Uitspraak
201106993/1/A2.
Datum uitspraak: 14 maart 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Tubbergen,
appellant,
tegen de tussenuitspraak van de rechtbank Almelo van 22 december 2010 en de uitspraak van 18 mei 2011 in zaak nr. 09/921 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Tubbergen.
1. Procesverloop
Bij besluit van 7 juli 2008 heeft het college [appellant] een bedrag van € 3.500,00, vermeerderd met wettelijke rente, toegekend ter vergoeding van planschade.
Bij besluit van 22 juli 2009 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en de toegekende vergoeding, onder aanvulling van de motivering, gehandhaafd.
Bij tussenuitspraak van 22 december 2010, verzonden op 24 december 2010, voor zover thans van belang, heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld het door haar geconstateerde gebrek in het besluit van 22 juli 2009 te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij brief van 1 februari 2011 heeft het college, gevolg gevend aan de uitspraak van 22 december 2010, een nadere motivering van het besluit van 22 juli 2009 gegeven.
Bij uitspraak van 18 mei 2011, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 22 juli 2009 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 24 juni 2011, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 3 augustus 2011.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak, gevoegd met zaak nr.
201106988/1/A2, ter zitting behandeld op 8 februari 2012, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. E.P. Stekelenburg, werkzaam bij de gemeente Tubbergen, bijgestaan door mr. H.J.A. Hoogmoed, werkzaam bij Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeesters B.V., zijn verschenen. Na de zitting zijn de zaken van elkaar gesplitst.
201106988/1/A2, ter zitting behandeld op 8 februari 2012, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. E.P. Stekelenburg, werkzaam bij de gemeente Tubbergen, bijgestaan door mr. H.J.A. Hoogmoed, werkzaam bij Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeesters B.V., zijn verschenen. Na de zitting zijn de zaken van elkaar gesplitst.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die gold ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent het college, voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan en het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.1.1. Bij de beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het planologische regime, waarvan gesteld wordt dat die schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van dit uitgangspunt af te wijken.
2.2. [appellant] is sinds 21 april 1997 eigenaar van het perceel en het daarop gelegen pand aan de [locatie] in Tubbergen. Hij verhuurt de winkelruimte en heeft het daarboven gelegen appartement als woonruimte in gebruik. Het appartement heeft een dakterras aan de noordzijde. [appellant] heeft in zijn hoedanigheid van eigenaar van het appartement op 20 november 2007 een aanvraag ingediend om vergoeding van schade ten gevolge van de bij besluit van 11 april 2005 krachtens artikel 19 van Pro de WRO verleende vrijstelling van het uit 1977 daterende bestemmingsplan "Tubbergen-Centrum", die de bouw mogelijk heeft gemaakt van een appartementen- en winkelcomplex aan de Almeloseweg, ten zuiden van zijn appartement. Het complex is ongeveer 10 meter hoog met op de begane grond winkelunits en op de eerste en tweede verdieping zeven appartementen. Tevens heeft [appellant] verzocht om vergoeding van schade ten gevolge van de planologische wijziging ten noorden van zijn appartement door het op 17 maart 2005 vastgestelde bestemmingsplan "Tubbergen Centrum", dat op 6 december 2005 gedeeltelijk is goedgekeurd door gedeputeerde staten van Overijssel. Bij uitspraak van 11 april 2007 in zaak nr.
200600801/1heeft de Afdeling deze goedkeuring gedeeltelijk vernietigd, maar die vernietiging heeft geen betrekking op de planologische wijziging ten noorden van het appartement. [appellant] stelt dat de planologische wijzigingen hebben geleid tot privacyverlies, uitzichtverlies en verslechtering van de situeringswaarde.
200600801/1heeft de Afdeling deze goedkeuring gedeeltelijk vernietigd, maar die vernietiging heeft geen betrekking op de planologische wijziging ten noorden van het appartement. [appellant] stelt dat de planologische wijzigingen hebben geleid tot privacyverlies, uitzichtverlies en verslechtering van de situeringswaarde.
Het college heeft aan de in bezwaar gehandhaafde toekenning van een vergoeding van planschade van € 3.500,00 ten grondslag gelegd het advies van de bezwaarschriftencommissie van 10 maart 2009 alsmede het advies van Hoogstate van 5 juni 2008, aangevuld op 8 april 2009. Hoogstate heeft geconcludeerd dat de planologische wijziging aan de zuidzijde van het appartement per saldo niet heeft geleid tot een planologische verslechtering en dat de planologische wijziging aan de noordzijde van het appartement een (zeer) lichte planologische verslechtering met zich brengt, hetgeen leidt tot een waardevermindering van het appartement van € 3.500,00.
De tussenuitspraak van 22 december 2010
2.3. [appellant] betoogt dat de rechtbank het college ten onrechte is gevolgd in diens standpunt dat op de gronden aan de zuidzijde van het appartement onder het oude planologische regime een maximale bouwhoogte van 15 meter gold. Hij voert aan dat de rechtbank de artikelen 2.5.24 en 2.5.28 van de Bouwverordening onjuist heeft uitgelegd. Volgens [appellant] gold die hoogte alleen voor bedrijfsgebouwen/garages die gevestigd zijn op het industrieterrein. Aangezien het thans gaat om gronden die zijn gelegen in het centrum, was de Bouwverordening hier niet van toepassing en gold ingevolge de planvoorschriften een maximale (goot)hoogte van 6,5 meter, aldus [appellant].
2.3.1. Op de gronden gelegen op een afstand van ongeveer 30 meter ten zuiden van het bebouwingsoppervlak van het perceel waarop het appartement is gelegen, rustte ingevolge het bestemmingsplan "Tubbergen-Centrum" de bestemming "Handel en nijverheid", categorie "garagebedrijf", met een tankstation op een afstand van ongeveer 25 meter. Ingevolge de artikelen 8, eerste lid, en 21, aanhef en onder c, van de planvoorschriften gold voor gronden met die bestemming een maximale goothoogte van 7,15 meter, te weten 6,5 meter en een algemene vrijstelling van 10%. In het bestemmingsplan was voor die gronden geen maximale bouwhoogte opgenomen. De rechtbank heeft in de omstandigheid dat voor een specifiek object als bijvoorbeeld een zuivelfabriek wel een maximale hoogte was opgenomen, terecht aanleiding gezien voor het oordeel dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de planwetgever bewust geen maximale hoogte heeft willen opnemen voor gebouwen ten behoeve van het garagebedrijf. Hieruit volgt dat artikel 2.5.24, eerste lid, van de Bouwverordening, zoals die destijds gold, op dit punt aanvullend van toepassing was en dat derhalve een maximale bouwhoogte van 15 meter gold. Anders dan [appellant] betoogt, volgt uit artikel 2.5.28, aanhef en onder c, niet dat die hoogte alleen mogelijk was op een industrieterrein. Ingevolge die bepaling kon het college vrijstelling verlenen van het bepaalde in artikel 2.5.24 ten behoeve van gebouwen bestemd voor het uitoefenen van een bedrijf op een handels- en industrieterrein. Deze vrijstelling heeft derhalve betrekking op overschrijding van de maximale hoogte van 15 meter. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de uitleg die [appellant] aan deze bepalingen geeft, niet juist is.
Het betoog faalt.
2.4. [appellant] betoogt eveneens tevergeefs dat de rechtbank heeft miskend dat nu het nieuwe complex ten zuiden van zijn appartement op een afstand van ongeveer 18 meter is gelegen, het uitzicht dermate is verslechterd dat sprake is van schade. De rechtbank heeft terecht en op goede gronden geoordeeld dat het college ten aanzien van de gronden ten zuiden van het appartement van een juiste planvergelijking is uitgegaan en dat het college bij vergelijking van de planologische regimes op goede gronden tot de conclusie is gekomen dat per saldo geen sprake is van een verslechtering. De rechtbank heeft daarbij terecht betrokken dat het nieuwe planologische regime als nadeel heeft dat op kortere afstand van het appartement mag worden gebouwd dan onder het oude regime, te weten op een afstand van 18 meter in plaats van 30 meter, maar dat daar tegenover staat dat de hoogte van die bebouwing nu gemaximeerd is tot 10 meter. Voorts heeft het nieuwe planologische regime het voordeel dat de garage en het tankstation daar zijn verdwenen en hebben de nieuwe parkeerhavens geen nadelige invloed. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het nieuwe planologische regime aan de zuidzijde leidt tot schade. Dat het college aan de noordzijde van het appartement de afstand tot de bebouwingsmogelijkheden anders heeft gewaardeerd op het aspect uitzicht dan aan de zuidzijde, zoals [appellant] stelt, leidt niet tot een ander oordeel. De planvergelijking aan de noordzijde heeft immers betrekking op een ander nieuw planologisch regime dan de vergelijking aan de zuidzijde en ook de mogelijkheden onder het oude planologische regime zijn aan beide zijden verschillend.
2.5. [appellant] betoogt dat de rechtbank eraan voorbij is gegaan dat het college aan de eigenaren van [locatie 2] en [locatie 3] in Tubbergen in verband met het vrijstellingsbesluit van 11 april 2005 wel vergoedingen heeft toegekend, te weten respectievelijk € 10.000,00 en € 5.000,00. Volgens hem zijn dit gelijke gevallen nu die betrekking hebben op dezelfde planologische regimes als deze zaak.
2.5.1. Dit betoog faalt. De woningen aan de [locatie 2] en [locatie 3] zijn eengezinswoningen gelegen aan de andere zijde van het project, waarbij sprake is van andere zichtlijnen dan bij het appartement. De aan de eigenaren van die woningen toegekende vergoedingen zijn gebaseerd op privacyaantasting in de achtertuin. Het appartement van [appellant] heeft echter geen tuin en het dakterras is niet gelegen aan de zijde van het nieuwe complex. [locatie 2] en [locatie 3] zijn derhalve geen gelijke gevallen. Dat in die twee gevallen dezelfde planologische regimes aan de orde zijn als in deze zaak, is daarvoor onvoldoende. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt derhalve niet.
2.6. [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank heeft miskend dat de schade ten gevolge van de planologische wijziging aan de noordoostzijde van zijn appartement te laag is getaxeerd. De stelling van [appellant] dat het bedrag van de schade van het appartement Waldeckstraat 29 niet gelijk kan zijn aan het schadebedrag van [appellant], biedt geen aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie door Hoogstate. Voorts heeft Hoogstate toegelicht, zoals verwoord in de reactie van het college van 28 januari 2009, dat in planschadetaxaties bedragen onder € 10.000,00 veelal worden afgerond op ronde bedragen van € 500,00 of € 1.000,00 waardoor in geval van eenzelfde planologische mutatie de kans op een gelijk schadebedrag substantieel is. Daarbij heeft Hoogstate erop gewezen dat de planschade in het geval van het appartement van [appellant] procentueel hoger is omdat de waarde van dat appartement onder het oude planologische regime lager is dan de waarde van het appartement [locatie 4]. Gelet op het voorgaande heeft het college kunnen afgaan op de planschadetaxatie door Hoogstate.
De uitspraak van 18 mei 2011
2.7. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat indien aan de noordwestzijde van het appartement op het terrein van Edah/Aldi (hierna: het terrein) wordt gebouwd tot de maximale hoogte van 10 meter, sprake is van extra belemmering van het uitzicht vanaf het dakterras.
2.7.1. Ingevolge het oude bestemmingsplan "Tubbergen-Centrum", vijfde herziening, rustte op het terrein de bestemming "winkels". Ingevolge de artikelen 4 en 7, eerste lid, aanhef en onder c, van de planvoorschriften gold voor gronden met die bestemming een maximale hoogte van 4,95 meter, te weten 4,5 meter en een algemene vrijstelling van 10%. Onder het nieuwe bestemmingsplan "Tubbergen Centrum" heeft het terrein dezelfde bestemming. Ingevolge de artikelen 7 en 20 van de planvoorschriften alsmede de plankaart, geldt thans voor die gronden een maximale hoogte van 11 meter, te weten 10 meter en een vrijstelling van 10%.
2.7.2. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft het college, onder verwijzing naar het aanvullend advies van Hoogstate van 18 januari 2011, de handhaving van de toegekende vergoeding nader gemotiveerd op dit onderdeel. In dat advies is aangegeven dat in een centrumomgeving als waarvan hier sprake is, met ten oosten van het appartement de bestemming "centrumvoorzieningen" met een bouwhoogte van 13 meter en 10% vrijstelling, en ten westen de bestemming "meergezinshuizen" met dezelfde hoogte, de bestemming "winkels" met een beperktere hoogte van 10 meter en 10% vrijstelling op een afstand van ongeveer 30 meter van het dakterras van het appartement geen waardevermindering van het appartement tot gevolg heeft. De planologische mutatie op het terrein valt in het niet bij de planologische situatie op een veel kortere afstand ten oosten en ten westen van het appartement. In het aanvullend advies is geconcludeerd dat een redelijk handelend koper aan de planologische mutatie op het terrein geen extra prijsconsequentie zal verbinden. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college met dit advies zijn besluit van 22 juli 2009 ten aanzien van dit plandeel alsnog heeft voorzien van een voldoende draagkrachtige motivering.
Het betoog faalt.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraken dienen te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraken.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Jansen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 14 maart 2012
609.