Uitspraak
201208466/1/A3.
Datum uitspraak: 11 december 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Amsterdam,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 13 juli 2012 in zaak nr. 12/1684 in het geding tussen:
[appellant]
en
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Zuid.
Procesverloop
Bij besluit van 6 juli 2011 heeft het dagelijks bestuur geweigerd [appellant] vergunning te verlenen voor het samenvoegen van de woningen [locatie 1] en [locatie 2] te Amsterdam.
Bij besluit van 21 februari 2012 heeft het het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 juli 2012 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het dagelijks bestuur heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 september 2013, waar [appellant], bijgestaan door mr. P.A. Lanting, advocaat te Amsterdam, en het dagelijks bestuur, vertegenwoordigd door mr. A. van Buuren, werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 1, aanhef en onder b, van de Huisvestingswet wordt onder woonruimte verstaan: een besloten ruimte die, al dan niet te zamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.
Ingevolge artikel 30, eerste lid, is het verboden een woonruimte, die tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie behoort, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is;
b. met andere woonruimte samen te voegen;
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 31 wordt Pro een vergunning, als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 32 bepaalt Pro de gemeenteraad in de huisvestingsverordening ten minste de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte aan de vergunning, bedoeld in artikel 30, eerste lid, kunnen verbinden.
Bij artikel 27, derde lid, van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 (hierna: de Huisvestingsverordening) is als woonruimte, als bedoeld in artikel 30 van Pro de Huisvestingswet, in de gemeente Amsterdam alle woonruimte, ongeacht huur- of koopprijs, aangewezen.
Ingevolge artikel 28 is Pro het verboden om woonruimte, aangewezen bij artikel 27, derde tot en met zesde lid, zonder vergunning aan bestemming tot bewoning te onttrekken, met andere woonruimte samen te voegen of van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 35, eerste lid, wordt de vergunning verleend, indien burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat het belang dat met de onttrekking, samenvoeging of omzetting is gediend even groot is als of groter is dan dat van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Ingevolge het tweede lid wordt de vergunning, indien burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang, onder het stellen van voorwaarden en voorschriften verleend, behoudens het bepaalde in het derde lid.
Ingevolge het derde lid wordt de vergunning geweigerd, indien burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang en dit belang niet door het stellen van voorwaarden of voorschriften voldoende kan worden gediend.
Ingevolge artikel 36, eerste lid, aanhef en onder a, kunnen burgemeester en wethouders aan de vergunning de voorwaarde verbinden om een of meer naar hun oordeel gelijkwaardige woonruimte aan de woonruimtevoorraad toe te voegen (reële compensatie).
Volgens artikel 1, aanhef en onder a, van de door het dagelijks bestuur vastgestelde Regels ter uitvoering van Hoofdstuk 3 Afdeling I Paragraaf 3 van de Huisvestingsverordening (hierna: de Uitvoeringsregels) wordt onder reëel compenseren verstaan: het aanbieden van een nieuwe aan de woningvoorraad toe te voegen woning, die
- gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte en
- gelegen is in het gebied met hoge marktdruk en
- is aan te bieden in samenhang met het indienen van de aanvraag tot onttrekking, omzetting of samenvoeging, ter compensatie van het verlies aan de woonruimte die daarmee verloren zou gaan.
Volgens artikel 2.5, eerste lid, kan voor het met andere woonruimte samenvoegen van woonruimte, ongeacht de WOZ-waarde of huurprijs, met inachtneming van de belangenafweging, vergunning worden verleend onder de voorwaarde dat reëel wordt gecompenseerd.
Volgens artikel 3.1, onder a, wordt onttrekking, samenvoeging of omzetting toegestaan, wanneer reële compensatie wordt geboden, als bedoeld in 1. onder a.
Volgens dat artikel, onder b, is van reële compensatie sprake, als met het oog op de onttrekking, samenvoeging of omzetting, woonruimte wordt gerealiseerd, die met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad gelijkwaardig wordt geacht aan de te onttrekken, samen te voegen of om te zetten woonruimte.
Volgens dat artikel, onder c, wordt de realisering van de onttrekking, samenvoeging of omzetting pas toegestaan, nadat de reële compensatie is gerealiseerd, tenzij door de aanvrager een bankgarantie wordt verstrekt ter grootte van het bedrag, dat noodzakelijk is om de nieuwe woonruimte te realiseren.
2. [appellant] is eigenaar van het pand aan de [locatie 1], dat bestaat uit een aantal woningen. Hij is in de woning op de begane grond en de eerste etage woonachtig. De tweede etage bestaat uit de woningen [locatie 2] en [locatie 3] en de derde uit de woningen [locatie 4] en [locatie 5]. Voorts is er op de vierde etage een zolder. Sinds enige tijd gebruikt [appellant] de woning [locatie 2] als slaapvertrek. Deze woning is via een binnentrap vanuit de woning [locatie 1] bereikbaar. Hij wenst de woningen [locatie 2] en [locatie 1] samen te voegen en heeft de zolderetage ter compensatie voorgedragen.
Het dagelijks bestuur heeft aan de weigering ten grondslag gelegd dat de zolderetage niet als reële compensatie, als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregels, kan dienen. De zolder is bestaande woonruimte, omdat deze sinds 2006 feitelijk tot bewonen is bestemd. De zolder heeft een eigen toegang, een wc, een douche en een keuken. Deze is daarom reeds deel van de woningvoorraad. Voor reëel compenseren is vereist dat een nieuw aan de woningvoorraad toe te voegen woning wordt aangeboden, hetgeen niet gebeurt, aldus het dagelijks bestuur.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het dagelijks bestuur de zolderetage ten onrechte als woonruimte heeft aangemerkt. Daartoe verwijst hij naar documenten, waaronder de leveringsakte, waarin de zolder niet als zodanig wordt aangemerkt. De rechtbank heeft ten onrechte aangenomen dat de zolder, sinds deze tijdelijk anders is gebruikt dan als studeer- en opslagruimte, feitelijk als woning is gebruikt. Verder is de zolderetage niet voor duurzaam verblijf geschikt en voldoet deze evenmin aan de in het Bouwbesluit gestelde voorschriften, aldus [appellant].
3.1. De rechtbank heeft terecht onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 25 oktober 2006 in zaak nr. 200601814/1 overwogen dat voor de vraag of een ruimte als woonruimte, als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder b, van de Huisvestingswet, aangemerkt moet worden, de feitelijke situatie bepalend is.
Niet in geschil is dat de zolderetage sinds 2006 voorzieningen heeft als een wc, een douche, een keuken en een tv-aansluiting. Verder hebben [appellant] en zijn voormalige partner afwisselend voor enige tijd op de zolderetage gewoond. Bovendien heeft [appellant] de zolderetage voor in ieder geval zes maanden verhuurd voor € 200,00 per maand. Met de door hem overgelegde documenten heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat de zolderetage niet voor bewoning geschikt is, nu deze als woonruimte in gebruik is geweest. Dat de zolder, als gesteld, geen eigen aansluiting op nutsvoorzieningen en geen eigen adres heeft en het niet mogelijk is om daar ingeschreven te staan, doet daaraan niet af. Voorts brengt het enkele gestelde feit dat de zolderetage niet aan de voorschriften, neergelegd in het Bouwbesluit, voldoet niet met zich dat deze reeds daarom niet als woonruimte, als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder b, van de Huisvestingswet mocht worden aangemerkt. De in het Bouwbesluit neergelegde voorschriften zijn bedoeld om een bepaalde mate van veiligheid te bereiken voor bewoners, gebruikers en omgeving van een gebouw.
Het betoog faalt.
4. Voorts betoogt [appellant] dat, indien de zolderetage wel woonruimte is, als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder b, van de Huisvestingswet, de rechtbank een onjuiste uitleg heeft gegeven aan artikel 1, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregels. Nu de zolder onlangs door hem aan de woningvoorraad is toegevoegd, is deze nieuwe aan de woningvoorraad toe te voegen woonruimte. Bovendien volgt uit de Uitvoeringsregeling niet de volgorde van het toevoegen van woonruimte aan de woningvoorraad en het samenvoegen. Van belang is dat tussen het toevoegen van woonruimte aan de woningvoorraad en het onttrekken, dan wel samenvoegen van woonruimte, voldoende verband bestaat, hetgeen het geval is. Verder dient de weigering van de vergunning geen doel, nu de totale woningvoorraad gelijk blijft en er wat betreft het aantal vierkante meters en kwaliteit zelfs op vooruit gaat, aldus [appellant].
4.1. De rechtbank heeft in het in beroep aangevoerde terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het dagelijks bestuur zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat artikel 1, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregels meebrengt dat voor het aanvragen van de vergunning tot samenvoegen aan de woningvoorraad toegevoegde woonruimte geen nieuwe aan de woningvoorraad toe te voegen woonruimte ter reële compensatie is. Het dagelijks bestuur heeft terecht uit de Uitvoeringsregels afgeleid dat samenvoeging pas wordt vergund, nadat reële compensatie is aangeboden. Nu het dagelijks bestuur zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de zolderetage als woonruimte dient te worden aangemerkt die vanaf 2006 deel uit maakt van de bestaande woningvoorraad, is deze terecht niet als nieuw aangemerkt. De zolderetage is derhalve terecht niet aanvaard ter vervanging van de woonruimte, voor de samenvoeging waarvan [appellant] vergunning heeft aangevraagd. Nu door het verlenen van vergunning woonruimte aan de bestaande woningvoorraad zou worden onttrokken, heeft het aangevoerde de rechtbank voorts terecht evenmin grond gegeven voor het oordeel dat met de weigering geen met de regelgeving beoogd doel wordt gediend.
Ook dit betoog faalt.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. E. Steendijk en mr. C.M. Wissels, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Langeveld-Mak, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Langeveld-Mak
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2013
317-697.