Uitspraak
201211723/1/A2.
Datum uitspraak: 28 augustus 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], wonend te Lunteren, gemeente Ede,
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 6 november 2012 in zaken nrs. 12/1304 en 12/1329 in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B]
en
het college van burgemeester en wethouders van Ede.
Procesverloop
Bij besluit van 31 mei 2011 heeft het college de verzoeken van [appellant A] en [appellant B] om vergoeding voor planschade afgewezen.
Bij besluiten van 14 februari 2012 heeft het college de door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 november 2012 heeft de rechtbank de door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard, de besluiten van 14 februari 2012 vernietigd, doch bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant A] en [appellant B] hebben nadere stukken overgelegd.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 juli 2013, waar [appellant A] en [appellant B], bijgestaan door mr. B.H.M. Karstens, advocaat te Ede, vergezeld door K. Jansen, makelaar/taxateur te Lunteren, en het college, vertegenwoordigd door T.M. Driever, bijgestaan door mr. M.S.E. Frankhuizen, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) en C.F.C. Magermans, makelaar/taxateur te De Meern, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
3. [appellant A] is sinds 11 januari 1989 eigenaar van het perceel met woning [locatie 1] en [appellant B] is sinds 13 juli 1984 eigenaar van het perceel met woning [locatie 2] te Lunteren. Zij hebben ieder verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het op 26 oktober 2005 in werking getreden bestemmingsplan "Lunteren-Centrum 2004" (hierna: het bestemmingsplan), omdat door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan de voorheen bestaande mogelijkheid om op hun percelen een tweede vrijstaande woning op te richten is vervallen en de maximaal toegestane bouwhoogte is verlaagd van voorheen 15 naar thans 12,10 m.
4. Het college heeft aan het besluit van 31 mei 2011 door de SAOZ opgestelde adviezen van april 2011 en aan de besluiten van 14 februari 2012 tevens nadere SAOZ-adviezen van 12 oktober 2011 en 11 januari 2012 ten grondslag gelegd. In die adviezen is vermeld dat, gelet op de voorheen geldende planvoorschriften, het oprichten van twee woningen op de percelen alleen mogelijk was na sloop van de bestaande woningen. Volgens de adviezen lijden [appellant A] en [appellant B] ten gevolge van de planologische verandering geen planologisch nadeel, omdat de opbrengst bij verkoop van de percelen verminderd met de kosten van de bouw van twee nieuwe woningen, inclusief de sloop van de bestaande woningen, lager is dan de waarde van de percelen op de peildatum. In het advies van april 2011 is verder vermeld dat de verlaging van de maximaal toegestane bouwhoogte voor [appellant A] en [appellant B] evenmin een planologisch nadeel oplevert. Daarbij is in aanmerking genomen dat de realisering van een extra bouwlaag op de bestaande woningen zeer hoge kosten met zich brengt en dat de verlaging van de maximale bouwhoogte, nu deze ook voor omliggende percelen geldt, ook voordelig is voor [appellant A] en [appellant B].
In bezwaar heeft [appellant A] een door M.A. Rozeboom, makelaar/taxateur, opgesteld rapport van 22 september 2011 en [appellant B] een door K. Jansen opgesteld rapport van 30 augustus 2011 overgelegd. Volgens het rapport van Rozeboom lijdt [appellant A] ten gevolge van de planologische verandering een planologisch nadeel ten bedrage van € 68.000,00. Volgens het rapport van Jansen lijdt [appellant B] ten gevolge van de planologische verandering een planologisch nadeel ten bedrage van € 175.000,00. In beroep en hoger beroep hebben [appellant A] en [appellant B] door Rozeboom onderscheidenlijk Jansen opgestelde nadere toelichtingen overgelegd. In hoger beroep hebben zij tevens een brief van H.H.G. Stroomberg van 27 november 2012 overgelegd. Het college heeft in hoger beroep een reactie van de SAOZ van 5 februari 2013 overgelegd.
5. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank, door de rechtsgevolgen van de besluiten van het college van 14 februari 2012 in stand te laten, heeft miskend dat de daaraan ten grondslag gelegde adviezen van de SAOZ een onjuiste berekening van de omvang van het planologisch nadeel bevatten. Zij voeren aan dat de SAOZ bij de schatting van de kosten van de bouw van twee nieuwe woningen op de percelen ten onrechte is uitgegaan van ontwikkeling van die percelen door een grote projectontwikkelaar en daarom bij die schatting ten onrechte kosten van BTW, directievoering, infrastructuur en terreininrichting en bijkomende kosten heeft betrokken. Volgens [appellant A] en [appellant B] zou een willekeurige derde dergelijke kosten niet maken bij de ontwikkeling van de percelen, omdat die ontwikkeling slechts de realisering van twee woningen per perceel betreft. Zij voeren verder aan dat de SAOZ van onjuiste referentiewaarden is uitgegaan, omdat zij onder meer vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die in 2001 zijn verkocht en de in de adviezen van Jansen en Rozeboom vermelde vergelijkingsobjecten niet bij de waardebepaling heeft betrokken.
5.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft op goede gronden de rechtsgevolgen van de besluiten van 14 februari 2012 in stand gelaten, omdat het college bij die besluiten terecht op de SAOZ-adviezen is afgegaan. [appellant A] en [appellant B] betwisten in hoger beroep niet langer het gebruik van de residuele grondwaardemethode voor de berekening van de waarde van de percelen onder het oude planologische regime. Volgens de SAOZ-adviezen van april 2011 had onder het oude planologische regime het perceel van [appellant B] een residuele grondwaarde ten bedrage van € 485.000,00 en het perceel van [appellant A] een residuele grondwaarde ten bedrage van € 408.000,00. Het betoog van [appellant A] en [appellant B] dat bij de berekening van deze waarden ten onrechte bij de verkoop van de nieuwe woningen 19 % BTW in plaats van 6% overdrachtsbelasting in aanmerking is genomen en, zoals zij ter zitting hebben gesteld, van 10% te hoge kosten is uitgegaan, kan niet leiden tot het daarmee beoogde doel. Daartoe is redengevend, dat zelfs indien dit juist is en daarmee rekening zou zijn gehouden, de residuele grondwaarden niet uitkomen boven de waarde van het perceel met woning van [appellant B] ten bedrage van € 690.000,00 en het perceel met woning van [appellant A] ten bedrage van € 735.000,00, beide per peildatum 26 oktober 2005. [appellant A] en [appellant B] hebben voorts niet aannemelijk gemaakt, ook niet met de door hen overgelegde rapporten, dat de SAOZ bij de taxatie van deze waarden van onjuiste vergelijkingspanden is uitgegaan. Het voorgaande betekent dat [appellant A] en [appellant B] niet aannemelijk hebben gemaakt dat de conclusie van de SAOZ dat de percelen hun hoogste waarde ontlenen aan het bestaande gebruik, onjuist is.
Ter zitting hebben [appellant A] en [appellant B] nog aangevoerd dat de rechtbank weliswaar in overweging 3.5 van de aangevallen uitspraak heeft overwogen dat ten gevolge van de planologische verandering tevens de maximaal toegestane bouwhoogte is verlaagd, maar dat zij dit punt ten onrechte niet bij haar oordeel heeft betrokken. Nu [appellant A] en [appellant B] bij de rechtbank geen beroepsgrond over de lagere bouwhoogte hebben aangevoerd, is de rechtbank daarop terecht niet ingegaan.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, moet worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Oranje
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 augustus 2013
507.