Uitspraak
200801990/1.
Datum uitspraak: 14 januari 2009
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Apeldoorn,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak nr. 07/987 van de rechtbank Zutphen van 4 februari 2008 in het geding tussen:
[wederpartij]
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 januari 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders van Apeldoorn (hierna: het college) een verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 9 mei 2007 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 februari 2008, verzonden op 8 februari 2008, heeft de rechtbank Zutphen (hierna: de rechtbank) het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 18 maart 2008, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 13 augustus 2008.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 november 2008, waar het college, vertegenwoordigd door J.M. van Wegen, is verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals dit ten tijde hiervan belang luidde en voor zover thans van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.1.1. Bij de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.2. [wederpartij], sinds 20 oktober 1994 eigenaar van het op de derde verdieping gelegen hoekappartement aan de [locatie 1] te [plaats] (hierna: het hoekappartement), heeft verzocht om vergoeding van schade als gevolg van de vaststelling door de gemeenteraad van het bestemmingsplan "Kanaaloevers, Stationsstraat/Molenstraat" op 18 november 2004, goedgekeurd door gedeputeerde staten op 21 juni 2005. Dit plan geeft de gronden ten zuiden van het gebouw "Koningsstaete", waar het hoekappartement deel van uit maakt, voor zover hier van belang, de bestemmingen "maatschappelijke doeleinden" en "gemengde doeleinden". Op deze gronden is inmiddels het Omnizorgcentrum gerealiseerd.
2.2.1. Voorheen gold het komplan "Bebouwingsvoorschriften Kern" dat aan deze gronden de bestemmingen "gesloten bebouwing" en "wegklasse B" gaf.
2.2.2. Het college heeft het verzoek voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), die in een rapport van 10 november 2006 heeft geadviseerd om het verzoek af te wijzen omdat de planologische situatie van het hoekappartement door het nieuwe bestemmingsplan niet nadeliger is geworden. Volgens de SAOZ, voor zover hier van belang, mag op grond van het nieuwe planologische regime op de gronden direct ten zuiden van de zuid gevel van"Koningsstaete" een gebouw worden opgericht met een hoogte van achttien meter, behoudens het noordelijke gedeelte van drie meter breed, waar de toegestane hoogte maximaal vijf meter bedraagt. Onder het oude planologische regime was echter bebouwing van meer ingrijpende aard mogelijk. Volgens de SAOZ kon, nu niet is gebleken van een recht van erfdienstbaarheid met betrekking tot de ramen in de zuid gevel van "Koningsstaete", onder het oude regime direct grenzend aan die gevel een gebouw met een hoogte van vijftien meter worden opgericht, waardoor de zijramen in de slaapkamer en de woonkamer van het hoekappartement en de ramen van het trappenhuis zouden zijn dichtgebouwd. Het nadeel van de onder het nieuwe planologische regime mogelijke extra hoogte boven vijftien meter is van beperktere planologische betekenis dan het voordeel dat door de beperking van de hoogte van het noordelijke gedeelte is ontstaan.
Het college heeft bij besluit van 9 mei 2007 de afwijzing van het verzoek, in navolging van het advies van de SAOZ en een advies van een onafhankelijke bezwarencommissie, gehandhaafd.
2.2.3. De rechtbank heeft dit besluit vernietigd wegens strijd met artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht, omdat het college onvoldoende aandacht heeft besteed aan mogelijke problemen van privaatrechtelijke dan wel bouwrechtelijke aard bij de invulling van de maximale bouwmogelijkheden van het oude planologische regime in verband met de ramen in de zuid gevel van het hoekappartement. Voorts heeft de rechtbank overwogen dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd waarom [wederpartij] niet in een nadeliger planologische situatie is gekomen.
2.3. Het college betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de weigeringsgronden voor een bouwvergunning limitatief staan vermeld in artikel 44 van Pro de Woningwet en dat het derhalve niet mogelijk is om een bouwvergunning wegens problemen van privaatrechtelijke dan wel bouwrechtelijke aard te weigeren.
2.3.1. Het college betoogt terecht dat de weigeringsgronden voor een bouwvergunning limitatief staan opgesomd in artikel 44 van Pro de Woningwet, zodat het college in een voorkomend geval gehouden kon zijn om een bouwvergunning te verlenen voor de realisering van een gebouw direct grenzend aan de zuidgevel van "Koningsstaete". Niettemin laat de verlening van die bouwvergunning onverlet dat zich problemen van privaatrechtelijke aard zouden kunnen voordoen die met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid aan de realisering van dat gebouw in de weg zouden staan. Dit betoog leidt derhalve niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak.
2.4. Het college betoogt voorts dat de rechtbank niet heeft onderkend dat in het aan het besluit van 9 mei 2007 ten grondslag liggende advies van de SAOZ van 10 november 2006 aandacht is besteed aan mogelijke problemen bij de realisering van een gebouw met een hoogte van vijftien meter direct grenzend aan de zuidgevel van "Koningsstaete".
2.4.1. De SAOZ heeft in het advies van 10 november 2006 gesteld dat van een recht van erfdienstbaarheid ter zake van de zich op de erfafscheidingsgrens bevindende ramen in de zuid gevel van "Koningsstaete" niet is gebleken. In een nader advies van 27 maart 2008 heeft de SAOZ toegelicht dat uit kadastraal onderzoek niet was gebleken van een bij de bouw en uitgifte van de appartementen in "Koningsstaete" getroffen regeling inzake die ramen en het bouwen langs of nabij die zijgevel en dat evenmin is gebleken van een eerder ter zake gevestigd recht. [wederpartij] heeft dit niet bestreden en evenmin gesteld dat een erfdienstbaarheid ter zake van het hebben van die ramen in de zuidgevel door verjaring is ontstaan. Dit laatste lag ook niet in de rede omdat van zodanige verjaring eerst sprake is na verloop van 20 jaar. De zich op de perceelsgrens bevindende ramen waren immers in strijd met de wet en [wederpartij] heeft het hoekappartement in 1994 verworven. De rechtbank heeft derhalve ten onrechte overwogen dat het college onvoldoende aandacht heeft besteed aan mogelijke problemen van privaatrechtelijke dan wel bouwrechtelijke aard bij de invulling van de maximale bouwmogelijkheden van het oude planologische regime in verband met de ramen in de zuidgevel van het hoekappartement. Het betoog slaagt.
2.5. Het betoog van het college dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd waarom [wederpartij] door de planologische wijziging niet in een nadeliger planologische situatie is gekomen, slaagt eveneens. Het besluit van 9 mei 2007 is gebaseerd op het advies van de SAOZ, waarin gemotiveerd is aangegeven waarom [wederpartij] door de planologische wijziging niet in een nadeliger planologische situatie is gekomen. De SAOZ heeft voorts gemotiveerd aangegeven dat het door [wederpartij] gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarbij hij verwijst naar een bewoner van het appartement aan de [locatie 2] aan wie wel planschadevergoeding is toegekend, faalt, omdat de situering van dat appartement niet vergelijkbaar is met die van het hoekappartement. Voor zover [wederpartij] heeft betoogd dat uit de taxatie van het hoekappartement in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) blijkt dat de planologische mutatie tot vermindering van die waarde heeft geleid, wordt overwogen dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening behoeft te worden gehouden met hetgeen planologisch maximaal mogelijk is, zodat een verlaging van de WOZ-waarde op zichzelf geen indicatie is voor een planologische verslechtering. [wederpartij] heeft geen feiten of omstandigheden aangedragen die het oordeel rechtvaardigen dat het college het advies van de SAOZ niet aan de besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. De rechtbank heeft dat niet onderkend.
2.6. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 9 mei 2007 van het college alsnog ongegrond verklaren.
2.7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 4 februari 2008 in zaak nr. 07/987;
III. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. P.J.J. van Buuren en mr. C.H.M. van Altena, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Larsson-van Reijsen
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2009
344.