Uitspraak
201109154/1/A2.
Datum uitspraak: 11 juli 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], beiden wonend te Lisse (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 13 juli 2011 in zaak nr. 09/8172 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Lisse.
1. Procesverloop
Bij besluit van 7 april 2009 heeft het college [appellant] een bedrag van € 22.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 januari 2008 tot de dag van uitbetaling, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 13 oktober 2009 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 juli 2011, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 22 augustus 2011, hoger beroep ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 mei 2012, waar [appellant], in persoon, en het college, vertegenwoordigd door mr. A.K. Koornneef, werkzaam bij de gemeente Lisse, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 juli 2008 luidde, kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe, voor zover blijkt dat hij ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 of 19, schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts indien realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.3. [appellant] is sinds 29 februari 1996 eigenaar van de woning met bijbehorend perceel, plaatselijk bekend [locatie] te Lisse en kadastraal bekend gemeente Lisse, sectie [.], nr. [….] (hierna: de woning).
2.4. Bij besluit van 15 maart 2005 heeft het college met toepassing van artikel 19, eerste lid, van de WRO vrijstelling van de in het bestemmingsplan 'Centrum 1986' (hierna: het bestemmingsplan) ter zake gestelde voorschriften verleend ten behoeve van het realiseren van het winkelcentrum 'De Madelief' (hierna: het winkelcentrum) op de ten zuidoosten van de woning gelegen gronden (hierna: de gronden).
Aan het verzoek om vergoeding van planschade heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat de bouw van het winkelcentrum heeft geleid tot een verlies aan zonlicht, uitzicht, privacy en parkeerruimte, tot een verslechtering van de luchtkwaliteit en tot geluidsoverlast en dat de waarde van de woning daardoor is gedaald.
2.5. Het college heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een advies van maart 2009 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan en de planologische situatie als gevolg van het vrijstellingsbesluit van 15 maart 2005. In dit advies is wat betreft de bebouwingsmogelijkheden van de gronden uiteengezet dat, voor zover thans van belang, het krachtens de bepalingen van het bestemmingsplan, rekening houdend met de aanvullende werking van de bouwverordening van de gemeente Lisse (hierna: de bouwverordening), onder het oude regime mogelijk was bebouwing met een hoogte van 15 meter te realiseren. Voorts is daarin wat betreft de gebruiksmogelijkheden van de gronden onder het nieuwe regime uiteengezet dat, voor zover thans van belang, het gebruik van de tegenover de woning gelegen in- en uitrit van de parkeergarage en van de inpandige laad- en losplaats voor vrachtwagens tot een toename van geluidshinder zal leiden, maar dat een significante toename van geluidshinder als gevolg van de weerkaatsing van het geluid van het wegverkeer op de Westerdreef zich in planologisch opzicht niet heeft voorgedaan, omdat de Westerdreef ook voorafgaand aan de planologische wijziging een druk bereden weg was en ook voorheen reeds een zekere bebouwingswand kon worden opgericht. Volgens de SAOZ heeft de planologische wijziging ertoe geleid dat [appellant] in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat de waarde van de woning ten tijde van de inwerkingtreding van dat besluit van een bedrag in de orde van grootte van € 465.000,00 naar een bedrag in de orde van grootte van € 442.500,00 is gedaald.
Het college heeft het advies van de SAOZ aan het besluit van 7 april 2009 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
2.6. In beroep heeft de rechtbank, op de voet van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) tot deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. Daarbij heeft zij de StAB verzocht om, uitgaande van de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking, haar te adviseren over de omvang van de waardevermindering van de woning als gevolg van het vrijstellingsbesluit van 15 maart 2005.
Volgens het verslag van de StAB van 17 september 2010, gelezen in samenhang met een daarbij gevoegd taxatierapport van dezelfde dag, is de waarde van de woning als gevolg van dat besluit op de zogenoemde peildatum van € 475.000,00 naar € 452.500,00 gedaald, zodat de in dat taxatierapport vastgestelde waardevermindering van € 22.500,00 per saldo gelijk is aan de in het advies van de SAOZ vastgestelde waardevermindering.
2.7. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het bouwvlak van het winkelcentrum krachtens het bestemmingsplan geheel mocht worden bebouwd en dat het realiseren van een gebouw met een maximale hoogte van 15 meter onder het oude planologische regime, gelet op artikel 2.5.28 van de bouwverordening, niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten. Daartoe voert hij aan dat krachtens het bestemmingsplan slechts 70 procent van dat bouwvlak mocht worden bebouwd. Voorts voert hij aan dat de rechtbank heeft miskend dat artikel 2.5.28 van de bouwverordening slechts ziet op het verlenen van ontheffing voor overschrijding van de toegelaten bouwhoogte, dat het college die ontheffing slechts mag verlenen in het geval de welstand daarbij is gebaat en dat dit slechts mogelijk is voor het voor Detailhandel bestemde zuidelijke deel van de gronden en niet voor het voor Erven bestemde noordelijke deel ervan.
2.7.1. Ingevolge artikel 2.5.23, eerste lid, aanhef en onder a, van de bouwverordening, zoals die ten tijde van belang luidde, mag een bouwvergunningplichtig bouwwerk, onverminderd het bepaalde in artikel 2.5.24, tussen de voor- en de achtergevelrooilijn niet hoger reiken dan tot de vlakken die de verticale vlakken door de voorgevelrooilijn en door de achtergevelrooilijn snijden op de - krachtens de artikelen 2.5.20 en 2.5.21 - maximale bouwhoogte en die met het horizontale vlak een hoek vormen van 45 graden in de bebouwde kom.
Ingevolge artikel 2.5.24, eerste lid, mag de hoogte van een bouwvergunningplichtig bouwwerk niet meer bedragen dan 15 meter.
Ingevolge artikel 2.5.28, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, kan het college ontheffing verlenen van het bepaalde in de artikelen 2.5.23 en 2.5.24 ten behoeve van gebouwen bestemd voor woondoeleinden, kantoordoeleinden of winkeldoeleinden, indien de welstand bij het verlenen van de ontheffing is gebaat.
2.7.2. Uit pagina 7 van het in zoverre niet bestreden advies van de SAOZ blijkt dat is onderkend dat het voor Erven bestemde noordelijke deel van de gronden maximaal voor 70 procent mag worden bebouwd. Voor zover dit met zich brengt dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, het bouwvlak van het winkelcentrum krachtens het bestemmingsplan niet geheel mocht worden bebouwd, heeft dat derhalve geen betekenis voor de uitkomst van de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking.
Dat in het kopje van artikel 2.5.28 van de bouwverordening is vermeld dat de bepaling ziet op het verlenen van ontheffing voor overschrijding van de toegelaten bouwhoogte, laat onverlet dat het college krachtens deze bepaling, gelet op de tekst ervan, ook ontheffing van het bepaalde in artikel 2.5.23 mag verlenen. Voorts is het niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten dat de welstand daarbij is gebaat. Dat het college krachtens artikel 2.5.28 van de bouwverordening, voor zover thans van belang, slechts ontheffing ten behoeve van gebouwen bestemd voor woondoeleinden, kantoordoeleinden of winkeldoeleinden mag verlenen, brengt verder niet met zich dat deze bepaling geen betekenis heeft voor het in het bestemmingsplan voor Erven bestemde noordelijke deel van de gronden. Artikel 2.5.28 van de bouwverordening ziet niet op de planologische bestemming van een perceel, maar, zoals het college in het besluit van 13 oktober 2009 terecht heeft aangevoerd, op de feitelijke functie van een gebouw. Derhalve is niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten dat op de voet van deze bepaling ten behoeve van een gebouw op het voor Erven bestemde noordelijke deel van de gronden ontheffing kon worden verleend.
Het betoog faalt.
2.8. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank heeft verzuimd een oordeel te geven over de beroepsgrond dat de SAOZ de ernst van de geluidsoverlast heeft onderschat.
2.8.1. Hoewel de rechtbank ten onrechte geen oordeel over deze beroepsgrond heeft gegeven, kan dat, gelet op het volgende, niet tot het door [appellant] ermee beoogde doel leiden.
2.8.2. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 3 maart 2010 in zaak nr.
200905785/1/H2) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
200905785/1/H2) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
2.8.3. Het advies van de SAOZ van maart 2009 biedt op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat [appellant] door de planologische wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren. Uit pagina 15 van het advies blijkt dat daarbij is betrokken dat de planologische wijziging tot - onder meer - een toename van de geluidsoverlast zal leiden. Dat [appellant], die geen deskundigenrapport heeft overgelegd om het advies te weerleggen, zich op het standpunt stelt dat de SAOZ de ernst van de geluidsoverlast heeft onderschat en kritische kanttekeningen bij dit onderdeel van het advies plaatst, betekent niet dat het door de SAOZ verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest en dat, zoals [appellant] voorts betoogt, de rechtbank in beroep ten onrechte heeft bepaald dat de StAB de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking als uitgangspunt heeft te hanteren.
2.9. [appellant] betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het percentage van de vastgestelde waardevermindering van de woning aan de [locatie] te Lisse (hierna: de andere woning) als gevolg van het vrijstellingsbesluit van 15 maart 2005 niet leidt tot twijfel aan de juistheid van de kwalificatie van de mate van de inbreuk op het planologische regime. Daartoe voert hij aan dat hij, door middel van een vergelijking aan de hand van de verschillende schadefactoren, heeft aangetoond dat de inbreuk op het planologische regime in zijn geval beduidend groter is dan in het andere geval, maar het percentage van de vastgestelde waardevermindering in zijn geval nauwelijks hoger uitvalt dan in dat andere geval.
2.9.1. Niet in geschil is dat de waarde van de andere woning als gevolg van het vrijstellingsbesluit op de peildatum van € 410.000,00 naar € 392.00,00 is gedaald. Voor zover [appellant], in vergelijking met de eigenaresse van de andere woning, relatief gezien een lagere planschadevergoeding heeft ontvangen, betekent dat nog niet dat in zijn geval de taxatie van de waardevermindering van de woning door de door de SAOZ ingeschakelde taxateur onjuist is. Daarbij is van belang dat [appellant] zelf geen taxatierapport heeft overgelegd dat, uitgaande van de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking, de conclusie behelst dat de planologische wijziging heeft geleid tot een beduidend hogere waardevermindering van de woning dan het door de SAOZ vastgestelde bedrag van € 22.500,00. Voorts is van belang dat de door de StAB ingeschakelde taxateur de waardevermindering van de woning op hetzelfde bedrag heeft getaxeerd.
Het betoog faalt.
2.10. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze rust.
2.11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2012
452.