Uitspraak
200906130/1/H2.
Datum uitspraak: 16 juni 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Roermond van 6 juli 2009 in zaak nr. 08/1212 in het geding tussen:
appellant
en
het college van burgemeester en wethouders van Venlo.
1. Procesverloop
Bij besluit van 3 juli 2007 heeft het college aan [appellant] € 10.000,00 vermeerderd met wettelijke rente ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 10 juni 2008 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 3 juli 2007 herroepen en aan [appellant] € 11.000,00 vermeerderd met wettelijke rente ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij uitspraak van 6 juli 2009, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 17 augustus 2009, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 14 september 2009.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 februari 2010, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. J. Schoneveld, werkzaam bij DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V., en het college, vertegenwoordigd door mr. R. Sweelsen- van Buggenum, ambtenaar in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Bij brief van 4 februari 2010 heeft de Afdeling partijen medegedeeld dat het onderzoek in de zaak is heropend en het college om nadere schriftelijke inlichtingen verzocht. Het college heeft bij brief van 31 maart 2010 aan dit verzoek voldaan. [appellant] heeft hierop bij brief van 28 april 2010 gereageerd. Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gelaten, waarna de Afdeling het onderzoek met toepassing van artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft gesloten.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit artikel gold ten tijde hier van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.1.1. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en na de planologische maatregel maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.2. [appellant] is eigenaar van de percelen, kadastraal bekend gemeente Venlo, sectie […], nummers […] en […], met woning, gelegen aan de [locatie] te [plaats]. Hij heeft verzocht om vergoeding van de waardevermindering van zijn percelen en woning ten gevolge van een krachtens artikel 19 WRO Pro genomen vrijstellingsbesluit van 18 januari 2005 voor, voor zover thans van belang, de oprichting van vijf aaneen gebouwde eengezinswoningen direct aansluitend aan zijn woning en de oprichting van 17 appartementen op de verder westelijk gelegen gronden.
2.2.1. Ingevolge het bestemmingsplan "Centrum-Zuid" hadden de gronden direct ten westen van zijn woning de bestemming "Parkeervoorzieningen - V(p)" en de meer westelijk gelegen gronden de bestemming "Bedrijfsdoeleinden -B".
2.2.2. Bij besluit van 3 juli 2007 heeft het college zich met verwijzing naar aan hem uitgebrachte rapporten van de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van 12 maart en 30 mei 2007 op het standpunt gesteld dat [appellant] door de planologische wijzigingen per saldo in een nadeliger situatie is komen te verkeren. De planologische wijzigingen betekenen een toename van de bebouwingsmogelijkheden op de gronden ten westen van het perceel van [appellant] en een meer intensief en permanent gebruik van de gronden direct ten westen van zijn percelen, waardoor zijn privacy en de situeringwaarde van zijn woning is verminderd. Volgens het college bedraagt de waarde van het perceel op de peildatum 24 januari 2005 direct vóór de planologische wijzigingen € 165.000,00 en daarna € 155.000,00, zodat de schade € 10.000,00 bedraagt. Het college heeft dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente, ter vergoeding van planschade aan [appellant] toegekend.
Bij besluit van 10 juni 2008 heeft het college, met verwijzing naar een nader aan hem uitgebracht rapport van de SAOZ van 20 mei 2008, het besluit van 3 juli 2007 herroepen omdat daarin is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning. Volgens het college bedraagt de waarde van de woning, uitgaande van een inhoud van 744 m³, op peildatum 24 januari 2005 direct vóór de planologische wijzigingen € 186.000,00 en daarna € 175.000,00, zodat de schade € 11.000,00 bedraagt. Het college heeft dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente, ter vergoeding van planschade aan [appellant] toegekend. Het college heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de hoogte van de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) vastgestelde waarde van de woning niet tot het oordeel kan leiden dat de toegekende planschade onjuist is, omdat voor de bepaling van planschade andere criteria van belang zijn dan voor de bepaling van de WOZ-waarde. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt, anders dan bij een taxatie ten behoeve van planschade, niet gekeken naar de maximale mogelijkheden van het planologische regime, maar naar de feitelijke situatie, aldus het college.
2.3. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat niet is gebleken dat het aan het besluit van 10 juni 2008 ten grondslag liggende advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen. Hij wijst daartoe op een door hem overgelegd taxatierapport van 18 december 2008 en naar zijn zienswijze op een nader advies van de SAOZ aan het college van 18 februari 2009.
2.3.1. Volgens het taxatierapport bedraagt de onderhandse verkoopwaarde van de woning in 2005 zonder aanbouw van de nieuwbouwwoningen € 195.000,00 en na aanbouw ervan € 175.000,00, zodat de planschade € 20.000,00 bedraagt. De SAOZ heeft op 18 februari 2009 naar aanleiding van dit rapport een nader advies aan het college uitgebracht. Bij brief van 9 april 2009 heeft [appellant] zijn zienswijze op dit nader advies gegeven.
De rechtbank heeft in het taxatierapport terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het advies van SAOZ dat aan het besluit van 10 juni 2008 ten grondslag ligt, onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins onjuist is. Hetgeen in het taxatierapport met betrekking tot het bestemmingsplan staat vermeld is, zoals de SAOZ in het nader advies gemotiveerd heeft aangegeven, onjuist en geeft er ook overigens geen blijk van te zijn gebaseerd op een juiste planologische vergelijking. De brief van [appellant] van 9 april 2009, waarin deze onjuistheid niet wordt bestreden, biedt evenmin aanknopingspunten om het aan het besluit van 10 juni 2008 ten grondslag liggende advies van de SAOZ voor onjuist te houden. Voor nader onderzoek door de rechtbank, zoals [appellant] nog heeft verzocht, bestond dan ook geen aanleiding.
Het betoog faalt.
2.4. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat het college er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat de WOZ-waarde van zijn woning per 1 januari 2005 bij besluit van 31 maart 2007 was vastgesteld op € 241.000,00, maar bij besluit op bezwaar van 7 december 2007 verlaagd is vastgesteld op € 165.000,00, omdat de woning ten onrechte was aangemerkt als vrijstaande woning in plaats van als hoekwoning.
2.4.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 13 oktober 2004 in zaak nr. 200403890/1; www.raadvanstate), kan de WOZ-waarde van een woning van belang zijn voor de bepaling van de omvang van de te vergoeden schade, indien een bestemmingsplan of een andere in artikel 49 van Pro de WRO vermelde planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor vigerende regime. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. In het thans voorliggende geval is sprake van een planologische verslechtering als hiervoor bedoeld.
2.4.2. [appellant] voert terecht aan dat zonder nadere motivering niet zonder meer begrijpelijk is dat de getaxeerde planschade € 11.000,00 bedraagt, terwijl het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2005 als vrijstaande woning en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2005 als hoekwoning € 76.000,00 bedraagt, terwijl er slechts een korte periode ligt tussen de onderscheiden waarderingstijdstippen. Het lag daarom op de weg van het college om het besluit van 10 juni 2008 op dit punt van een nadere motivering te voorzien. De rechtbank heeft dat niet onderkend.
Het betoog slaagt.
2.5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 10 juni 2008 van het college alsnog gegrond verklaren. Dat besluit komt wegens strijd met 7:12, eerste lid, van de Awb voor vernietiging in aanmerking. De Afdeling zal evenwel bepalen dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven. Daartoe is het navolgende van belang.
2.6. De Afdeling heeft het college na heropening van het onderzoek bij brief van 4 februari 2010 verzocht om haar nader te informeren over de onder 2.4.2 vermelde verschillen.
Het college heeft bij brief van 31 maart 2010 aan dit verzoek voldaan. Het heeft met verwijzing naar een nader advies van de SAOZ van 8 maart 2010 uiteengezet dat onder het oude planologische regime op de gronden direct ten westen van de woning van [appellant] ook al substantiële bebouwing kon worden opgericht, zodat planologisch gezien geen sprake was van een vrijstaande woning, terwijl met deze bebouwing bij de vaststelling van de WOZ-waarde per 1 januari 2005 geen rekening is gehouden. Zo bestond de mogelijkheid om direct ten westen van de woning van [appellant] gebouwen met een maximale inhoud van 55 m³ en een maximale hoogte van 4,4 m en andere bouwwerken met een hoogte van 3,3 m en lichtmasten met een hoogte van 6,6 m op te richten. Voorts konden gebouwen ten behoeve van openbaar nut met een maximale goothoogte van 4 m en een inhoud van 25 m³ worden opgericht, met een afwijking in de maatvoering tot maximaal 10%. De maximaal toegestane nokhoogte van deze gebouwen was vergelijkbaar met de woningen die thans direct ten westen van de woning zijn opgericht.
Verder heeft het college gesteld dat uit nader onderzoek door een WOZ-taxateur is gebleken dat ook de bij besluit van 7 december 2007 vastgestelde WOZ-waarde op € 165.000,00 per 1 januari 2005 niet juist is, omdat deze gebaseerd is op referentieobjecten uit de jaren dertig van de vorige eeuw, terwijl de onderhavige woning als bouwjaar 1972 heeft. Een vergelijking met beter vergelijkbare hoekwoningen levert een ander beeld op, namelijk dat de WOZ-waarde per 1 januari 2005 hoger ligt. Verder is volgens het college uit nader onderzoek gebleken dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met de waarde van het op de peildatum nog onbebouwde perceel van [appellant], kadastraal bekend gemeente Venlo, sectie H, nummer 7637, met een oppervlakte van 101 m².
Anders dan [appellant] stelt, heeft het college aldus het verschil tussen de getaxeerde planschade en de bij besluit van 7 december 2007 verlaagde vaststelling van de WOZ-waarde per 1 januari 2005 voldoende gemotiveerd.
2.7. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Roermond van 6 juli 2009 in zaak nr. 08/1212;
III. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Venlo van 10 juni 2008, kenmerk COBMJ / 07-19049;
V. bepaalt dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven;
VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Venlo tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.288,00 (zegge: twaalfhonderdachtentachtig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. W. Konijnenbelt en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Larsson-van Reijsen
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 16 juni 2010
344.