Uitspraak
201210259/1/A2.
Datum uitspraak: 26 juni 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Adelaar Projectontwikkeling B.V., gevestigd te Hoogeveen,
appellante, (hierna: Adelaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 18 september 2012 in zaak nr. 10/369 in het geding tussen:
Adelaar
en
het college van burgemeester en wethouders van Hoogeveen.
Procesverloop
Bij besluit van 16 juni 2009 heeft het college aan [partij A] € 13.680, vermeerderd met wettelijke rente, ter vergoeding van planschade, toegekend.
Bij besluit van 18 augustus 2009 heeft het aan [partij B] € 4.320, vermeerderd met wettelijke rente, als tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 15 april 2010 heeft het de door Adelaar tegen die besluiten gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 september 2012 heeft de rechtbank het door Adelaar daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Adelaar hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben [partij A] en [partij B] een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak gevoegd met zaak nr. 201210245/1/A2 op 28 mei 2013 ter zitting behandeld, waar Adelaar, vertegenwoordigd door haar bestuurder [bestuurder], bijgestaan door mr. I. van der Meer, advocaat te Leeuwarden, het college, vertegenwoordigd door M. Tijssen en mr. W. Verbeek, beiden werkzaam in dienst van de gemeente, [partij A] en [partij B], vertegenwoordigd door mr. M.J. Smaling, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, en [belanghebbende], bijgestaan door W.G.J. Ambrosius, werkzaam bij Planschade Nederland, zijn verschenen. Na de behandeling ter zitting heeft zij de zaken gesplitst.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals die gold ten tijde van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover een belanghebbende ten gevolge van een vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2. [partij A], eigenaar van percelen met woonboerderij met dubbele bewoning aan de [locatie] (hierna: het perceel), heeft op 28 april 2008 verzocht om vergoeding van de waardevermindering van het perceel ten gevolge van een op 23 november 2007 krachtens artikel 19 WRO Pro verleende vrijstelling van het bestemmingsplan "Landelijk gebied", die de vergunningverlening voor de oprichting van een woning op het perceel tegenover de woonboerderij mogelijk heeft gemaakt. Ten tijde van belang was een deel van zijn perceel belast met een recht van gebruik en bewoning ten behoeve van [partij B].
3. Op 1 juli 2008 is de WRO ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid, een ontheffing, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder c.
4. [partij B] heeft op 25 februari 2009 verzocht om een tegemoetkoming in schade ten gevolge van de vrijstelling.
5. Adelaar, houder van de vrijstelling, heeft op 20 september 2007 met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om eventuele toe te kennen vergoedingen van planschade als gevolg van de vrijstelling voor haar rekening te nemen
6. Het besluit van 15 april 2010 heeft het college genomen op aan hem door de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) op 29 september 2008, 4 februari 2009 en 29 januari 2010 uitgebrachte adviezen en een advies van de bezwarencommissie. Volgens de SAOZ heeft de planologische verandering ten aanzien van het perceel van [partij A] verlies van uitzicht en privacy, hinder en een aangetaste ligging tot gevolg. De waarde van het perceel met opstallen bedraagt volgens haar op de peildatum 24 november 2007 vóór de planologische wijziging € 350.000 en daarna € 332.000, zodat de schade € 18.000 bedraagt. Het aandeel in de schade van beperkt zakelijk gerechtigde [partij B] heeft de SAOZ met toepassing van het bepaalde in de Successiewet 1956 en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit berekend op € 4.320. Het aandeel in de schade van [partij A] heeft zij berekend op het resterende bedrag van € 13.680.
7. De rechtbank heeft de stichting Stichting Adviesbureau Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) als deskundige benoemd. Die heeft haar op 20 februari en 31 mei 2012 bericht uitgebracht. De rechtbank heeft het door Adelaar ingestelde beroep onder meer met verwijzing naar deze berichten ongegrond verklaard.
8. Adelaar betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte voor vergoeding van, onderscheidenlijk tegemoetkoming in, aanmerking komende planschade heeft aangenomen, nu de woonboerderij van [partij A] niet bestemd is in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Zij voert, met verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 9 februari 2011 in zaak nr. 201006127/1/H2, aan dat niet zozeer de aanwezigheid van de woonboerderij van belang is voor de beoordeling of de schade voor vergoeding of tegemoetkoming in aanmerking komt, als wel de vraag of die aanwezigheid rechtmatig is.
8.1. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding, dan wel tegemoetkoming in planschade, dient te worden onderzocht of zich een wijziging van het planologische regime heeft voorgedaan, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan deze schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat die schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is, wat betreft het oude planologische regime, niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
In de door Adelaar aangehaalde uitspraak had de aan het verzoek ten grondslag gelegde planologische maatregel - anders dan in dit geval - mede betrekking op het perceel van de desbetreffende verzoekers. In die uitspraak is onder meer overwogen dat de feitelijke situatie op het perceel van die verzoekers van belang is, reeds omdat de desbetreffende bebouwing geacht moet worden rechtmatig aanwezig te zijn en als zodanig onderdeel uit te maken van het oude planologische regime. De rechtbank heeft in deze uitspraak terecht geen aanknopingspunten gezien voor het oordeel dat in dit geval het niet-bestemd zijn van de woonboerderij in de weg staat aan de toekenning van een tegemoetkoming van planschade aan [partij A] en [partij B].
De rechtbank heeft evenzeer terecht overwogen dat de woonboerderij voor [partij A] en [partij B] een vermogensrechtelijke waarde vertegenwoordigt, ook zonder dat hieraan in het bestemmingsplan een zogenoemde positieve bestemming is gegeven en in het betoog van Adelaar terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het college ten onrechte voor vergoeding van, onderscheidenlijk tegemoetkoming in, aanmerking komende planschade voor hun heeft aangenomen.
Het betoog faalt.
9. Adelaar betoogt voorts dat de rechtbank heeft miskend dat het door het college gevolgde advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat er bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening mee is gehouden dat de woonboerderij niet positief bestemd is en voor dit pand geen overgangsrecht geldt. Zij stelt, met verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad, de rechtbank Arnhem en de Afdeling over WOZ-taxatiezaken, dat het niet bestemd zijn van een woning invloed heeft op de waarde ervan. De rechtbank heeft volgens haar verder ten onrechte zonder nadere motivering de conclusie van de StAB dat de voor modernisering van de woonboerderij benodigde vergunningen uiteindelijk wel verkregen zullen worden, gevolgd.
9.1. De in aanmerking te nemen schade is het verschil tussen de prijs die de woning zou hebben opgeleverd onder het oude planologische regime en die in de nieuwe situatie. Uitgegaan wordt daarbij van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de planologische wijziging en op het tijdstip direct daarna voor de woning zou hebben geboden. Die koper wordt geacht uit te gaan van maximale invulling van het planologische regime vlak voor en vlak na de peildatum en zijn prijs daarop af te stemmen.
De SAOZ heeft in haar advies van september 2008 niet vermeld dat bij de waardebepaling van de woonboerderij rekening is gehouden met het feit dat deze in het geldende bestemmingsplan niet positief bestemd is. De StAB heeft de rechtbank bericht dat het voor de hand ligt ervan uit te gaan dat de waarde van een woning die niet positief bestemd is in theorie lager is dan in de situatie waarin die woning wel positief zou zijn bestemd, doch de SAOZ in haar nader advies van 29 januari 2010 terecht heeft gesteld dat een redelijk denkend en handelend koper ervan uit mag gaan dat het object in zijn huidige vorm kan blijven en het gebruik, voor zover dat niet positief bestemd is, in de toekomst positief bestemd zal worden. Daartoe is terecht van belang geacht dat op 14 juni 1928 bouwvergunning is verleend voor de herbouw van de woonboerderij, het gebruik ervan onder het overgangsrecht van de algemene gebruiksbepalingen valt die in 1995 aan de voorschriften van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak van 1959 zijn toegevoegd en de gemeente de intentie heeft uitgesproken om de woonboerderij positief te bestemmen. De StAB acht onder deze omstandigheden waarschijnlijk dat het niet bestemd zijn van de woning bij taxatie een zeer gering effect heeft op de waarde van de woonboerderij, zowel voor als na de planologische wijziging en dit effect binnen de marges van beide taxaties valt. Dit effect zal volgens haar per saldo geen vermeldenswaardige gevolgen hebben voor de omvang van de schade, die bestaat uit het verschil tussen de beide taxaties. De rechtbank heeft in het betoog van Adelaar, dat bericht van de StAB in aanmerking nemend, terecht geen aanknopingspunten gevonden om niet van de juistheid en volledigheid van het rapport van de SAOZ uit te gaan.
Zij heeft voorts in de stellingen van Adelaar over de ouderdom van de woning en de hieruit voorvloeiende behoefte aan modernisering, voor het uitvoeren waarvan uitsluitend in afwijking van het bestemmingsplan bouwvergunning verleend kan worden, terecht geen aanknopingspunten gezien niet van de juistheid en volledigheid van de door SAOZ gemaakte waardebepaling uit te gaan. De SAOZ heeft hiermee voldoende rekening gehouden door, zoals de StAB terecht heeft opgemerkt, de staat van onderhoud van het pand als redelijk tot goed te beoordelen.
Het betoog faalt.
10. Adelaar betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat het door het college gevolgde advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat die heeft miskend dat de waardedaling uitsluitend berust op verlies van privacy en uitzicht, dit verlies slechts door [partij B] die aan de straatzijde woont wordt ondervonden en niet door [partij A] die aan de achterzijde van het pand woont en dus geen zicht op het schadeveroorzakende perceel heeft.
10.1. De StAB heeft de rechtbank bericht dat de toevallige omstandigheid dat [partij B] als vruchtgebruiker in het voorste deel van de woning woont onverlet laat dat het gehele perceel van [partij A] als gevolg van de planologische verandering in waarde daalt. Dat [partij B] als vruchtgebruiker van de gevolgen van de planologische verandering mogelijk het meest last heeft, neemt volgens haar niet weg dat de waardedaling planologisch niet slechts haar wooneenheid bezwaart, maar het gehele perceel van [partij A], omdat vergoeding van planschade geen vergoeding is van feitelijk ondervonden derving van woongenot, maar van de nadelige gevolgen van de planologische verandering. De SAOZ heeft na de berekening van de waardevermindering van het perceel op € 18.000, volgens de StAB terecht onderzocht, op welk deel van het schadebedrag de eigenaar-bewoner, onderscheidenlijk de vruchtgebruiker, aanspraak maakt. Het gedeelte, waarop [partij B] aanspraak zou hebben, is daarbij vastgesteld met behulp van het bepaalde in de Successiewet 1956 en het bijbehorend Uitvoeringsbesluit. Volgens de StAB heeft de SAOZ aldus terecht niet gekeken naar wie in de praktijk het meeste last heeft van de diverse schadefactoren. De rechtbank heeft in het betoog van Adelaar, het bericht van de StAB in aanmerking nemend, terecht geen aanknopingspunten gezien om niet uit te gaan van de juistheid en volledigheid van het rapport van de SAOZ.
Het betoog faalt.
11. Adelaar betoogt ook dat de rechtbank heeft miskend dat het door het college gevolgde advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat de SAOZ het voordeel van de toezegging door het college dat de woonboerderij in de toekomst positief bestemd zal worden ten onrechte niet met de nadelige gevolgen van het vrijstellingsbesluit heeft verrekend. De toezegging heeft plaatsgevonden in hetzelfde besluit als dat, waarbij de vergoeding van en tegemoetkoming in planschade is toegekend, aldus Adelaar.
11.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 22 juli 1999 in zaak nr. H01.98.1141; AB 2000, 64), kan verrekening van planologische voor- en nadelen alleen plaatsvinden, indien het voor- en nadeel voor een bepaald perceel door hetzelfde planologische regime worden veroorzaakt. Het verzoek dat tot voormelde besluiten heeft geleid betreft de nadelige gevolgen van de vrijstelling van 23 november 2007. Die heeft geen betrekking op de woonboerderij van [partij A]. Het college heeft zich, naar de rechtbank met juistheid heeft overwogen, terecht op het standpunt gesteld dat er daarom geen planologisch voordeel is dat met het geleden planologisch nadeel moet worden verrekend. De rechtbank heeft in het betoog van Adelaar terecht geen aanleiding gezien om niet van de juistheid en volledigheid van het advies van de SAOZ uit te gaan.
Het betoog faalt.
12. Adelaar betoogt ten slotte dat de rechtbank, door te overwegen dat zij geen verzoek heeft gedaan om onderzoek in de woonboerderij van [partij A] te mogen verrichten, heeft miskend dat zij dat wel heeft gedaan, maar haar verzoek is afgewezen. Voorts heeft de rechtbank, door te overwegen dat het college in dit geval niet tekort is geschoten, miskend dat zij in haar verdediging is geschaad door nalaten van het college om betreding van de woonboerderij ten behoeve van een door haar ingeschakelde makelaar-taxateur af te dwingen. De rechtbank heeft, met de enkele verwijzing naar het bericht van de StAB, nagelaten om dat zelfstandig te beoordelen, aldus Adelaar.
12.1. De StAB heeft de rechtbank bericht dat het college niet tekort is geschoten en Adelaar [partij A] zelf om toestemming had kunnen vragen voor betreding van zijn pand ten behoeve van de taxatie. De rechtbank heeft de conclusies van de StAB, met verwijzing naar dit bericht, tot de hare gemaakt en aldus haar oordeel dat het betoog van Adelaar niet kan slagen toereikend gemotiveerd. Indien er al van moet worden uitgegaan dat Adelaar, zoals zij stelt, [partij A] en [partij B] wel om die toestemming heeft gevraagd, laat dit onverlet dat de rechtbank Adelaar terecht niet is gevolgd in het betoog dat het college op dit punt tekort is geschoten. Daartoe wordt volgende overwogen.
Uit oogpunt van zorgvuldige voorbereiding van een beslissing op een verzoek om planschadevergoeding, dan wel om tegemoetkoming in planschade, moet, mede gelet op de belangen van de verzoekers hierbij, advisering door een onafhankelijke deskundige in het algemeen noodzakelijk worden geacht. Het college heeft de verzoeken ter advisering aan de SAOZ voorgelegd. De rechtbank heeft terecht geen grond gezien voor het oordeel dat een zorgvuldige beslissing op de verzoeken in dit geval ook vereist dat het college betreding van de woonboerderij ten behoeve van een door Adelaar ingeschakelde makelaar-taxateur met dwangmiddelen bewerkstelligt, reeds omdat het college daartoe geen bevoegdheid heeft. De rechtbank heeft in de omstandigheid dat de door Adelaar ingeschakelde makelaar-taxateur de woonboerderij, als gesteld, niet kon betreden terecht geen grond gezien voor het oordeel dat zij hierdoor in haar belangen is geschaad, nu niet aannemelijk is geworden dat de makelaar-taxateur niet op basis van zijn vakkennis en kennis van de plaatselijke markt, zonder de woning te betreden, een rapport kon opstellen.
Het betoog faalt.
13. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. T.G. Drupsteen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Larsson-van Reijsen
voorzitter
ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 26 juni 2013
344.