Uitspraak
201001976/1/H2.
Datum uitspraak: 20 oktober 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 11 januari 2010 in zaak nr. 09/759 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Hoogezand-Sappemeer.
1. Procesverloop
Bij besluit van 13 januari 2009 heeft het college [appellant] op zijn aanvraag € 8.000 aan vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 30 juni 2009 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 11 januari 2010, verzonden op 14 januari 2010, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 24 februari 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 23 maart 2010.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 31 augustus 2010, waar [appellant], bijgestaan door mr. G. Meijer, advocaat te Veendam, is verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel gold ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan of vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van deze wet schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Het college heeft [appellant], sinds 2003 eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie] in [plaats] (hierna: de woning), bij besluit van 30 juni 2009 een vergoeding toegekend van € 8.000,00 voor de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding op 20 april 2007 van een krachtens artikel 19 van de WRO verleende vrijstelling, en de inwerkingtreding op 28 maart 2008 van het bestemmingsplan "Noorderpark-Margrietpark", waarmee de oprichting van een woon-zorgappartementencomplex voor senioren (hierna: het seniorencomplex) schuin tegenover de woning van [appellant] mogelijk is gemaakt. Het college heeft aan het besluit een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft de woning op de peildata 20 april 2007 en 28 maart 2008 vóóٕr de planologische wijzigingen op € 115.000,00 en € 112.000,00 getaxeerd en na de planologische wijzigingen op € 108.000,00 respectievelijk € 111.000,00.
2.3. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat het college het besluit van 30 juni 2009 op het advies van de SAOZ heeft mogen baseren. Hij voert daartoe aan dat de SAOZ onvoldoende in aanmerking heeft genomen dat zijn wijk door de planologische wijzigingen, mede gelet op de aanwezigheid van de ouderencomplexen Internos I en Alliance in die wijk, hoofdzakelijk door senioren wordt bewoond, dat het voor jonge gezinnen niet meer aantrekkelijk is in zijn wijk te wonen, dat de woning - een starterswoning - daardoor niet meer tegen een redelijke prijs kan worden verkocht, en dat de verkeersdruk sterk is toegenomen doordat het seniorencomplex een 24-uursbedrijf is met veel senioren, bezoekers en toeleveranciers. De SAOZ had volgens [appellant], zo heeft hij ter zitting nog toegelicht, ook acht moeten slaan op de omstandigheid dat hij vanuit de woning uitkijkt op een seniorencomplex, terwijl hij vóór de planologische wijzigingen uitzicht had op een groenstrook.
2.3.1. Bij de beoordeling van een aanvraag om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de aanvrager door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.3.2. Niet in geschil is dat onder het oude planologische regime, het uitbreidingsplan "Hoogezand Noord-Oost", de gronden tegenover de woning van [appellant] waren aangewezen voor een groenvoorziening met beperkte bebouwingsmogelijkheden en dat schuin tegenover zijn woning openbare en/of bijzondere gebouwen mochten worden opgericht, zoals een school, een kerk, een overheidsgebouw of een gebouw voor sociale of culturele doeleinden. De SAOZ heeft in haar advies onderkend dat door de planologische wijzigingen, gelet op de situering en de kortere afstand, het zicht vanuit de woning van [appellant] in veel ernstiger mate wordt ontnomen dan het geval kon zijn bij een maximale invulling onder dit oude planologische regime. De SAOZ heeft dit ook laten meewegen in de begrote waardedaling.
De Afdeling heeft geen aanleiding de conclusie van de SAOZ dat de hinder die [appellant] ondervindt van het thans toegestane gebruik niet groter is dan de hinder afkomstig van bijvoorbeeld een school op iets grotere afstand en dat de verkeersaantrekkende werking van het nieuwe gebruik niet groter is dan van het voorheen toegestane gebruik, voor onjuist te houden.
Dat de komst van het seniorencomplex gelet op de reeds aanwezige ouderencomplexen Internos I en Alliance tot een onevenredige vergrijzing van de wijk leidt, zoals [appellant] aanvoert, heeft hij niet met concrete gegevens onderbouwd, zodat ook geen grond bestaat voor het oordeel dat de conclusie van de SAOZ dat ook in de nieuwe situatie sprake is van een groot aantal eengezinswoningen en dat de leeftijdsopbouw voldoende gevarieerd blijft om een aantrekkelijke woonomgeving te blijven voor gezinnen, onjuist is.
Het betoog faalt. De rechtbank is terecht ook tot die slotsom gekomen.
2.4. [appellant] betoogt voorts dat de SAOZ bij de waardebepaling van zijn woning gebruik heeft gemaakt van referentiewoningen die niet met de zijne zijn te vergelijken en die bovendien zijn verkocht in een periode dat het plan voor de bouw van het complex al bekend was, hetgeen een waardedrukkend effect heeft gehad. Naar zijn mening dient dan ook te worden uitgegaan van het door hem overgelegde taxatierapport van 7 juli 2004, omdat dit dateert van vóór de bekendmaking van het bouwplan, in relatie tot de regionale indexcijfers van het Kadaster.
2.4.1. De SAOZ heeft haar advies aangevuld bij brief van 25 maart 2009. Zij heeft daarbij verwezen naar vier referentiewoningen, waarbij zij informatie van makelaars heeft overgelegd over drie van deze woningen. Uit deze informatie blijkt dat deze referentiewoningen nabij de woning van [appellant] zijn gelegen, en evenals zijn woning tussenwoningen zijn van ongeveer hetzelfde bouwjaar en met vergelijkbare woonoppervlakten. De transactiedata zijn van kort vóór of kort na de in het advies van de SAOZ genoemde peildata. Gelet hierop is aannemelijk dat deze referentiewoningen in die zin vergelijkbaar zijn met de woning van [appellant]. Dat de beoogde realisatie van het seniorencomplex een prijsdrukkend effect heeft gehad op de transacties van deze referentiepanden, zoals [appellant] heeft aangevoerd, is niet aannemelijk. Afgaande op de situatieschets die in het besluit van 30 juni 2009 is opgenomen, bestaat vanuit de referentiewoningen geen rechtstreeks zicht op het complex en ook anderszins is geen directe invloed van het seniorencomplex op de woonomgeving van de referentiewoningen te verwachten.
Dat de woning in het door [appellant] overgelegde taxatierapport op een hogere waarde is getaxeerd dan in het advies van de SAOZ, te weten op € 129.500,00, geeft geen aanleiding te concluderen dat de door de SAOZ begrote waardevermindering onjuist is. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het taxatierapport van een onjuiste peildatum uitgaat, namelijk 7 juli 2004. Verder heeft de rechtbank terecht overwogen dat niet is gebleken dat in het taxatierapport - dat uitsluitend is opgesteld om een hypothecaire geldlening te verkrijgen - de maximale invulling van de oude en nieuwe planologische situaties is meegewogen. De rechtbank heeft in het taxatierapport derhalve terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het advies van de SAOZ dat aan het besluit van 30 juni 2009 ten grondslag ligt, onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins onjuist is. De Afdeling merkt daarbij op dat aan de door [appellant] genoemde indexcijfers - die hij heeft gebruikt om de waarde van zijn woning in 2008 en vervolgens het waardeverlies na de planologische wijzigingen te berekenen - geen betekenis toekomt, aangezien hij deze indexcijfers heeft gerelateerd aan de waarde van de woning als genoemd in het taxatierapport.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. W. Konijnenbelt en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.H.L. Dallinga, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Dallinga
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2010
47-615.