Uitspraak
201104716/1/A2.
Datum uitspraak: 22 februari 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 18 maart 2011 in zaak nr. 10/846 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht.
1. Procesverloop
Bij besluit van 8 oktober 2009 heeft het college, voor zover thans nog van belang, aan [appellant] ter vergoeding van planschade een bedrag van € 15.000,00 toegekend.
Bij besluit van 27 januari 2010 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 maart 2011, verzonden op 22 maart 2011, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 20 april 2011, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 13 mei 2011.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 december 2011, waar [appellant] in persoon, bijgestaan door mr. W.A.M. van Roy, advocaat te Beek, en het college, vertegenwoordigd door mr. S. Scheijven, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van P.F. Schreiber, als planschadedeskundige werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) en G.J. Magermans, als registertaxateur werkzaam bij Vastgoed Taxatie en Advies BV, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling krachtens artikel 17 of 19 van de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.3. [appellant] is eigenaar van het perceel met woning [locatie] te [plaats]. Hij heeft, voor zover thans nog van belang, verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een bij twee besluiten van het college van 26 september 2003 verleende vrijstellingen als bedoeld in artikel 19 van de WRO, met gebruik waarvan bouwvergunning is verleend voor de bouw van 23 aanleunwoningen en 15 zorgwoningen bij 't Kampje aan het Doude van Troostwijkplein te Loenen.
Het college heeft aan het besluit van 8 oktober 2009 een door de SAOZ opgesteld advies van juni 2009 ten grondslag gelegd. Daarin is vermeld dat uit een vergelijking van de vrijstellingen met het voorheen geldende "Uitbreidingsplan, regelende de bestemming van gronden, gelegen nabij de bebouwde kom van het dorp Loenen in de gemeente Loenen; Plan Driehoven" (hierna: het Uitbreidingsplan) volgt dat [appellant] ten gevolge van de vrijstellingen planologisch nadeel lijdt. De SAOZ heeft de waarde van perceel [locatie] onder alleen het regime van het Uitbreidingsplan getaxeerd op een bedrag van € 740.000,00 en die waarde na inwerkingtreding van de vrijstellingen getaxeerd op een bedrag van € 725.000,00 en aldus het planologisch nadeel bepaald op een bedrag van € 15.000,00.
Het college heeft aan het besluit van 27 januari 2010 een advies van de Commissie Bezwaarschriften van 9 december 2009 en een aanvullend advies van de SAOZ van 3 december 2009 ten grondslag gelegd.
[appellant] heeft bij het college een door De Compagnie opgesteld Verkort Taxatieverslag van 31 maart 2008, een door Oranjewoud Legal opgesteld advies van 28 april 2009 en een door Hans Roetert Taxatie- en Adviesburo Onroerende Zaken BV (hierna: Roetert) opgesteld Rapport Planschade van mei 2009 overgelegd. Volgens De Compagnie lijdt [appellant] ten gevolge van de vrijstellingen planschade ten bedrage van € 40.000,00. Oranjewoud heeft de waarde van perceel [locatie] onder het Uitbreidingsplan getaxeerd op een bedrag van € 740.000,00 en na de inwerkingtreding van de vrijstellingen op een bedrag van € 714.000,00 en aldus het planologisch nadeel ten gevolge van de vrijstellingen bepaald op een bedrag van € 26.000,00. Roetert heeft de waarde van perceel [locatie] onder het Uitbreidingsplan getaxeerd op een bedrag van € 740.000,000 en na de inwerkingtreding van de vrijstellingen op een bedrag van € 700.000,00 en aldus het planologisch nadeel ten gevolge van de vrijstellingen bepaald op een bedrag van € 40.000,00.
2.4. [appellant] betoogt in de eerste plaats dat de rechtbank, door te overwegen dat het college het SAOZ-advies aan het besluit van 8 oktober 2009 ten grondslag mocht leggen, heeft miskend dat de waardebepaling in dat advies zodanige gebreken bevat dat daarop niet mocht worden afgegaan. Hij voert aan dat de waardevermindering van perceel [locatie] ten gevolge van de vrijstellingen in de door hem overgelegde adviezen aanzienlijk hoger is gewaardeerd dan de SAOZ heeft gedaan. Volgens [appellant] zijn de besluiten van 8 oktober 2009 en 27 januari 2010 onzorgvuldig tot stand gekomen, nu het college de door hem overgelegde adviezen niet bij die besluiten heeft betrokken. Nu deze adviezen door deskundigen op het gebied van planschade zijn opgesteld en daarin van de door de SAOZ gemaakte planvergelijking is uitgegaan, had het college aan deze adviezen en aan het SAOZ-advies gelijke betekenis moeten toekennen. Volgens [appellant] staat de toegekende planschadevergoeding niet in verhouding tot de waardevermindering van zijn perceel.
2.4.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat het college het SAOZ-advies aan het besluit van 8 oktober 2009 ten grondslag mocht leggen, nu niet is gebleken dat dit zodanige gebreken bevat dat daarop niet mocht worden afgegaan. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat dergelijke gebreken niet volgen uit het door De Compagnie opgestelde taxatierapport, reeds omdat daaruit niet blijkt dat de in dat rapport vermelde waardedaling is gebaseerd op een vergelijking van planologische regimes en daarin niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze die waardedaling tot stand is gekomen. In de adviezen van Oranjewoud en Roetert is van de in het SAOZ-advies vermelde planvergelijking uitgegaan en is, evenals in het SAOZ-advies, de waarde van perceel [locatie] voorafgaande aan de planologische verandering getaxeerd op € 740.000,00. De enkele omstandigheid dat in deze adviezen de waarde van perceel [locatie] na de planologische verandering op een lager bedrag is getaxeerd dan de SAOZ heeft gedaan betekent niet dat de door de SAOZ getaxeerde waarde onjuist is, nu het verschil tussen de taxaties binnen in beginsel aanvaardbare marges valt en Oranjewoud en Roetert die taxaties niet hebben gemotiveerd. De rechtbank heeft verder met juistheid overwogen dat het college de door [appellant] overgelegde adviezen bij zijn besluitvorming heeft betrokken, nu het college deze heeft voorgelegd aan de SAOZ en deze in een advies van 3 december 2009 heeft toegelicht waarom zij haar advies van juni 2009 handhaaft.
2.5. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank heeft miskend dat het college het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Hij voert aan dat de SAOZ de waarde van het nabijgelegen perceel [locatie a] voorafgaande aan de planologische verandering heeft getaxeerd op een bedrag van € 285.000 en het planologisch nadeel ten gevolge van de vrijstellingen voor dit perceel heeft bepaald op € 20.000,00 terwijl voor dit perceel volgens [appellant] dezelfde planologische omstandigheden gelden als voor perceel [locatie]. Nu de SAOZ ten gevolge van de vrijstellingen voor dit perceel tot een grotere waardedaling komt, terwijl dat perceel volgens de SAOZ voorheen een lagere waarde had dan perceel [locatie], is evident het gelijkheidsbeginsel geschonden, aldus [appellant].
2.5.1. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de ligging van perceel [locatie a] en van perceel [locatie] ten opzichte van het terrein waarop de vrijstellingen betrekking hebben verschillend is. De Afdeling heeft ter zitting aan de hand van een getoonde kaart de verschillende ligging van deze percelen ten opzichte van het nieuwbouwterrein vastgesteld. Verder is van belang dat volgens het SAOZ-advies van 3 december 2009 perceel [locatie a] , anders dan perceel [locatie], overwegend op het zuidoosten is georiënteerd en juist in die richting zicht bestaat op de nieuwe bebouwing, dat perceel [locatie a] op ongeveer 16 m afstand en perceel [locatie] op ongeveer 33 m afstand van het nieuwbouwterrein liggen en dat vanuit meer nieuwe woningen op het nieuwbouwterrein zicht bestaat op perceel [locatie a] dan op perceel [locatie]. Volgens het SAOZ-advies hebben deze omstandigheden bijgedragen aan een relatief hoge waardedaling van perceel [locatie a] ten gevolge van de vrijstellingen. Ter zitting heeft de deskundige van de SAOZ bevestigd dat het planologisch nadeel ten gevolge van de vrijstellingen voor perceel [locatie a] zwaarder is dan voor perceel [locatie]. Daarbij heeft hij toegelicht dat de waardedaling van perceel [locatie a] op basis van een groter aantal schadefactoren is bepaald dan de waardedaling van perceel [locatie]. [appellant] en heeft niet aannemelijk gemaakt dat de bevindingen van de SAOZ op dit punt onjuist zijn.
Het betoog faalt.
2.6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.7. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. N.S.J. Koeman, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, ambtenaar van staat.
w.g. Koeman w.g. Oranje
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 22 februari 2012
507.