Uitspraak
201208860/1/A2.
Datum uitspraak: 14 augustus 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant] en anderen, allen wonend te Nieuwveen, gemeente Nieuwkoop,
tegen de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 26 juli 2012 in de zaken nrs. 11/9057 en 11/9123 in het geding tussen:
[appellant] en anderen
en
het college van burgemeester en wethouders van Nieuwkoop.
Procesverloop
Bij onderscheiden besluiten van 15 februari 2011 heeft het college aan [appellant] en anderen vergoeding van planschade toegekend.
Bij onderscheiden besluiten van 18 oktober 2011 heeft het de door [appellant] en anderen daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 juli 2012 heeft de rechtbank de door [appellant] en anderen daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant] en anderen hoger beroep ingesteld.
Het college en de stichting Vestia Zuid-Nederland (hierna: Vestia) hebben een verweerschrift ingediend.
[appellant] en anderen en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 juli 2013, waar [appellant] en anderen, vertegenwoordigd door [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door E.M. Ledder, werkzaam in dienst van de gemeente, bijgestaan door F. Alberts en mr. A.T.S. Neutel, zijn verschenen. Voorts is daar Vestia, vertegenwoordigd door mr. H.S. Weeda, gehoord.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wro blijft het recht, zoals dat gold vóór de inwerkingtreding van die wet, van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de WRO die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.
Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) kent het college, voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2. [appellant] en anderen zijn ieder eigenaar van een woning aan de Oude Nieuwveense Weg, onderscheidenlijk de nummers […], te Nieuwveen (hierna ook: de woningen). Zij hebben het college in augustus en september 2007 verzocht om vergoeding van schade ten gevolge van het bestemmingsplan "Kern Nieuwveen". Dit bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een woonwijk nabij de woningen. Zij stellen dat hun woningen erdoor in waarde zijn verminderd, omdat het karakter van het gebied zal veranderen en het weidse uitzicht verloren zal gaan.
Naar aanleiding van de bezwaren van Vestia en [appellant] en anderen tegen een eerdere beslissing op de verzoeken heeft het college opnieuw op de verzoeken besloten, nadat het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: Kenniscentrum) hem adviezen over de verzoeken had uitgebracht.
3. Vestia heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten krachtens dewelke planschadekosten die uit het door haar te realiseren bouwplan voortvloeien op haar kunnen worden verhaald.
4. Aan de besluiten van 15 februari 2011 heeft het college adviezen van Kenniscentrum van 24 november 2010 ten grondslag gelegd. Kenniscentrum heeft een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan "Landelijk Gebied" en het nieuwe "Kern Nieuwveen" en bij die vergelijking tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het gebied, gelegen tussen de woningen en de voorziene woonwijk (hierna: het tussengebied), betrokken. Het heeft geadviseerd dat ingevolge het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" een agrarisch hulpgebouw kon worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 15 m, alsmede een silo met een hoogte van 20 m, met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 100 m². Het nieuwe planologische regime betekent een verdergaande beperking van het uitzicht. Meer nog zal het weidse uitzicht verdwijnen en het agrarische karakter verloren gaan. Gezien de relatief grote afstand tot de woonbebouwing, is een verdergaande inbreuk op de privacy, alsmede verdergaande geluidhinder, niet aannemelijk. Verdergaande verkeer- en parkeerhinder is, gelet op de ligging, afstand, ontsluiting en het in dit verband relatief beperkte aantal woningen, niet te verwachten. Evenmin is een negatief effect op de dag- en zonlichttoetreding aan de orde. De beperking van het uitzicht en het verdwijnen van het landelijke karakter van de gronden heeft tot gevolg dat de situeringswaarde van de woningen wordt verminderd. De woningen raken de ligging op de overgang van woongebied en agrarisch gebied definitief kwijt en het gebruik van de gronden intensiveert aanzienlijk, hetgeen op zichzelf als planologisch nadelig moet worden aangemerkt, aldus de adviezen.
5. [appellant] en anderen betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college de adviezen van Kenniscentrum van 24 november 2010 niet ten grondslag heeft mogen leggen aan de besluiten van 15 februari 2011, omdat die adviezen onzorgvuldig tot stand zijn gekomen. Zij voeren daartoe aan, dat het college, in plaats van het instellen van een nieuwe schadebeoordelingscommissie, nadere vragen had moeten stellen aan Kraan & De Jong, dan wel had moeten terugvallen op de conceptadviezen van Kraan & De Jong. Voorts heeft Kenniscentrum ten onrechte geen kennis genomen van de adviezen van Kraan & De Jong en de tegen de besluiten van 19 mei 2009 geuite bezwaren, aldus [appellant] en anderen.
5.1. De rechtbank heeft terecht overwogen dat, nu Kraan & De Jong bij het opstellen van de conceptadviezen niet de juiste uitgangspunten hadden gehanteerd bij de planologische vergelijking, het college zich niet op die adviezen mocht baseren en zich voorts op het standpunt mocht stellen dat de adviezen van Kraan & De Jong zodanige gebreken vertoonden, dat zij niet als motivering van de verzoeken om vergoeding van planschade te nemen besluiten konden dienen, onder meer omdat Kraan & De Jong onvoldoende zijn ingegaan op het door Vestia overgelegde deskundigenrapport van Langhout & Wiarda van 7 november 2008. Het college heeft voorts onweersproken gesteld dat Kenniscentrum geen kennis heeft genomen van de stukken die betrekking hebben op de totstandkoming van de besluiten van 16 maart 2010, inclusief de adviezen van Kraan & De Jong en de tegen de besluiten van 19 mei 2009 geuite bezwaren, teneinde onafhankelijk tot hun adviezen te komen. Kenniscentrum heeft, louter om op de zienswijzen tegen de conceptadviezen te kunnen reageren, van de adviezen van Kraan & De Jong kennis genomen, voor zover in de zienswijzen naar die adviezen is verwezen. De rechtbank heeft onder deze omstandigheden in het in beroep aangevoerde terecht geen grond gevonden voor het oordeel dat het college niet op de adviezen van Kenniscentrum mocht afgaan.
Het betoog faalt.
6. [appellant] en anderen betogen verder dat de rechtbank heeft miskend, dat de door Kenniscentrum gemaakte planvergelijking ondeugdelijk is, zodat het college diens adviezen ook om die reden niet ten grondslag mocht leggen aan de besluiten van 15 februari 2011. Zij voeren daartoe aan dat Kenniscentrum de bouwmogelijkheden die het oude planologische regime bood ten onrechte in aanmerking heeft genomen. Kenniscentrum heeft, wat betreft het tussengebied, een onjuiste planologische vergelijking gemaakt, aldus [appellant] en anderen.
6.1. Ingevolge het bestemmingsplan "Landelijk Gebied", rust op de gronden, waarop de woonwijk is voorzien, de bestemming "Agrarische doeleinden", met de nadere aanduiding (zb), geen gebouwen groter dan 25 m² toegestaan.
Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de planvoorschriften, voor zover thans van belang, zijn de gronden met de bestemming agrarische doeleinden bestemd voor de activiteiten van agrarische ondernemingen.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder e, zijn op gronden, bedoeld in het eerste lid, uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toelaatbaar, die nodig zijn voor agrarische bedrijfsvoering, met dien verstande dat op de gronden met de nadere aanwijzing (zb) uitsluitend niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken toelaatbaar zijn, zulks per bedrijf tot een oppervlakte van ten hoogste 25 m², behoudens vrijstelling als bedoeld in het dertiende lid.
Ingevolge het dertiende lid kunnen burgemeester en wethouders daarvan vrijstelling verlenen in verband met de afmetingen van een agrarisch bouwperceel of in verband met de behoefte aan bedrijfsbebouwing anders dan op het bouwperceel, met dien verstande dat:
a. vrijstelling in verband met de afmetingen van een bouwperceel slechts mag worden verleend tot een oppervlakte van ten hoogste 200 m² per bedrijf;
b. vrijstelling om andere redenen slechts mag worden verleend tot een maximum van 100 m².
Ingevolge het twintigste lid mag in afwijking van de op de plankaart ingeschreven hoogtemaat de hoogte van silo’s en hooibergen maximaal 15 m bedragen.
Ingevolge het eenentwintigste lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, kunnen burgemeester en wethouders van de op de plankaart en het twintigste lid aangegeven maximum hoogte van gebouwen en andere bouwwerken vrijstelling verlenen, indien zulks voor een meer doelmatige bedrijfsvoering noodzakelijk blijkt en overwegingen van landschapsbelang zich daar niet tegen verzetten, een en ander met dien verstande dat de maximum hoogtes mogen worden vergroot tot ten hoogste 20 m voor silo’s en hooibergen.
6.2. Uit artikel 9, dertiende en twintigste lid, gelezen in verbinding met het eenentwintigste lid, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" vloeit voort dat op de gronden, waarop de woonwijk is voorzien, met vrijstelling van die voorschriften, bedrijfsbebouwing ten behoeve van een bouwperceel van maximaal 100 m² en silo’s van ten hoogste 20 m mochten worden opgericht. Op de plankaart zijn in het gebied, waarin ook de woonwijk is voorzien, drie bouwpercelen ingetekend, zodat in dat gebied maximaal drie agrarische bedrijfsgebouwen van 100 m² mochten worden opgericht. [appellant] en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat realisering van zodanige bebouwing met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Dat de desbetreffende polder, waarin de woonwijk is voorzien, als gesteld, in eigendom was van één persoon, maakt dat niet anders, nu bij de vergelijking van planologische regimes in dit verband geen rekening wordt gehouden met wat is of wordt gerealiseerd, maar met wat maximaal kan worden gerealiseerd. [appellant] en anderen hebben evenmin aannemelijk gemaakt dat het oprichten van silo’s met een hoogte van maximaal 20 m met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Dat, zoals [appellant] en anderen stellen, de laatste dertig jaar geen silo’s of hooibergen zijn gebouwd, is daarvoor onvoldoende. Kenniscentrum heeft derhalve terecht rekening gehouden met de mogelijkheid in de oude planologische situatie om agrarische bedrijfsgebouwen en silo’s op te richten.
6.3. Vergoeding is gevraagd van schade ten gevolge van het bestemmingsplan "Kern Nieuwveen", dat de realisering van een woonwijk mogelijk maakt en niet van schade ten gevolge van een wijziging van het planologisch regime van het tussengebied. De planologische mogelijkheden van het tussengebied zijn bij de vergelijking slechts betrokken om te beoordelen of die een matigende invloed op de hoogte van de schade, veroorzaakt door het mogelijk maken van het realiseren van de woonwijk, hebben. Kenniscentrum heeft in de adviezen van 24 november 2010 uiteengezet dat de bebouwing die ingevolge het bestemmingsplan "Kattenbrug-Blokland" op het tussengebied mocht worden gerealiseerd het uitzicht vanuit de woningen in enige mate beperkt, al blijft het in overwegende mate behouden, ook na realisatie van hetgeen op het tussengebied maximaal mogelijk is. In een nader advies van 7 mei 2012 heeft Kenniscentrum toegelicht dat er in de planvergelijking ten onrechte vanuit is gegaan dat op de tussenliggende gronden ook na de planherziening het bestemmingsplan "Kattenbrug-Blokland" rust, terwijl die gronden zijn opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan "Kern Nieuwveen". Kenniscentrum heeft, wat betreft het tussengebied, alsnog de mogelijkheden van het bestemmingsplan "Kern Nieuwveen" vergeleken met die van het bestemmingsplan "Kattenbrug-Blokland". Volgens Kenniscentrum maakt het voor de planologische mogelijkheden in het tussengebied geen wezenlijk verschil, van welk bestemmingsplan wordt uitgegaan. In gevolge elk van beide is op korte afstand de bouw van silo’s en hooibergen toegestaan.
[appellant] en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat die matigende invloed ontbreekt. Zij hebben geen advies van een andere deskundige ter toelichting van hun stelling overgelegd. Zij hebben evenmin aannemelijk gemaakt dat de bebouwingsmogelijkheden in het tussengebied met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moesten worden uitgesloten.
6.4. De conclusie is dat het betoog faalt.
7. [appellant] en anderen betogen evenzeer tevergeefs dat de rechtbank heeft miskend dat het college bij het vaststellen van de vergoedingen niet van juiste taxatie is uitgegaan. Kenniscentrum heeft een taxateur gevraagd de woningen te taxeren. Deze heeft de woningen daartoe op 17 juni 2010 geïnspecteerd. Kenniscentrum heeft vervolgens aan de hand van zijn taxatie de waarde van de woningen voor en na de planologische wijziging geschat en de waardevermindering bepaald.
De zijdens van [appellant] en anderen voorgedragen berekeningen hebben de rechtbank terecht geen aanleiding gegeven om te oordelen dat Kenniscentrum niet van de juistheid van de taxaties uit mocht gaan. In die berekeningen wordt van de in het kader van de WOZ vastgestelde waardebepaling van de woningen uitgegaan. Voor die waardebepaling wordt echter niet, zoals bij de planvergelijking, de maximale invulling onder het oude regime in aanmerking genomen.
Hetgeen [appellant] en anderen verder hebben aangevoerd, heeft de rechtbank terecht evenmin aanleiding gegeven voor het oordeel dat Kenniscentrum niet van de juistheid van de taxaties mocht uitgaan. Zij heeft terecht overwogen dat de enkele omstandigheid dat Kraan & De Jong op een hoger bedrag aan waardevermindering dan de taxateur zijn uitgekomen, onvoldoende is om te oordelen dat het college niet op de adviezen van Kenniscentrum mocht afgaan. Bovendien ligt aan de taxaties van Kraan & De Jong in de conceptadviezen een onjuiste planvergelijking ten grondslag.
Wat betreft het door de taxateur geconstateerde achterstallig onderhoud van de woning [locatie] heeft de rechtbank terecht overwogen dat de enkele omstandigheid dat offertes zijn gevraagd, waarin lagere onderhoudskosten zijn opgenomen, dan door de taxateur is aangenomen, de taxatie niet onjuist maakt. Voorts heeft het college nader toegelicht dat de lagere taxatiewaarde niet alleen het gevolg is van achterstallig onderhoud, maar ook van een algeheel lager niveau van afwerking van de woning.
De rechtbank heeft met juistheid geen strijd met het gelijkheidsbeginsel aangenomen en daartoe terecht overwogen dat de door [appellant] en anderen naar voren gebrachte gevallen in een ander bestemmingsplangebied zijn gelegen en anders zijn gesitueerd ten opzichte van de gronden waarop de woonwijk is voorzien.
8. [appellant] en anderen betogen tot slot dat de rechtbank heeft miskend dat het college onvoldoende rekening heeft gehouden met de mogelijkheden die het nieuwe planologische regime biedt, nu de schadefactor lichthinder onvoldoende is meegenomen en onvoldoende rekening is gehouden met de vermindering van uitzicht.
8.1. De adviezen van Kenniscentrum bieden op toereikende wijze inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat [appellant] en anderen door de planologische wijziging schade in de vorm van waardevermindering van de woningen tot bedragen van onderscheidenlijk € 22.000, € 20.000, € 19.000, € 30.000, € 17.5000 en € 19.000 hebben geleden. Uit de adviezen valt af te leiden dat daarbij met de door [appellant] en anderen gestelde schadefactoren lichthinder en uitzichtbeperking rekening is gehouden.
Dat [appellant] en anderen ervan uitgaan dat de woonwijk een nadeliger invloed heeft op de waarde van de woningen, dan Kenniscentrum heeft aangenomen, betekent niet dat het onderzoek van Kenniscentrum onzorgvuldig of onvolledig is geweest en het college de aan het onderzoek verbonden conclusie niet aan zijn besluiten ten grondslag heeft mogen leggen. [appellant] en anderen hebben geen deskundigenrapport overgelegd ten betoge van het tegendeel.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. P. Lodder, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Lodder
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2013
17-680.