Uitspraak
200707207/1.
Datum uitspraak: 23 juli 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak nr. 07/87 van de rechtbank Almelo van 3 september 2007 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Hof van Twente.
1. Procesverloop
Bij besluit van 30 mei 2006 heeft de raad van de gemeente Hof van Twente (hierna: de gemeenteraad) [appellant] € 15.000,00 ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 19 december 2006 heeft de gemeenteraad het daartegen door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 september 2007, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank Almelo (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellant] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 19 december 2006 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand worden gelaten. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij fax, bij de Raad van State ingekomen op 11 oktober 2007, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij fax, bij de Raad van State ingekomen op 8 november 2007.
De gemeenteraad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 juni 2008, waar [appellant] in persoon, bijgestaan door mr. J. van Groningen, advocaat te Middelharnis, en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. P. Braamhaar, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde van belang en voor zover van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. [appellant] heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het op 11 november 2004 in werking getreden bestemmingsplan "Omgeving Centrum, herziening 2001-1, de Wheeme" (hierna: de herziening) op grond waarvan oostelijk van zijn perceel met woning [locatie 1] te [plaats] (hierna: het woonperceel) nieuwe woningbouw kan worden gerealiseerd.
2.3. De gemeenteraad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan ingenieursbureau Oranjewoud B.V. (hierna: Oranjewoud). Deze heeft in een advies van 7 oktober 2005, op grond van een vergelijking van de herziening met het voorheen ter plaatse geldende bestemmingsplan "Omgeving Centrum" (hierna: het bestemmingsplan) vermeld, samengevat weergegeven en voor zover van belang, dat [appellant] ten gevolge van de herziening in een planologisch nadeliger positie is geraakt, omdat de herziening leidt tot aantasting van het open en groene karakter van de omgeving en van de vrije ligging aan de achterzijde van het woonperceel, beperking van het uitzicht, inbreuk op de privacy en te verwachten geluid-, licht- en geurhinder. Oranjewoud heeft vervolgens de waarde van het woonperceel onder het planologische regime van het bestemmingplan op € 257.500,00 en onder het planologische regime van de herziening op € 242.500,00 getaxeerd. Zij heeft geadviseerd het verschil ten bedrage van € 15.000,00, zijnde de waardevermindering, als vergoeding voor planschade aan [appellant] toe te kennen. De gemeenteraad heeft dit advies aan het besluit van 30 mei 2006, dat bij het besluit van 19 december 2006 is gehandhaafd, ten grondslag gelegd.
[appellant] heeft bij zijn reactie op het advies van Oranjewoud een taxatierapport, opgesteld door H.N.D. Beld, makelaar en taxateur (hierna: Beld), overgelegd. Beld heeft daarin de waarde van het woonperceel onder het planologische regime van het bestemmingsplan op € 290.000,00 en onder het planologische regime van de herziening op € 255.000,00 getaxeerd en het planologisch nadeel aldus begroot op € 35.000,00.
2.4. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat Oranjewoud de planschade ten gevolge van de herziening te laag heeft getaxeerd. In dit verband betwist hij de overweging van de rechtbank, samengevat weergegeven, dat in het taxatierapport van Beld niet is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime en de gemeenteraad zich daarom op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de juistheid van het advies van Oranjewoud van 7 oktober 2005 door het taxatierapport niet in twijfel is getrokken, zodat aan de waardebepaling in het taxatierapport geen betekenis hoeft te worden gehecht. Hij voert aan dat in het taxatierapport van dezelfde planvergelijking en dezelfde schadefactoren is uitgegaan als in het advies van Oranjewoud. Volgens [appellant] heeft Beld in het taxatierapport bovendien aangegeven van welk vergelijkingspand hij bij zijn taxatie gebruik heeft gemaakt en aldus, anders dan Oranjewoud, zijn taxatiemethode toegelicht.
2.4.1. In het taxatierapport van Beld zijn summier de bestemmingen in het oude en in het nieuwe planologische regime voor het nieuwe woongebied oostelijk van het woonperceel, alsook enkele schadefactoren vermeld. Daarin is, anders dan in het advies van Oranjewoud, niet vermeld dat voorheen, ingevolge het bestemmingsplan, oostelijk van het woonperceel andere bouwwerken, waaronder omheiningen, met een maximale hoogte van twee meter mochten worden opgericht. Oranjewoud heeft in zijn advies bij de planologische vergelijking gesteld dat de gronden oostelijk van het woonperceel voorheen niet noemenswaardig mochten worden bebouwd en heeft derhalve aan voormelde bouwmogelijkheid geen groot gewicht toegekend.
Gelet hierop en nu de bestemmingen en schadefactoren in het taxatierapport voor het overige geen andere zijn dan die zijn vermeld in het advies van Oranjewoud, acht de Afdeling, anders dan de rechtbank, aannemelijk dat de taxaties van het woonperceel onder het oude en het nieuwe planologische regime in het taxatierapport zijn gebaseerd op dezelfde planvergelijking als waarvan in het advies van Oranjewoud is uitgegaan.
2.4.2. Bij de bepaling van de omvang van de schade heeft Beld gebruik gemaakt van een door hem uitgevoerde taxatie van de woning [locatie 2], die hij heeft aangemerkt als referentiewoning. In het taxatierapport is vermeld dat de waarde van deze referentiewoning is gebruikt als referentiewaarde voor de taxaties van het woonperceel van [appellant]. Deze woning is volgens Beld in april 2002 voor € 200.001,00 verkocht en had in de staat zoals deze is verkocht op de peildatum 11 november 2004 een waarde van € 225.000,00. Volgens Beld is de woning na de verkoop voor € 50.000,00 verbouwd en verbeterd, waardoor deze € 30.000,000 meer waard is geworden, zodat de woning inclusief de verbouwing € 255.000,00 waard was.
Naar het oordeel van de Afdeling voldoet deze referentie niet aan de daaraan te stellen eisen. Daartoe wordt in de eerste plaats overwogen dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraken van 26 mei 1994 in zaak nr. G09.92.0005, BR 1995, p. 236; 7 januari 1997 in zaak nr. G09.93.0104, BR 1998, p. 516; 29 oktober 2003 in zaak nr. <a target="_blank" href="http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken_in_uitspraken/zoekresultaat/?zoeken_veld=200300346/1&verdict_id=5294&utm_id=1&utm_source=Zoeken_in_uitspraken&utm_campaign=uitspraken&utm_medium=internet&utm_content=200300346/1&utm_term=200300346/1">200300346/1</a>), bij de bepaling van de waardedaling van belang is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor het onroerend goed onder het oude en onder het nieuwe planologische regime zou bedingen. Nu de referentiewaarde in het taxatierapport is gebaseerd op de verkoop van slechts één woning en in het taxatierapport niet is vermeld op welke wijze de koopprijs van die woning tot stand is gekomen, is onduidelijk of aan deze maatstaf is voldaan. In de tweede plaats ontbeert het taxatierapport een onderbouwing van de aanname dat in dit geval de verbouwingen en verbeteringen, die volgens het taxatierapport bestaan uit tuinaanleg, schilderwerk, een dakkapel, isolerende beglazing, nieuwe parketvloeren, bestrating, buitendeuren, keukenblok, CV-ketel en toiletruimte, tot de gestelde waardevermeerdering hebben geleid. Dat was nodig, omdat algemeen bekend is dat dergelijke woningverbeteringen doorgaans niet tot betekenisvolle waardevermeerdering van een woning leiden. Dit gebrek klemt temeer, omdat, zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van heden in zaak <a target="_blank" href="http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken_in_uitspraken/zoekresultaat/?zoeken_veld=200707208/1&verdict_id=29642&utm_id=1&utm_source=Zoeken_in_uitspraken&utm_campaign=uitspraken&utm_medium=internet&utm_content=200707208/1&utm_term=200707208/1">200707208/1</a>, de taxatie van Beld van de woning [locatie 2] onder het planologische regime van het voorheen geldende bestemmingsplan zonder deze waardevermeerdering nauwelijks verschilt van de taxatie van Oranjewoud. Ook heeft Beld de overeenkomsten en verschillen tussen de referentie en het woonperceel van [appellant] en de gevolgen daarvan voor de taxatie van het woonperceel niet aangegeven. Voorts kan er niet aan worden voorbijgegaan dat, zoals volgt uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Afdeling, Beld als referentiewoning een woning heeft gebruikt, waarvan de eigenaar evenzeer planschade ten gevolge van de herziening heeft geleden. Tenslotte is van belang dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraken van 11 april 2007 in de zaken <a target="_blank" href="http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken_in_uitspraken/zoekresultaat/?zoeken_veld=200605909/1&verdict_id=16768&utm_id=1&utm_source=Zoeken_in_uitspraken&utm_campaign=uitspraken&utm_medium=internet&utm_content=200605909/1&utm_term=200605909/1">200605909/1</a> en <a target="_blank" href="http://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken_in_uitspraken/zoekresultaat/?zoeken_veld=200606258/1&verdict_id=16784&utm_id=1&utm_source=Zoeken_in_uitspraken&utm_campaign=uitspraken&utm_medium=internet&utm_content=200606258/1&utm_term=200606258/1">200606258/1</a>) de enkele omstandigheid dat Beld de waardedaling hoger heeft gewaardeerd dan Oranjewoud onvoldoende is voor het oordeel dat het advies van Oranjewoud onjuist is.
Gezien het voorgaande hoefde de gemeenteraad aan de taxaties van het woonperceel van [appellant] in het taxatierapport geen belang te hechten. De gemeenteraad heeft derhalve in het taxatierapport terecht geen grond gezien voor het oordeel dat hij het advies van Oranjewoud in zoverre niet aan het besluit van 30 mei 2006, dat bij besluit van 19 december 2006 is gehandhaafd, ten grondslag mocht leggen. De rechtbank is, zij het op andere gronden, tot hetzelfde oordeel gekomen.
Het betoog faalt.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient met verbetering van de gronden waarop deze rust te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. W.D.M. van Diepenbeek en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Roelfsema, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Roelfsema
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2008
47-507.