Uitspraak
201011622/1/H3.
Datum uitspraak: 13 juli 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Utrecht,
tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht van 19 oktober 2010 in zaken nrs. 10/2830 en 10/1711 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht.
1. Procesverloop
Bij besluit van 12 januari 2010 heeft het college een aanvraag van [appellant] om verlening van een vergunning om het pand aan het [locatie] te Utrecht (hierna: het pand) om te zetten naar onzelfstandige woonruimte toegewezen onder de voorwaarde dat door [appellant] een financiële compensatie van € 23.210,00 wordt geboden. Het college heeft bij dat besluit geweigerd om toepassing te geven aan de coulanceregeling.
Bij besluit van 7 april 2010 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 oktober 2010, verzonden op 21 oktober 2010, heeft de voorzieningenrechter het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 1 december 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 21 januari 2011.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 juni 2011, waar [appellant], bijgestaan door mr. G. Boot, advocaat te De Bilt, en het college, vertegenwoordigd door G. Sloote, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeesters en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge het tweede lid wordt onder zelfstandige woonruimte als bedoeld in het eerste lid, aanhef en onder c, verstaan een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.
Ingevolge artikel 31 wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 1.1, onder 42, van de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Huisvestingsverordening), zoals deze luidde ten tijde van belang, verstaat de verordening onder woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.
Ingevolge artikel 3.1.1 is het bepaalde in dit hoofdstuk van toepassing op alle woonruimten.
Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder c, is het verboden zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 3.1.4, eerste lid, verlenen burgemeester en wethouders de vergunning, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Ingevolge het tweede lid wordt de vergunning, indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, verleend indien de aanvrager bereid is compensatie te bieden als bedoeld in artikel 3.1.5 en wordt voldaan aan de door burgemeester en wethouders hiermee verband houdende voorwaarden en voorschriften.
Ingevolge artikel 3.1.5, eerste lid, moet compensatie worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.
Ingevolge het derde lid, aanhef en onder c, is de aanvrager een financiële bijdrage verschuldigd, indien en voor zover de compensatie als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is. Daarbij geldt in het geval van samenvoeging of omzetting van woonruimte een prijs per vierkante meter (peildatum 1 juli 2008) van € 211,00, als een vergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend.
2.1.1. Indien de belangenafweging bij de vergunningaanvraag in het nadeel van de aanvrager uitvalt, kan deze in aanmerking komen voor toepassing van een door het college gehanteerde coulanceregeling. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
1. De aanvrager dient aan te tonen dat de situatie van kamerbewoning is ontstaan tussen 21 augustus 2001 en 27 januari 2007;
2. De aanvrager dient voor iedere kamer geldige huurcontracten te overhandigen van de huidige huurders;
3. De aanvrager dient aan te tonen dat de huidige huren van iedere kamer voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur.
2.2. Het college heeft aan het besluit van 7 april 2010 ten grondslag gelegd dat door het omzetten van het pand naar onzelfstandige wooneenheden, zelfstandige woonruimte wordt onttrokken aan de beschikbare woonruimtevoorraad. Het college heeft met het oog op de situatie op de woningmarkt in de gemeente tot uitgangspunt gekozen dat een groot belang toekomt aan het behoud van zelfstandige woonruimte en dat alleen in bijzondere gevallen het belang dat met onttrekking is gediend zwaarder weegt dan het belang van het behoud van de betrokken woonruimte. Volgens het college weegt het belang dat met omzetting in dit geval is gediend niet zwaarder dan het belang van het behoud van de zelfstandige woonruimte. Hierbij is het financiële belang van [appellant] in aanmerking genomen, welk belang volgens het college overeenkomt met het financiële belang dat voor iedere aanvrager tot kamersgewijze verhuur is betrokken bij een omzetting. Andere belangen van [appellant] zijn gesteld noch gebleken. De zelfstandige woonruimte die verloren gaat dient dan ook gecompenseerd te worden, aldus het college. Het toepassen van de in dit kader gehanteerde coulanceregeling, waarbij vergunning wordt verleend tegen 25% van de verschuldigde compensatie, heeft het college in dit geval geweigerd. Uit de huurovereenkomsten is gebleken dat de huidige huur van geen van de vijf kamers voldoet aan het puntensysteem voor kamerverhuur, aldus het college.
2.3. [appellant] betoogt dat de voorzieningenrechter bij zijn beoordeling ten onrechte is uitgegaan van de aanvraag zoals die is ingediend. [appellant] voert daartoe aan dat hij per abuis bij zijn aanvraag "onzelfstandig" heeft aangekruist en ingevuld. Uit eerder onderzoek van de gemeente blijkt dat hij het pand heeft omgezet naar zelfstandige wooneenheden. Nu het ook thans nog feitelijk vijf zelfstandige woonruimten betreft dient eerst de vraag te worden beantwoord in hoeverre er strijd bestaat met de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Hij stelt zich op het standpunt dat een omzettingsvergunning rechtens niet was vereist en hij daarom geen financiële compensatie is verschuldigd. Hij heeft de vergunning alleen aangevraagd, omdat het college hem heeft toegezegd een vergunning te verlenen zonder de plicht tot financiële compensatie. Volgens [appellant] dient juist sprake te zijn van een financiële compensatie van de gemeente aan hem. Hij levert immers een bijdrage aan het tekort aan zelfstandige woonruimte in de gemeente door zijn eengezinswoning om te zetten in vijf zelfstandige woonruimten. Gelet op de feitelijke situatie was het voor hem bovendien niet mogelijk te voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur, aldus [appellant].
2.4. Vast staat dat [appellant] de omzettingsvergunning niet onder protest heeft aangevraagd. Voorts heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat hij bij zijn aanvraag bij het toekomstig gebruik abusievelijk "onzelfstandig" heeft aangekruist en ingevuld en het college aan de juistheid van de aanvraag had moeten twijfelen. Het college was niet gehouden ambtshalve over te gaan tot het verrichten van onderzoek naar de feitelijke situatie. De Afdeling ziet evenmin grond voor het oordeel dat het college de tijdens een inspectie in 2007 gedane constateringen bij zijn beoordeling van deze aanvraag diende te betrekken. Deze inspectie heeft ruim een jaar voor de aanvraag plaatsgevonden en niet in het kader van deze aanvraag. De voorzieningenrechter heeft dan ook met juistheid overwogen dat bij de beoordeling van het beroep dient te worden uitgegaan van de aanvraag zoals ingediend en de door het college daarop gebaseerde besluitvorming.
Dat een ontheffing van het bestemmingsplan en bouwvergunning is verleend voor het verbouwen van het pand ten behoeve van vijf kamers, staat bovendien, anders dan [appellant] stelt, los van het vergunningvereiste bij omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Deze omstandigheid kan dan ook niet leiden tot het oordeel dat in dit geval geen omzettingsvergunning nodig is voor gebruik van het pand voor kamergewijze verhuur. De stelling van [appellant] dat de kamers feitelijk zelfstandige appartementen zijn, doet hieraan, gelet op het volgens de bouwvergunning vergunde gebruik, niet af.
Ingevolge artikel 3.1.4 van de Huisvestingsverordening moet het college een omzettingsvergunning verlenen, indien het met de omzetting gediende belang zwaarder weegt dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Het college heeft voor het maken van deze afweging in redelijkheid tot uitgangspunt kunnen kiezen dat het algemeen belang van behoud van de huidige woningvoorraad in beginsel prevaleert boven het individuele belang dat wordt gediend met, in dit geval, onttrekking van zelfstandige woonruimte. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking hetgeen het college in het kader van de voorliggende besluitvorming daaromtrent heeft aangevoerd. Het heeft erop gewezen dat het een groot belang toekent aan de doorstroming van (door)starters op de huizenmarkt in Utrecht. Het omzetten van een eengezinswoning naar onzelfstandige woonruimte zoals verzocht door [appellant] acht het college een ongewenste ontwikkeling, omdat dit die doorstroming op de woningmarkt bemoeilijkt. Hiertegenover staat slechts het financiële belang van [appellant] bij de omzetting, aldus het college. Met de voorzieningenrechter is de Afdeling van oordeel dat de door het college bij de beoordeling van de vergunningaanvraag in dit geval gemaakte belangenafweging niet onredelijk is. Gelet op het belang van de doorstroming is er geen grond voor het oordeel dat het college het volkshuisvestingsbelang om de samenstelling van de woonruimtevoorraad te behouden niet in redelijkheid groter heeft mogen achten dan het met de omzetting gediende belang van [appellant]. De Afdeling ziet in dit verband dan ook geen grond voor het oordeel dat de gemeente juist aan [appellant] een financiële compensatie zou moeten bieden.
Met de voorzieningenrechter is de Afdeling verder van oordeel dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat namens het college toezeggingen zijn gedaan, als door hem gesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor het oordeel dat het college bij [appellant] het in rechte te honoreren vertrouwen heeft gewekt dat aan hem een omzettingsvergunning zou worden verleend zonder de plicht tot financiële compensatie.
Voor het oordeel dat het college ten onrechte heeft geweigerd toepassing te geven aan de coulanceregeling, ziet de Afdeling met de voorzieningenrechter evenmin grond. Zoals hiervoor is overwogen, is het college bij de beoordeling terecht uitgegaan van de omzetting van een eengezinswoning naar onzelfstandige woonruimten. Voorts is onweersproken dat de huidige huren niet voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur, zodat niet aan voorwaarde 3 van de coulanceregeling is voldaan. De stelling van [appellant] dat het niet mogelijk was aan deze voorwaarde te voldoen, omdat de woonruimten feitelijk zelfstandige wooneenheden betreffen, leidt gelet op het vorenstaande niet tot het oordeel dat het college om die reden toepassing had moeten geven aan de coulanceregeling.
2.5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.A. Offers, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. de Leeuw-van Zanten, ambtenaar van staat.
w.g. Offers w.g. De Leeuw-van Zanten
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2011
97-597.