Uitspraak
201002264/1/H2.
Datum uitspraak: 20 oktober 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 27 januari 2010 in zaak nr. 09/187 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Lochem.
1. Procesverloop
Bij besluit van 19 augustus 2008 heeft het college een aanvraag van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 29 januari 2009 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 januari 2010, verzonden op dezelfde datum, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 5 maart 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 8 april 2010.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 31 augustus 2010, waar [appellant] in persoon en het college, vertegenwoordigd door H. Beekhuis, werkzaam bij de gemeente Lochem, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals dit artikel gold ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een aanvraag om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de aanvrager door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.3. [appellant] is sinds 13 april 2000 eigenaar van een perceel gelegen achter de [5 locaties] te [plaats] (hierna: het perceel). De aanvraag ziet op vergoeding van planschade die [appellant] stelt te lijden vanwege het bestemmingsplan "Molengronden II Oost" (hierna: het nieuwe regime), in werking getreden op 8 februari 2006. Ingevolge het nieuwe regime rust op het perceel de bestemming "Woondoeleinden, categorie II" en "Tuin". Voorheen gold het "Uitbreidingsplan in hoofdzaak" en het "Uitbreidingsplan in onderdelen" waarin aan het perceel de bestemming "Flatwoningen A" en "Wegen" was toegekend (hierna: het oude regime). [appellant] stelt dat hij planschade lijdt, omdat onder het nieuwe regime in plaats van flatwoningen nog maar één woning op het perceel kan worden gebouwd.
2.4. Bij besluit van 29 januari 2009 heeft het college, in navolging van het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van augustus 2008, aan de afwijzing ten grondslag gelegd dat [appellant] niet in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, omdat onder het nieuwe regime een vrijstaande woning kan worden gerealiseerd, terwijl onder het oude regime realisering van flatwoningen met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Dit, omdat het perceel onder het oude regime meer dan 10 meter verwijderd was van een openbare weg, de gemeente niet het voornemen had spoedig een verbindingsweg naar de openbare weg aan te leggen, zoals ingevolge de gemeentelijke bouwverordening in die situatie is vereist, en omdat [appellant] weliswaar ingevolge artikel 5:57 van het Burgerlijk Wetboek de aanwijzing van een noodweg had kunnen vorderen voor de ontsluiting van zijn perceel, maar niet een noodweg die breed genoeg was om de bereikbaarheid door de in de bouwverordening genoemde verhuisauto's, vuilnisauto's en brandweerauto's mogelijk te maken, aldus het college, zodat een bouwvergunning voor het realiseren van flatwoningen op het perceel geweigerd zou zijn.
Voor zover [appellant] wel in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, moet dit volgens het college, in navolging van het advies van de SAOZ, redelijkerwijs voor zijn rekening blijven, omdat [appellant] actief het risico van een planologische verslechtering heeft aanvaard, aangezien hij het perceel heeft gekocht terwijl hij wist dat de gemeente Lochem ter plaatse geen flatwoningen maar woningen wilde gaan realiseren. Het college verwijst daarvoor naar de "Structuurschets 91 Molengronden Lochem" (hierna: de Structuurschets), waarin staat dat het gebied waarin het perceel is gelegen voor woningbouw ontwikkeld zou worden met circa 30 woningen per hectare, en uit in 1997 met [appellant] gehouden overleg, waarin de gemeente heeft gesteld dat zij ter plaatse geen flatwoningen, maar woningen wilde gaan realiseren conform de Structuurschets.
2.5. De rechtbank heeft overwogen dat het beroepschrift van [appellant] geen aanknopingspunten biedt voor het oordeel dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat [appellant] onder het oude regime, ter realisering van flatwoningen, geen noodweg in de zin van artikel 5:57 van het Burgerlijke Wetboek had kunnen vorderen die voldoet aan de vereisten van de bouwverordening.
2.6. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het advies van de SAOZ op een ondeugdelijke redenering berust en onvoldoende is gemotiveerd. Door bij het besluit van 29 januari 2009 uit te gaan van dit advies, en daarin geen acht te slaan op de omstandigheid dat de gemeente afspraken en toezeggingen niet is nagekomen, heeft het college bij het nemen van dat besluit volgens [appellant] gehandeld in strijd met het motiverings-, rechtmatigheids-, specialiteits-, zorgvuldigheids-, evenredigheids-, gelijkheids- en rechtszekerheidsbeginsel. Ter aanvulling van zijn betoog heeft hij bij brief van 27 juli 2010 een advies van de Adromi Groep van 21 juni 2010 overgelegd, waarin onder meer is gesteld dat [appellant] bij de civiele rechter een noodweg had kunnen vorderen die voldoet aan de vereisten van de bouwverordening. Voorts is in dit advies gesteld dat op grond van de Structuurschets niet voorzienbaar was dat de gemeente geen flatwoningen meer wilde realiseren, aangezien daarin niet uitdrukkelijk is vermeld dat niet langer werd gekozen voor woningen in gestapelde vorm en de Structuurschets geen gedifferentieerde en concrete verkavelingsopzet bevat.
2.7. Aangezien de Afdeling, anders dan de rechtbank, niet overtuigd is van de stelling dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat [appellant] een noodweg, die voldeed aan de vereisten van de bouwverordening, had kunnen vorderen voor een behoorlijke toegang, dat wil zeggen een toegang die exploitatie van het perceel bij een normale bestemming mogelijk maakte, van het perceel tot een openbare weg, ziet de Afdeling aanleiding te bezien of, zoals door het college in het besluit van 29 januari 2008 subsidiair is aangevoerd, de voorzienbaarheid van de planologische wijziging aan toekenning van de gevraagde vergoeding van planschade in de weg staat.
2.7.1. Volgens vaste jurisprudentie dient de voorzienbaarheid van een planologische wijziging te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
2.7.2. Niet in geschil is dat [appellant], indertijd handelend namens de projectontwikkelaar Vinifera B.V. (hierna: de projectontwikkelaar), vóór de koop van het perceel een aantal gesprekken heeft gevoerd met vertegenwoordigers van de gemeente, waarvan door deze laatsten notities zijn opgesteld, welke zich bij de stukken bevinden.
In een dergelijke notitie betreffende op 6 oktober 1997 en 7 november 1997 gehouden besprekingen, is vermeld dat van de zijde van de gemeente aan [appellant] is medegedeeld dat op basis van de Structuurschets het voornemen bestond een bestemmingsplan voor het gebied Molengronden II op te stellen en dat, in afwijking van de geldende bestemming "Flatwoningen A", dit nieuwe bestemmingsplan de bestemming woondoeleinden, ongeveer 35 woningen per hectare, mogelijk zou maken. In deze notitie is verder vermeld dat [appellant] in dat gesprek heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden om op basis van het geldende bestemmingsplan een bouwvergunning aan te vragen, en dat de betreffende vertegenwoordiger van de gemeente daarop heeft geantwoord dat de gemeente vooralsnog geen medewerking zal verlenen aan de realisatie van woningen op basis van dat plan, dit vanwege het ontbreken van infrastructuur in het plangebied en voortschrijdende stedenbouwkundige, planologische en volkshuistechnische inzichten wat betreft de invulling van het plangebied.
In een notitie van een op 14 oktober 1998 gevoerd gesprek tussen vertegenwoordigers van de gemeente en [appellant] is vermeld dat de gemeente de Structuurschets op dat moment nog steeds als actueel aanmerkte en een bebouwingsstructuur voorstond conform het toen bestaande beeld, dat wil zeggen met de op het perceel aanwezige boerderij, terwijl [appellant] beoogde 15 tot 17 patiowoningen op te willen richten en de boerderij niet te handhaven. Voorts is in de notitie vermeld dat [appellant] in het gesprek heeft gesteld dat de op het perceel rustende woondoeleindenbestemming (zijnde "Flatwoningen A") niet paste in de toekomstige ontwikkelingen, en hij zich afvroeg hoe lang deze ontwikkelingen nog op zich zouden laten wachten.
Gelet op de inhoud van deze gespreksnotities, waarvan de juistheid door [appellant] niet is bestreden en waaraan in het advies van de Adromi Groep voorbij is gegaan, gelezen in samenhang met hetgeen in de Structuurschets is vermeld over de ter plaatse gewenste woningbouw, kan het standpunt van [appellant] dat ten tijde van de aankoop van het perceel in april 2000 niet voorzienbaar was dat de gemeente geen flatwoningen meer wilde realiseren, niet worden gevolgd. In dit verband zij voorts gewezen op de in de aanvraag van [appellant] om planschadevergoeding voorkomende zinsnede: "In onderling overleg met betrokken woordvoerders van de gemeente Lochem destijds, was besloten om geen flatwoningen/appartementen te gaan bouwen".
Van strijd met de door [appellant] aangehaalde beginselen van behoorlijk bestuur is niet gebleken. De rechtbank heeft in dit verband terecht overwogen dat in de planschadeprocedure de volgens [appellant] van de zijde van de gemeente gemaakte afspraken en toezeggingen over bouwmogelijkheden die in het nieuwe regime zouden worden geregeld, niet relevant zijn.
Uit het voorgaande volgt dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de planologische wijziging in het nieuwe regime voor [appellant] voorzienbaar was. Reeds daarom kan zijn verzoek om vergoeding van planschade ten gevolge van dat regime niet slagen.
Het betoog faalt.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd, met verbetering van de gronden waarop deze rust.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. W. Konijnenbelt en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Dallinga
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2010
47-615.