Uitspraak
201007807/1/H2.
Datum uitspraak: 2 november 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1], wonend te Wijk bij Duurstede,
2. de raad van de gemeente Wijk bij Duurstede (hierna: de raad),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) van 1 juli 2010 in zaak nr. 07/2340 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
de raad.
1. Procesverloop
Bij besluit van 28 september 2004 heeft de raad een verzoek van [appellant sub 1] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 10 juli 2007 heeft hij het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 juli 2010, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en de raad bij brieven, bij de Raad van State ingekomen op onderscheidenlijk 11 en 12 augustus 2010, hoger beroep ingesteld. [appellant sub 1] heeft de gronden aangevuld bij brief van 7 september 2010 aangevuld. De raad heeft dat gedaan bij brief van 8 september 2010.
[appellant sub 1] en de raad hebben elk een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 1] en de raad hebben elk nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 maart 2011, waar [appellant sub 1], vertegenwoordigd door [gemachtigde] en mr. D.A.C. Janssen, advocaat te Tilburg, en de raad, vertegenwoordigd door mr. A. Kabaktepe en mr. O. Claasen, beiden werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het heropend en de raad bij brief van 5 april 2011 in de gelegenheid gesteld nader advies te vragen en na ontvangst van dat advies, nadat [appellant sub 1] de gelegenheid heeft gehad daarop te reageren, een besluit, als bedoeld in de artikelen 6:18 en 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), te nemen. De raad heeft dat laatste op 28 juni 2011 gedaan. [appellant sub 1] heeft bij brief van 14 juli 2011 een reactie op dat besluit ingediend. Partijen hebben bij onderscheiden brieven van 1 en 15 augustus 2011 elk een nadere reactie ingediend.
Met toestemming van partijen is een nadere behandeling van de zaak ter zitting achterwege gelaten, waarna de Afdeling het onderzoek heeft gesloten.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals die ten tijde van belang luidde, kent de gemeenteraad een belanghebbende op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover deze ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van deze bepaling dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
2.2. [appellant sub 1] was van 16 september 1994 tot 18 december 2000 eigenaar van de percelen, kadastraal bekend gemeente Langbroek, sectie B, nrs. 935 en 1441 (hierna: percelen 935 en 1441). Aan het verzoek heeft hij ten grondslag gelegd dat de voor die percelen bestaande bouwmogelijkheden door een bestemmingsplanwijziging zijn gewijzigd en dit tot waardevermindering van die percelen heeft geleid.
2.3. Aan het besluit van 10 juli 2007 heeft de raad een advies van Van der Poel Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (hierna: Van der Poel) van 1 februari 2007 ten grondslag gelegd. Volgens dat advies is bij de inwerkingtreding van de bestemmingsplanwijziging op 16 juli 1996 (hierna: de peildatum) de waarde van perceel 1441 van € 82.294,00 naar € 15.615,00 gedaald en die van perceel 935 van € 42.774,00 naar € 2.475,00. Verder is vermeld dat bij besluit van 15 februari 2000 aan [appellant sub 1] vrijstelling en bouwvergunning is verleend voor het realiseren van vier vrijstaande woningen op het aan hem in eigendom toebehorend aangrenzend perceel, kadastraal bekend gemeente Langbroek, sectie B, nr. 1345 (hierna: perceel 1345), en de percelen 1441 en 935 hun hoogste waarde van onderscheidenlijk € 173.500,00 en € 50.000,00 aan het gebruik als tuin voor deze woningen ontlenen, zodat de schade als gevolg van de bestemmingsplanwijziging daarmee anderszins is vergoed.
[appellant sub 1] heeft in beroep rapporten van De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (hierna: De Bont) van 12 februari en 11 mei 2009 overgelegd. Volgens De Bont hadden de percelen 1441 en 935 onder het oude regime een waarde van onderscheidenlijk € 254.000,00 en € 158.000,00 en is de gezamenlijke waarde ervan op de peildatum naar € 16.000,00 gedaald.
De rechtbank heeft mr. J.H.M. ter Haar (hierna: Ter Haar) als deskundige benoemd. Ter Haar heeft haar bij brief van 27 oktober 2009 verslag uitgebracht. Volgens dat verslag hadden de percelen 1441 en 935 onder het oude regime een waarde van onderscheidenlijk € 145.000,00 en € 59.000,00 en is deze op de peildatum naar onderscheidenlijk € 30.000,00 en € 12.500,00 gedaald.
In het hoger beroep van [appellant sub 1]
2.4. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat perceel 1441 volgens Ter Haar onder het oude regime een waarde van € 145.000,00 had en die waarde haar niet onjuist voorkomt, onvoldoende heeft gemotiveerd, waarom zij de taxatie van Ter Haar heeft gevolgd, nu dat perceel volgens De Bont onder het oude regime een waarde van € 254.000,00 had en De Bont zijn taxatie, anders dan Ter Haar, nader heeft toegelicht.
2.4.1. Ter Haar is taxateur. Inzichten van zodanige deskundige zijn in een geval als dit gebaseerd op diens kennis en ervaring. Nadere toelichting op die inzichten kan niet in alle gevallen worden verlangd, maar wel moet de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar zijn en het verslag van het onderzoek voldoende basis bieden voor verdere besluitvorming.
Aan die eisen is voldaan, nu Ter Haar aan de taxatie van de waarde van perceel 1441 onder het oude regime ten grondslag heeft gelegd dat, uitgaande van een ontsluitingsmogelijkheid via perceel 1345, op dat perceel twee dienstwoningen mochten worden gebouwd, maar het om verschillende - in het rapport van 27 oktober 2009 vermelde - redenen incourant was. Dat De Bont bij de taxatie van de waarde van perceel 1441 onder het oude regime op een veel hoger bedrag is uitgekomen en de rechtbank heeft overwogen dat het rapport van Ter Haar op andere onderdelen niet juist is, brengt voorts niet met zich dat concrete aanknopingspunten bestaan voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie door Ter Haar van de waarde van het perceel onder het oude regime. Derhalve geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat de rechtbank, nadat zij had geoordeeld dat de raad het besluit van 10 juli 2007 wat betreft de waarde van perceel 1441 onder het oude regime ten onrechte op het advies van Van der Poel van 1 februari 2007 heeft gebaseerd, op dat punt ten onrechte de bevindingen van Ter Haar heeft gevolgd.
Het betoog faalt.
2.5. [appellant sub 1] betoogt voorts dat de rechtbank, door wat betreft de waarde van perceel 935 onder het oude regime te overwegen dat de taxatie van De Bont haar te hoog voorkomt, onvoldoende heeft gemotiveerd, waarom zij die taxatie niet heeft gevolgd.
2.5.1. Dat betoog slaagt. De rechtbank heeft ten onrechte niet toegelicht, waarom de taxatie van De Bont volgens haar te hoog is.
2.6. [appellant sub 1] betoogt ten slotte dat de rechtbank, door te overwegen dat uit haar uitspraak van 6 oktober 2006 volgt dat vergoeding van de planschade geheel of gedeeltelijk anderszins is verzekerd door de bij besluit van 15 februari 2000 onder vrijstelling van het bestemmingsplan verleende bouwvergunning voor het oprichten van vier vrijstaande woningen op perceel 1345, heeft miskend dat in die uitspraak daarover geen oordeel is gegeven, maar slechts is overwogen dat dat niet valt uit te sluiten. Voorts heeft de rechtbank volgens hem, door te overwegen dat Van der Poel de totale waarde van de percelen 935 en 1441 als gevolg van dat besluit van 15 februari 2000 op € 223.500,00 heeft vastgesteld en deze waarde haar niet onjuist voorkomt, miskend dat dit niet de waarde van de percelen op de peildatum is.
2.6.1. Bij besluit van 4 oktober 2005 heeft de raad het door [appellant sub 1] tegen de afwijzing van het verzoek om vergoeding van planschade gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 6 oktober 2006 heeft de rechtbank het daartegen door [appellant sub 1] ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd. Zij heeft daartoe onder meer overwogen dat de verleende vrijstelling tot gevolg heeft dat de percelen 935 en 1441 als tuin en erf van de te realiseren woningen mogen worden gebruikt en zij [appellant sub 1] niet volgt in diens betoog dat daaraan bij beoordeling van het verzoek om planschadevergoeding voorbij moest worden gegaan.
Ten tijde van deze uitspraak had de raad geen toereikend onderzoek naar de hoogte van de planschade gedaan. De rechtbank heeft niet uitgesloten geacht dat eventueel geleden planschade als gevolg van het besluit van 15 februari 2000 geheel of gedeeltelijk is gecompenseerd. Daaraan vooraf gaat haar oordeel dat het besluit van 15 februari 2000 mede strekt tot vergoeding van planschade.
Nu tegen de uitspraak van 6 oktober 2006 geen rechtsmiddel is aangewend, staat dit oordeel thans niet meer ter discussie.
Het eerste onderdeel van het betoog faalt.
2.6.2. In het nader advies van 13 mei 2011 heeft Van der Poel desgevraagd te kennen gegeven dat de totale waarde van de percelen 935 en 1441 als gevolg van het besluit van 15 februari 2000 niet ten tijde van de peildatum is berekend.
Het tweede onderdeel van het betoog slaagt.
In het hoger beroep van de raad
2.7. De raad betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het realiseren van twee dienstwoningen op perceel 1441 onder het oude regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk was uitgesloten.
2.7.1. Dat betoog berust op de veronderstelling dat Van der Poel bij de taxatie van de waarde van dat perceel onder het oude regime geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om daarop twee dienstwoningen te bouwen. Omdat Van der Poel de raad bij nader advies van 13 mei 2011 heeft medegedeeld dat hij in het advies van 1 februari 2007 met die mogelijkheid rekening heeft gehouden, maar dit volgens hem niet tot de conclusie leidt dat [appellant sub 1] planschade heeft geleden, waarvan de vergoeding niet geheel is gecompenseerd, berust dat betoog op een onjuiste lezing van het advies van 1 februari 2007.
Het faalt.
2.8. De raad betoogt voorts dat de rechtbank, door te overwegen dat perceel 935 onder het oude regime een bouwmogelijkheid voor een woning had, zodat de door Van der Poel voor dit perceel getaxeerde waarde, ook gezien het andere geval, waarnaar [appellant sub 1] ter zitting heeft verwezen, te laag is, heeft miskend dat Van der Poel bij het advies van 1 februari 2007 met die bouwmogelijkheid rekening heeft gehouden en het andere geval, gezien het verschil in oppervlakte en verkoopdatum, niet vergelijkbaar is.
2.8.1. Dat betoog slaagt. Uit bladzijde 3 van het advies van 1 februari 2007 valt af te leiden dat Van der Poel met die bouwmogelijkheid rekening heeft gehouden en voor het daarvoor bestemde deel van het perceel met een hogere prijs per m2 heeft gerekend. Verder heeft [appellant sub 1] in hoger beroep niet betwist dat het andere geval niet vergelijkbaar is. Derhalve heeft de raad niet ten onrechte het standpunt ingenomen dat perceel 935 onder het oude regime op de peildatum een waarde van een waarde van € 42.774,00 had.
Slotsom
2.9. De hoger beroepen zijn gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd.
2.10. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling, gelet op hetgeen hiervoor onder 2.6.2 is overwogen, het door [appellant sub 1] tegen het besluit van 10 juli 2007 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit als onvoldoende zorgvuldig voorbereid vernietigen.
2.11. Bij schrijven van 13 mei 2011 heeft Van der Poel de raad nader geadviseerd dat perceel 1441 onder het oude regime, rekening houdend met de mogelijkheid om daarop twee dienstwoningen te bouwen en vergelijkingsobjecten in Veenendaal en Wijk bij Duurstede, op de peildatum een waarde van € 85.379,00 had. Aan die taxatie is ten grondslag gelegd dat de situatie voor het uitoefenen van een bedrijf op het perceel niet optimaal was, omdat het geen directe ontsluiting naar de openbare weg had, geen onderdeel van een groter bedrijventerrein was en slechts beperkte bouwmogelijkheden had, zodat het aantal gegadigden voor het perceel beperkt was.
Bij brief van 27 mei 2011 heeft [appellant sub 1] in reactie daarop onder meer naar een taxatierapport van De Bont van 26 april 2011 verwezen.
Bij brief van 8 juni 2011 heeft Van der Poel een reactie daarop gegeven.
De raad heeft het nader advies en de brief van 8 juni 2011 aan het besluit van 28 juni 2011 ten grondslag gelegd.
2.12. Het besluit van 28 juni 2011 moet worden aangemerkt als een wijziging van dat van 10 juli 2007. Omdat het niet geheel aan het gemaakte bezwaar tegemoet komt, is het, gelet op artikel 6:19, eerste lid van de Awb, thans aan de orde. [appellant sub 1] heeft bij brief van 14 juli 2011 beroepsgronden tegen dat besluit aangevoerd. Voor zover op deze beroepsgronden na hetgeen hiervoor in het kader van de hoger beroepen is overwogen nog moet worden beslist, overweegt de Afdeling het volgende.
2.13. [appellant sub 1] betoogt met verwijzing naar de zienswijze van 27 mei 2011 dat de raad heeft miskend dat de door Van der Poel in het advies van 1 februari 2007 voor de waarde van perceel 1441 op de peildatum onder het oude regime gehanteerde berekeningswijze op onjuiste uitgangspunten berust.
2.13.1. Hij heeft dat in het beroep tegen het besluit van 10 juli 2007 niet aangevoerd. Voorts ziet de brief van de Afdeling van 5 april 2011 niet op de voor de waarde van perceel 1441 op de peildatum onder het oude regime gehanteerde berekeningswijze en is dit punt in het besluit van 28 juni 2011, dat met inachtneming van die brief is genomen, dan ook buiten beschouwing gelaten. Derhalve kan die beroepsgrond niet tot vernietiging van dat besluit leiden.
2.14. [appellant sub 1] betoogt voorts dat de raad, gezien het taxatierapport van De Bont van 26 april 2011 en diens brief van 11 juli 2011, heeft miskend dat perceel 1441 op de peildatum onder het oude regime een waarde van € 290.000,00 had en niet incourant was.
2.14.1. Dat De Bont bij de taxatie van de waarde van dat perceel op de peildatum onder het oude regime op een veel hoger bedrag dan dat van Van der Poel is uitgekomen, betekent op zichzelf niet dat concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie door die laatste bestaan. Voorts heeft De Bont bij de brief van 11 juli 2011 te kennen gegeven dat het perceel naar zijn oordeel incourant was vanwege het ontbreken van een directe ontsluiting naar de openbare weg. Dat, zoals De Bont heeft vermeld, de openbare weg via perceel 1345 was te bereiken, doet niet af aan de aanvaardbaarheid van de taxatie van Van der Poel, omdat deze met die mogelijkheid rekening heeft gehouden. Verder heeft Van der Poel bij brief van 8 juni 2011, bij wijze van reactie op de zienswijze van 27 mei 2011, het oordeel dat de in het nader advies van 13 mei 2011 vermelde vergelijkingsobjecten voor de taxatie bruikbaar zijn nader toegelicht. Derhalve geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat de raad ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat perceel 1441 onder het oude regime op de peildatum een waarde van € 85.379,00 had.
Het betoog faalt.
2.15. [appellant sub 1] betoogt ten slotte dat de raad ten onrechte heeft geoordeeld dat vergoeding van de planschade door het besluit van 15 februari 2000 anderszins is verzekerd. Daartoe voert hij aan dat, voor zover thans van belang, de percelen 935 en 1441 op de peildatum onder het oude regime een hogere waarde hadden dan onder het nieuwe regime als gevolg van dat besluit.
2.15.1. Uit hetgeen hiervoor onder 2.8.1 en 2.14.1 is overwogen, volgt dat de percelen 935 en 1441 op de peildatum onder het oude regime een gezamenlijke waarde van € 128.153,00 hadden. In de zienswijze heeft [appellant sub 1] erkend dat de percelen 935 en 1441 op de peildatum onder het nieuwe regime, rekening houdend met het besluit van 15 februari 2000, een totale waarde van € 148.000,00 hadden. Gezien deze waardestijging, geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat de raad ten onrechte heeft geoordeeld dat vergoeding van de planschade als gevolg van dat besluit anderszins is verzekerd.
Het betoog faalt.
2.16. Het beroep tegen het besluit van 28 juni 2011 is ongegrond.
2.17. De raad dient ten aanzien van [appellant sub 1] op na te melden wijze tot vergoeding van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand te worden veroordeeld. De door [appellant sub 1] gestelde kosten van de taxatierapporten van De Bont van 12 februari 2009 en 11 mei 2009 komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu het inschakelen van de deskundige niet heeft bijgedragen aan beantwoording van de voor de beslechting van dit geschil van belang zijnde vragen.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart de hoger beroepen gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 1 juli 2010 in zaak nr. 07/2340;
III. verklaart het door [appellant sub 1] tegen het besluit van de raad van de gemeente Wijk bij Duurstede van 10 juli 2007 in die zaak ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt dat besluit;
V. verklaart het beroep tegen het besluit van de raad van de gemeente Wijk bij Duurstede van 28 juni 2011 ongegrond;
VI. veroordeelt de raad van de gemeente Wijk bij Duurstede tot vergoeding van bij [appellant sub 1] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.599,00 (zegge: tweeduizend vijfhonderdnegenennegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat de raad van de gemeente Wijk bij Duurstede aan [appellant sub 1] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 367,00 (zegge: driehonderdzevenenzestig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 2 november 2011
452.