Uitspraak
200910087/1/H2.
Datum uitspraak: 1 september 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 17 december 2009 in zaak nr. 08/2843 in het geding tussen:
[appellante]
en
de raad van de gemeente Baarn (hierna: de raad).
1. Procesverloop
Bij besluit van 29 juni 2005 heeft de raad een verzoek van [appellante] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 24 september 2008 heeft hij het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 17 december 2009, verzonden op 21 december 2009, heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] bij brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 23 december 2009, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 18 januari 2010.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 juni 2010, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. H.H. van Steijn, advocaat te Apeldoorn, en de raad, vertegenwoordigd door P. Janse, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en C.F.C. Magermans, registertaxateur, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals die luidde ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of zich een wijziging van het planologische regime heeft voorgedaan, waardoor de indiener van dat verzoek in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor het nieuwe planologische regime en voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. [appellante] heeft onder de werking van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 1996" op 14 mei 2002 een aanvraag om verlening van bouwvergunning voor het oprichten van appartementen op een haar toebehorend perceel (hierna: het perceel) ingediend. Het college van burgemeester en wethouders van Baarn heeft die aanvraag, na die eerst te hebben aangehouden, bij besluit van 4 februari 2004 afgewezen, omdat het bouwplan strijdig is met het nieuwe bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002". [appellante] heeft de raad, hangende de aanvraag, ervan uitgaande dat het niet tot vergunningverlening zou komen, bij brief van 17 december 2003 verzocht om vergoeding van planschade door het vervallen van bouwmogelijkheden. De raad heeft dat verzoek op advies van de SAOZ van 25 april 2005 bij het besluit van 29 juni 2005 afgewezen, omdat het bestemmingsplan niet heeft geleid tot een nadeliger positie van [appellante], waaruit op de voet van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding in aanmerking komende schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
2.4. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de raad zich ten onrechte op het SAOZ advies heeft gebaseerd, nu daarin geen volledige planvergelijking is uitgevoerd.
2.4.1. Redelijke uitleg van het verzoek van [appellante] brengt mee dat het niet slechts de schade ten gevolge van de vervallen mogelijkheid haar bouwplan voor de oprichting van appartementen te verwezenlijken betreft, maar ook die ten gevolge van alle vervallen in het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 1996" voorkomende bouwmogelijkheden.
In haar door de raad gevolgde advies heeft de SAOZ de bouwmogelijkheden onder het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 1996", alsmede die onder het opvolgende bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002", beschreven. Volgens het advies konden onder het eerdere planologische regime per bouwperceel villa’s en appartementen met een maximale oppervlakte van 400 m2 en een goot- en nokhoogte van 9 meter respectievelijk 12 meter worden verwezenlijkt. Onder het nieuwe regime kunnen volgens het advies op het perceel villa’s en andere woonhuizen met een maximale oppervlakte van 180 m2 en een goot- en nokhoogte van 3 meter respectievelijk 6 meter worden verwezenlijkt. Het advies is bij het bepalen van de omvang van de planschade uitgegaan van het vervallen in het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002" van de mogelijkheid om appartementen op het perceel op te richten en komt tot de conclusie dat dit bestemmingsplan niet tot een voor [appellante] planologisch nadeliger positie, waaruit voor vergoeding in aanmerking komende schade is voortgevloeid, heeft geleid.
De aldus uitgevoerde planologische vergelijking bevat geen geheel geobjectiveerde waardevergelijking, doordat slechts is uitgegaan van een bouwplan voor een bepaald appartementencomplex. Daarmee staat niet vast dat de waarde van het perceel en het daarop gevestigde woonhuis niet is verminderd ten gevolge van andere in het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002" vervallen bouwmogelijkheden, zoals voor een woonhuis met een bepaalde oppervlakte en hoogte. Uit het advies blijkt voorts onvoldoende, waarom geen rekening is gehouden met die vervallen bouwmogelijkheden, inclusief uitbreidingsmogelijkheden, en ook ter zitting is dit, met de enkele stelling dat de woning is verhuurd, niet duidelijk gemaakt. Gelet hierop, heeft de raad dit advies ten onrechte aan zijn besluitvorming ten grondslag gelegd. Het betoog slaagt.
2.5. Het hoger beroep is gegrond. Hetgeen [appellante] verder heeft aangevoerd behoeft geen bespreking. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van de raad van 24 september 2008 gegrond verklaren. Dat besluit komt voor vernietiging in aanmerking wegens ontoereikendheid van het eraan ten grondslag liggende onderzoek en de eraan ten grondslag gelegde motivering. De raad dient een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.
2.6. De raad zal op na te melden wijze in de proceskosten worden verwezen.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 17 december 2009 in zaak nr. 08/2843;
III. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Baarn van 24 september 2008, kenmerk 08RV000101;
V. veroordeelt de raad van de gemeente Baarn tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.518,00 (zegge: vijftienhonderdachttien euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VI. gelast dat de raad van de gemeente Baarn aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 735,00 (zegge: zevenhonderdvijfendertig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. P.A. Offers en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Dallinga
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 1 september 2010
18-616.