedaan, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan deze schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. Aan het afgewezen verzoek is ten grondslag gelegd dat verzoekers ten gevolge van het bestemmingsplan "Handelsterrein De Schor" schade in de vorm van waardevermindering van de percelen, plaatselijk bekend [locaties] te [plaats] (hierna: de percelen), hebben geleden.
2.4. Ingevolge het bestemmingsplan "Handelsterrein De Schor" rust op de percelen de bestemming "Bedrijfsdoeleinden -B-".
Ingevolge art. 1, aanhef en onder 3, onder a, van de planvoorschriften, voor zover thans van belang, wordt in deze voorschriften onder ambachtelijk (verzorgend) bedrijf verstaan: een bedrijf voor de uitoefening van producerende en/of verzorgende ambachten, met uitzondering van winkelambachten, waarvoor een belangrijk deel in handwerkgoederen wordt bewerkt, geïnstalleerd of hersteld, voornamelijk direct ten behoeve van de uiteindelijke gebruiker of verbruiker.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, voor zover thans van belang, zijn de op de plankaart als zodanig aangewezen gronden bestemd voor:
a. de industriële en ambachtelijke (verzorgende) bedrijven/inrichtingen en groothandelsbedrijven die ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpplan aanwezig zijn;
b. de opvang/vestiging van lokale industriële en ambachtelijke (verzorgende) bedrijven/inrichtingen en groothandelsbedrijven, zijnde verplaatsers uit de lokale kernen en het buitengebied van de gemeente, voor zover deze bedrijven behoren tot de milieucategorieën 2 t/m 3, zoals vermeld in de bij de planvoorschriften behorende Basiszoneringslijst;
c. een bestaand bedrijf/inrichting behorende tot een zwaardere milieucategorie dan 3 van de Basiszoneringslijst, overeenkomstig de op de plankaart opgenomen aanduiding BI […];
d. de opvang/vestiging van lokale industriële en ambachtelijke (verzorgende) bedrijven/inrichtingen en groothandelsbedrijven, zijnde verplaatsers uit de lokale kernen en het buitengebied van de gemeente, voor zover deze bedrijven behoren tot milieucategorie 1 van de Basiszoneringslijst; […]
e. […]
f. dienstwoningen: vrijstaand, in- of aanpandig, uitsluitend voor zover op de plankaart aangegeven als 'dienstwoning';
[g. …]
Ingevolge artikel 9, eerste lid, is het verboden de in de artikelen 3 t/m 8 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de gronden gegeven of uit te werken bestemming, zoals die nader is aangeduid in de doeleinden.
Ingevolge het tweede lid verleent het college vrijstelling van het bepaalde in het eerste lid, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd (de zogenoemde toverformule).
Ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan "Bedrijfsterrein" rust op het perceel [locatie] te [plaats] de bestemming "Bedrijfsdoeleinden 2".
Ingevolge artikel 6, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de op de plankaart als zodanig aangegeven gronden bestemd voor bedrijfsuitoefening in de industriële, nijverheids-, ambachtelijke en/of handelssector, met dien verstande dat het wat betreft de handel uitsluitend betreft de verkoop aan wederverkopers en geen bedrijfsmatig verkopen van goederen aan particulieren.
Ingevolge het tweede lid, voor zover thans van belang, mogen op deze gronden uitsluitend gebouwen, geen woning zijnde, worden opgericht ten behoeve van de in het eerste lid genoemde doeleinden, alsmede die andere bouwwerken, welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen.
Ingevolge het derde lid, voor zover thans van belang, is het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) bevoegd tot het verlenen van vrijstelling van het bepaalde in het tweede lid, aanhef ten behoeve van het oprichten van maximaal één ingebouwde c.q. vrijstaande bedrijfswoning per vestiging, alsmede de daarbij qua aard en afmetingen passende andere bouwwerken.
Ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan "Groesweg" rust op het perceel [locatie] te [plaats] de bestemming "Bedrijfsdoeleinden".
Ingevolge artikel 3, eerste lid, van de planvoorschriften, voor zover thans van belang, zijn de op de plankaart als zodanig aangewezen gronden bestemd voor:
a. industriële en ambachtelijke bedrijven alsmede groothandelsbedrijven, voor zover deze voorkomen in de categorieën 2 en 3 van de bij dit plan behorende Basiszoneringslijst;
b. industriële en ambachtelijke bedrijven alsmede groothandelsbedrijven, die niet hinderwetplichtig zijn, alsmede zakelijke dienstverlening, industriële en ambachtelijke bedrijven en groothandelsbedrijven voor zover deze voorkomen in categorie 1 van de bij dit plan behorende Basiszoneringslijst […];
c. die bedrijven, die niet zijn vermeld in de Basiszoneringslijst, maar naar het oordeel van de directeur van de hoofdgroep Verkeer, Waterstaat en Milieu van de provincie Limburg naar hun aard en invloed op de omgeving zijn gelijk te stellen met de in a en c toegelaten activiteiten;
[d. …]
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, zijn op de gronden toegelaten een bedrijfswoning na verlening van vrijstelling als bedoeld in het vierde lid.
Ingevolge het vierde lid, aanhef, voor zover thans van belang, is het college bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in het tweede lid ten behoeve van de bouw van één bedrijfswoning per bedrijf en per bouwperceel.
2.5. De gemeenteraad heeft het verzoek van [appellante sub 1] ter advisering aan Van Montfoort voorgelegd.
Deze heeft in een advies van 16 januari 2004, herzien op 19 mei 2004, voor zover thans van belang, ten aanzien van het perceel [locatie] geconcludeerd dat slechts weinig negatieve betekenis aan het vervallen van de vrijstellingsbevoegdheid voor een bedrijfswoning toekomt, maar de onmogelijkheid deze bedrijfslocatie, inclusief opstallen, aan een niet al binnen de gemeente gevestigd bedrijf te verkopen, tot een waardedaling van enige betekenis leidt. Ten aanzien van het perceel [locatie] treedt volgens het advies, zowel wat betreft de verkoopbaarheid/courantheid, als het vervallen van de vrijstellingsbevoegdheid voor een bedrijfswoning, planologische verslechtering op. De in artikel 4, eerste lid, van de planvoorschriften vervatte beperking ten aanzien van de herkomst van de bedrijven heeft volgens het advies grote negatieve invloed op de waarde van de percelen. Zelfs bij reeds volgebouwde bedrijfskavels doet deze herkomstbeperking in belangrijke mate afbreuk aan de courantheid. Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan "Handelsterrein De Schor" zijn er geen grote verschillen met de voorheen geldende planologische regimes. De verschillen zijn positief van aard, zodat daarvan enige compenserende werking uitgaat. In het advies wordt de totale waardevermindering, welke uitsluitend de grondwaarde van de percelen raakt, geschat op € 15.473,91.
De gemeenteraad heeft dit advies gevolgd en aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 15 februari 2005 ten grondslag gelegd.
2.6. De rechtbank heeft, onder meer vanwege de uiteenlopende uitgangspunten en het grote verschil in waardebepaling in enerzijds het advies en anderzijds een in opdracht van [appellante sub 1] opgesteld deskundigenbericht, advies gevraagd aan de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB). Deze heeft haar op 30 oktober 2006, voor zover thans van belang, geadviseerd dat in het door de gemeenteraad gevolgde advies bij de vaststelling van de planschade de juiste uitgangspunten zijn gehanteerd en alle relevante aspecten zijn betrokken. Zij heeft de totale waardedaling van de percelen op € 19.891,00 getaxeerd.
De rechtbank heeft overwogen dat er, wat betreft de omvang van de schade, weliswaar verschil bestaat tussen de taxatie van Van Montfoort en die van de StAB, maar dat onvoldoende reden oplevert om te oordelen dat de gemeenteraad zich niet op de taxatie van Van Montfoort heeft mogen baseren. Hierbij heeft zij van belang geacht dat die taxatie niet op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen en beide taxaties op hetzelfde uitgangspunt zijn gebaseerd. De waardevermindering heeft volgens beide taxaties slechts betrekking op de grondwaarde, hetgeen de rechtbank niet onjuist heeft geacht.
2.7. Ter zitting is gebleken dat uitsluitend nog in geschil is, in hoeverre bij de planvergelijking en het vaststellen van de waardevermindering betekenis toekomt aan de zogenoemde toverformule en in hoeverre de herkomstbeperking leidt tot een verminderde verhandelbaarheid van de percelen.
2.8. Voor zover [appellante sub 1] betoogt dat de zogenoemde toverformule ten onrechte niet buiten beschouwing is gelaten, faalt dit betoog. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 30 augustus 2006 in zaak nr.
200510012/1), kan de zogenoemde toverformule slechts worden toegepast, indien geen zinvol gebruik overeenkomstig de geldende bestemming objectief gezien mogelijk is. Hieruit vloeit voort dat de zogenoemde toverformule tot de maximale mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan behoort, indien zinvol gebruik overeenkomstig de geldende bestemming "Bedrijfsdoeleinden -B-" niet mogelijk is, omdat geen verplaatsers uit de lokale kernen en het buitengebied van de gemeente beschikbaar zijn. De gemeenteraad heeft, onder verwijzing naar het door hem gevolgde advies, de mogelijkheid van toepassing van de zogenoemde toverformule terecht in de waardedaling van de percelen verdisconteerd geacht.
200510012/1), kan de zogenoemde toverformule slechts worden toegepast, indien geen zinvol gebruik overeenkomstig de geldende bestemming objectief gezien mogelijk is. Hieruit vloeit voort dat de zogenoemde toverformule tot de maximale mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan behoort, indien zinvol gebruik overeenkomstig de geldende bestemming "Bedrijfsdoeleinden -B-" niet mogelijk is, omdat geen verplaatsers uit de lokale kernen en het buitengebied van de gemeente beschikbaar zijn. De gemeenteraad heeft, onder verwijzing naar het door hem gevolgde advies, de mogelijkheid van toepassing van de zogenoemde toverformule terecht in de waardedaling van de percelen verdisconteerd geacht.
2.9. Voorts betoogt [appellante sub 1] onder verwijzing naar het door haar ingebrachte deskundigenbericht dat de rechtbank, door te overwegen dat de gemeenteraad zich op de taxatie van Van Montfoort mocht baseren, heeft miskend dat die taxatie ten onrechte slechts betrekking heeft op de grondwaarde en niet mede op de aanwezige opstallen. De door Van Montfoort aangenomen waardevermindering van ongeveer 2% van de oorspronkelijke waarde van de percelen is dan ook te laag, aldus [appellante sub 1].
2.9.1. Ook dit betoog faalt. Het planologisch nadeel, voor zover thans nog in geschil, bestaat in de verminderde verhandelbaarheid van de percelen als gevolg van de herkomstbeperking. Ter zitting heeft Van Montfoort toegelicht dat delen van een eigendomsobject afzonderlijk in waarde kunnen dalen en dat bij het bepalen van de waardevermindering van de percelen in dit geval uitsluitend de grondwaarde is betrokken, omdat de verminderde verhandelbaarheid de waarde van de aanwezige opstallen niet raakt. Voorts heeft hij daar toegelicht dat de waardedaling als gevolg van de verminderde verhandelbaarheid nauwelijks objectiveerbaar is. Om die reden is de waardedaling getaxeerd, zonder gebruik te maken van een vooraf bepaald percentage van de grondwaarde, aldus Van Montfoort.
In hetgeen [appellante sub 1] onder verwijzing naar het door haar ingebrachte deskundigenbericht heeft aangevoerd, heeft de rechtbank terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat de taxatie aldus onzorgvuldig tot stand is gekomen, dan wel daarbij van een onjuist uitgangspunt is uitgegaan. Met name heeft [appellante sub 1] niet aannemelijk gemaakt dat de verminderde verhandelbaarheid ook negatief effect heeft op de waarde van de zich op de desbetreffende grond bevindende bedrijfsgebouwen. [appellante sub 1] heeft de door Van Montfoort aangenomen en door de gemeenteraad gevolgde waardevermindering ook anderszins niet weerlegd.
2.10. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. W.D.M. van Diepenbeek, leden, in tegenwoordigheid van mr. L. Groenendijk, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Groenendijk
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 21 mei 2008
164-505.