Uitspraak
201005579/1/H2.
Datum uitspraak: 2 februari 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 29 april 2010 in zaak nr. 09/406 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Middelburg.
1. Procesverloop
Bij besluit van 13 november 2006 heeft de raad het verzoek van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 6 april 2009 heeft de raad het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 29 april 2010, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 8 juni 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 2 juli 2010.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 december 2010, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], en de raad, vertegenwoordigd door P.J.A. Korstanje, werkzaam bij de gemeente Middelburg, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) zoals die wet luidde ten tijde van belang, kent de gemeenteraad voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan respectievelijk het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.1.1. Bij de beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.2. [appellant] heeft bij de raad een verzoek ingediend voor vergoeding van schade ten gevolge van het door de raad op 22 oktober 2001 vastgestelde en door gedeputeerde staten van Zeeland op 21 mei 2002 goedgekeurde bestemmingsplan "Stationsomgeving 2000" respectievelijk ten gevolge van de daarop vooruitlopend verleende vrijstelling krachtens artikel 19, eerste lid, van de WRO, die de bouw mogelijk hebben gemaakt van een kantoor op een afstand van ongeveer 275 meter ten zuidwesten van het appartement van [appellant] aan de overzijde van het kanaal (hierna: het waterschapskantoor).
[appellant] is sinds 21 februari 1995 eigenaar van het appartementsrecht [locatie] in Middelburg (hierna: het appartement). Het betreffende appartementencomplex aan de Touwbaan is gelegen ten noorden van het Kanaal door Walcheren. Het complex ligt aan een jachthaven en aan de zuid- en westkant van het complex bevinden zich andere appartementengebouwen. Vanuit het appartement op de vierde verdieping had [appellant] in zuidwestelijke richting uitzicht over een gedeelte van het Kanaal door Walcheren en de daarachter gelegen spoorlijn.
2.3. De raad heeft het verzoek van [appellant], waarin hij stelt dat het waterschapskantoor leidt tot uitzichtverlies en daarmee zijn woongenot aantast waardoor het appartement in waarde is gedaald, ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). Deze heeft in de adviezen van juni 2006 en 25 september 2006 geadviseerd het verzoek af te wijzen, omdat de planologische maatregelen niet hebben geleid tot een planologisch nadeliger situatie waaruit in objectieve zin een waardevermindering van het appartement voortvloeit. Daarbij heeft de SAOZ betrokken dat de thans toegestane bebouwing voor een deel circa 14 meter hoger is geworden en voor een deel circa 6 meter lager is geworden dan onder het oude planologische regime mogelijk was. Door de grote afstand tussen de voorziene nieuwe bebouwing en het appartement kan volgens de SAOZ in redelijkheid niet gesteld worden dat de wijziging van de bouwhoogtes op een afstand als de onderhavige enige relevante invloed op de waarde van het appartement uitoefent, temeer niet doordat de waarde van het appartement voor een groot deel wordt bepaald door de ligging aan de jachthaven en het vrije uitzicht over de stad Middelburg, alsmede door het feit dat zich tussen het appartement en het Kanaal door Walcheren nog een appartementengebouw bevindt, aldus de SAOZ. Daarbij heeft zij mede betrokken dat voorheen op gronden op een afstand van circa 300 meter ten zuidwesten van het appartement bebouwing met een goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 15 meter kon worden opgericht, waarmee een belangrijk deel van het vrije uitzicht zou zijn verdwenen, en dat daarnaast ook de bouw van een brug over het kanaal met een maximale hoogte van 15 meter mogelijk was hetgeen al tot een uitzichtbeperking had kunnen leiden. De raad heeft op grond van deze adviezen het verzoek van [appellant] bij besluit van 13 november 2006 afgewezen en die afwijzing bij besluit op bezwaar van 21 mei 2007 gehandhaafd. Bij uitspraak van 7 mei 2008 heeft de rechtbank dat besluit vernietigd, omdat het ondeugdelijk was gemotiveerd.
Ter voorbereiding van het nieuwe besluit op bezwaar heeft de SAOZ, op verzoek van de raad, op 2 juli 2008 een nader advies uitgebracht waarin zij nader is ingegaan op de door [appellant] aangevoerde bezwaargronden en haar eerdere adviezen gehandhaafd. De raad heeft dit advies mede ten grondslag gelegd aan het nieuwe besluit op bezwaar van 6 april 2009.
2.4. [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank heeft miskend dat het onderzoek van de SAOZ onzorgvuldig is geweest en dat daardoor een verkeerd beeld is ontstaan van het uitzicht vanuit het appartement. Er is niet gebleken dat aan het door de SAOZ verrichte onderzoek zodanige gebreken kleven dat de raad haar adviezen niet aan zijn besluitvorming ten grondslag had mogen leggen. De SAOZ heeft in het kader van haar advies van juni 2006 het appartement en de omgeving bezocht. Voorts heeft de SAOZ in het kader van haar aanvullend advies van 2 juli 2008 het uitzicht vanuit het appartement voor en na de planologische wijziging nader onderzocht en daartoe op foto's - gemaakt door [appellant] en door een medewerker van de SAOZ - de oude planologische situatie ingetekend. Uit deze foto's alsmede uit de door de raad ter zitting getoonde luchtfoto kan worden afgeleid dat het uitzicht vanuit het appartement op het Kanaal door Walcheren aan weerskanten wordt beperkt door appartementengebouwen, dat aan de overzijde van het kanaal het waterschapskantoor is te zien en dat het uitzicht op het kanaal gelijk is gebleven. Voorts kan daaruit worden afgeleid dat vanuit de woonkamer dan wel vanaf het balkon ongewijzigd uitzicht is op de stad. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht overwogen dat er geen reden is te veronderstellen dat het onderzoek door de SAOZ geen juist beeld geeft van de situatie zowel voor als na de planologische ingreep. De omstandigheid dat het destijds vrije uitzicht in zuidwestelijke richting voor [appellant] een belangrijk punt was om tot aankoop te besluiten, kan in dit verband geen rol spelen.
2.5. [appellant] betoogt voorts dat hij zich in 1994 voorafgaand aan de koop van het appartement door een taxateur heeft laten informeren over het planologisch regime ter plaatse en dat daarbij de door de SAOZ genoemde bouwmogelijkheden onder het destijds geldende bestemmingsplan niet naar voren zijn gekomen. De Afdeling overweegt dat dit betoog niet kan leiden tot het oordeel dat de aangevallen uitspraak niet in stand kan blijven. De informatieverstrekking door de taxateur aan [appellant] laat immers onverlet dat onder het destijds geldende bestemmingsplan bebouwing met een goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 15 meter kon worden opgericht en dat daarnaast ook de bouw van een brug over het kanaal met een maximale hoogte van 15 meter mogelijk was. De SAOZ heeft in overeenstemming met het onder 2.1.1 omschreven toetsingskader deze bouwmogelijkheden onder het oude planologische regime vergeleken met de bouwmogelijkheden onder het nieuwe planologische regime.
2.6. Anders dan [appellant] verder betoogt, heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarbij zij wijst op het feit dat eigenaren van appartementen in het appartementengebouw "Compagnie" wel een vergoeding hebben ontvangen, niet slaagt. Al gezien de andere ligging van dat appartementengebouw ten opzichte van het kanaal en het waterschapskantoor kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van gelijke gevallen. De "Compagnie" is gelegen schuin voor het appartement van [appellant], aan het kanaal en op kortere afstand van het waterschapskantoor. Dat voor de "Compagnie" hetzelfde oude planologische regime gold als voor het appartement van [appellant], laat onverlet de verschillen in ligging. Anders dan [appellant] veronderstelt, is ook in zijn geval aangenomen dat de planologische wijziging niet voorzienbaar was, maar had die wijziging alleen betrekking op het waterschapskantoor. Eigenaren van de "Compagnie" hadden hun verzoek om vergoeding mede gebaseerd op het bij het nieuwe planologische regime mogelijk gemaakte stadskantoor en aan hen is vergoeding van planschade toegekend vanwege de aantasting van het uitzicht door het stadskantoor, niet door het waterschapskantoor.
2.7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. W. Konijnenbelt, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Meurs-Heuvel, ambtenaar van staat.
w.g. Konijnenbelt w.g. Van Meurs-Heuvel
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2011
47-609.