Uitspraak
201303684/1/A2.
Datum uitspraak: 23 april 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B], beiden wonend te [woonplaats], gemeente Utrecht, (hierna ook tezamen en in enkelvoud: [appellant]),
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 8 maart 2013 in zaak nr. 11/4360 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht.
Procesverloop
Bij besluit van 26 oktober 2010 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 10 januari 2012 heeft het het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 maart 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 januari 2014, waar [appellante B], bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. N. Verkerk en M.P.M. Wieman, beiden werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder d, zoals deze bepaling ten tijde van belang luidde, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een besluit, als bedoeld in artikel 3.10.
Ingevolge artikel 6.1.3.4, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) adviseert de adviseur het bestuursorgaan over de hoogte van de toe te kennen tegemoetkoming en doet deze, indien het bestuursorgaan een daartoe strekkend verzoek heeft gedaan, voorstellen voor maatregelen of voorzieningen, waardoor de schade, anders dan door een tegemoetkoming in geld, kan worden beperkt of ongedaan gemaakt. Heeft een schadeoorzaak, als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, voor de benadeelde naast schade tevens voordeel opgeleverd, dan wordt dit voordeel bij het advies over de te vergoeden schade in aanmerking genomen.
2. [appellant] was ten tijde van belang eigenaar van de woning aan de [locatie] te Utrecht (hierna: de woning). Hij heeft verzocht om een tegemoetkoming in de schade als gevolg van een op 30 oktober 2006 aan Stichting Mitros verleende vrijstelling van het geldende bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999 met toepassing waarvan vergunning is verleend voor het bouwen van twee appartementengebouwen op onderscheidenlijk 40 en 120 m van de woning, bevattende 240 gestapelde woningen en halfondergrondse parkeergarages op de gronden ten noorden van de woning, langs de Langerakbaan (hierna: het vrijstellingsbesluit). Volgens het verzoek is de woning in waarde gedaald, omdat het vrijstellingsbesluit voor verlies aan uitzicht, privacyverlies, aantasting van de bezonning, parkeerhinder en aantasting van het karakter van het gebied zorgt.
3. Het college heeft het verzoek ter advisering aan Ten Have Advies (hierna: Ten Have) te Zandvoort voorgelegd. Deze heeft hem op 19 augustus 2010 geadviseerd dat het vrijstellingsbesluit grondslag biedt voor de bouw van twee appartementengebouwen met een lengte van onderscheidenlijk 103 m en 109 m langs de Langerakbaan. Het tegenover de woning gerealiseerde gebouw bevindt zich op ongeveer 40 m van de woning en is uitgevoerd in vier bouwlagen op een halfverdiepte stallinggarage met op de rechterflank een hoektoren van zeven en op de linkerflank een hoektoren van negen bouwlagen. Het middendeel heeft een bouwhoogte van 12,686 m en de hoektorens hebben een bouwhoogte van onderscheidenlijk 21,566 m en 27,486 m. Het tweede gebouw bevindt zich op meer dan 120 m van de woning. Dat gebouw is ook uitgevoerd in vier bouwlagen op een halfverdiepte stallinggarage, met op de rechterflank een hoektoren van acht en op de linkerflank een hoektoren van zeven bouwlagen. Het middendeel heeft een bouwhoogte van 12,686 m en de hoektorens hebben een bouwhoogte van onderscheidenlijk 24,523 m en 21,566 m. Het gebouw dat zich op meer dan 120 m van de woning bevindt is niet aan te merken als planologische schadecomponent die het woongenot van [appellant] direct beïnvloedt. Dit gebouw is daarom alleen betrokken in de door [appellant] gestelde wijziging van de omgevingskarakteristiek. Voor de planologische vergelijking is als uitgangspunt genomen dat op de grond tegenover de woning, langs de Langerakbaan, middelbouw tot 18 m hoog gerealiseerd zou mogen worden. Dit betekent dat onder het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999 een woningbouw in zes bouwlagen mogelijk was. Het linker- en rechterdeel van het gebouw op ongeveer 40 m van de woning overschrijden de ingevolge het bestemmingsplan geldende maximale bouwhoogte van 18 m, maar voor de middendelen van de gebouwen is de maximale bouwhoogte niet benut. Dit betekent dat het vrijstellingsbesluit per saldo in planologische zin geen vergroting van de bouwmassa heeft mogelijk gemaakt en derhalve evenmin een toename van het aantal woningen of de parkeerdruk. De planologische wijziging leidt ook niet tot een objectief waarneembaar verlies van privacy. Weliswaar maakt de vrijstelling één extra bouwlaag mogelijk, maar rechtstreekse inkijk in de woning is niet aannemelijk. Verder zorgt het rechterdeel van het gebouw voor enig uitzichtverlies. De extra schaduw wordt evenwel gecompenseerd, doordat het middendeel in het geheel geen schaduw veroorzaakt. Een en ander leidt tot de conclusie dat het vrijstellingsbesluit weliswaar tot een planologisch enigszins nadeliger situatie leidt, maar een redelijk denkend en handelend aspirant koper in dat besluit geen aanleiding zal zien een lager bod op de woning uit te brengen, aldus het advies.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 26 oktober 2010 ten grondslag gelegd.
4. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het ervoor geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van dat regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of dat heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
5. [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank, door te overwegen dat het college op het advies van een door hem ingeschakelde deskundige mag afgaan, tenzij dat advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins ernstige gebreken kleven, een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. Die maatstaf is juist. Dat de rechtbank Arnhem in een door [appellant] aangehaalde uitspraak een - in elk geval wat de bewoordingen betreft - andere maatstaf heeft gebezigd, leidt niet tot een ander oordeel.
6. De rechtbank heeft verder volgens [appellant] miskend dat het college het advies van Ten Have ook om andere redenen niet aan het besluit van 26 oktober 2010 ten grondslag mocht leggen. Door te overwegen dat er geen aanknopingspunten zijn voor het oordeel dat de conclusie van Ten Have dat per saldo nauwelijks sprake is van toename van de toegestane bouwmassa, nu de planologische voordelen van het nieuwe planologische regime opwegen tegen de nadelen ervan, is zij er aan voorbijgegaan dat geen juridische grondslag voor het verrekenen van de planologische voor- en nadelen bestaat. Ten Have is er dan ook ten onrechte aan voorbijgegaan dat 110 woningen méér zijn gerealiseerd dan onder het planologische regime mogelijk was en de parkeerdruk dientengevolge is toegenomen, aldus [appellant].
6.1. Niet langer in geschil is dat het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999 het toestond om op de gronden langs de Langerakbaan over de gehele lengte een gebouw te verwezenlijken met een hoogte van 18 m. Voor zover [appellant] dit ten tijde van de aankoop van de woning niet heeft begrepen, zoals [appellante B] ter zitting heeft gesteld, heeft het college de gevolgen daarvan voor zijn rekening mogen laten, nu het bestemmingsplan in rechte onaantastbaar is.
6.2. Het vrijstellingsbesluit voorziet erin dat twee gebouwen met elk twee torens van onderscheidenlijk zeven en negen bouwlagen en elk een middengedeelte van vier lagen mogen worden gerealiseerd. Ten Have is er, om de twee planologische regimes met elkaar te kunnen vergelijken, van uitgegaan dat één bouwlaag ongeveer 3 m hoog is. Dit - op zichzelf juiste - uitgangspunt brengt met zich dat het onder het planologische regime langs de Langerakbaan over de gehele lengte woningbouw, bestaande uit zes bouwlagen, mocht worden gerealiseerd. Dit betekent dat, voor zover het vrijstellingsbesluit in flanken met meer dan zes bouwlagen voorziet, er een verslechtering is. Hier staat tegenover dat de twee middengedeelten twee etages lager zijn dan onder het planologische regime is toegestaan en derhalve de onder dat regime maximaal toegestane bouwhoogte niet is benut. Volgens Ten Have volgt hieruit dat de bouwmassa per saldo als gevolg van het vrijstellingsbesluit niet is toegenomen. Ook het aantal mogelijk te realiseren woningen is daarom volgens haar evenmin toegenomen als het daarmee samenhangende aantal benodigde parkeerplaatsen.
6.3. Dat voor- en nadelen die een planologische wijziging met zich brengt voor het vaststellen van de te vergoeden planschade met elkaar mogen worden verrekend, volgt, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 14 maart 2012 in zaak nr. 201106988/1/A2), uit artikel 6.1.3.4, tweede lid, van het Bro. Voor zover [appellant] tegen de mogelijkheid van verrekening als zodanig opkomt, slaagt het betoog om die reden niet.
6.4. Voor zover [appellant] heeft beoogd te betogen dat de rechtbank heeft miskend dat er een toename van het aantal woningen is, aangezien uit de toelichting op het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (hierna: SPvE) van 16 augustus 2005 kan worden afgeleid dat op de gronden langs de Langerakbaan maximaal 110 woningen mogen worden gerealiseerd, terwijl het vrijstellingsbesluit voorziet in de realisering van 240 woningen, doet dit aan het vorenstaande niet af, reeds omdat het SPvE door Ten Have terecht niet bij de planvergelijking is betrokken.
6.5. Het betoog faalt ook voor het overige.
6.6. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank er - door te overwegen, als hiervoor onder 6 weergegeven - aan voorbijgaat dat, anders dan Ten Have heeft aangenomen, niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten dat de middendelen van de vergunde gebouwen, die thans uit vier bouwlagen bestaan, in de toekomst tot de onder het bestemmingsplan maximaal toegestane zes bouwlagen worden verhoogd. In het advies van Ten Have is niet gemotiveerd gesteld dat de fundering van de gebouwen daaraan in de weg staat en bovendien is het mogelijk op de platte daken lichte houten constructies te realiseren, aldus [appellant].
6.7. Het vrijstellingsbesluit strekt niet verder dan tot het realiseren van twee appartementencomplexen, elk bestaande uit een verdiepte parkeergarage, twee torens van zeven tot negen bouwlagen en een middengedeelte van vier bouwlagen. De vrijstelling is verleend, omdat de twee gebouwen in strijd zijn met het ter plaatse geldende bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999. Ingevolge dit bestemmingsplan hebben de gronden, waarop het vrijstellingsbesluit betrekking heeft, de bestemming "Gemengde Doeleinden", met een uitwerkingsplicht als bedoeld in artikel 11 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het college had ten tijde van het verlenen van de vrijstelling niet aan de verplichting om de bestemming "Gemengde Doeleinden" uit te werken voldaan, zodat voor deze gronden een bouwverbod gold. Dit betekent dat, wanneer in de toekomst de wens zou ontstaan om het middengedeelte van de gebouwen op te hogen, op welke wijze dan ook, daarvoor een besluit tot vaststelling van een uitwerkingsplan of tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor een activiteit, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, vereist is. Het bouwverbod vormt aldus een juridische belemmering voor het ophogen van de middengedeelten van de bestaande gebouwen. Voor vergoeding van eventuele schade als gevolg van een besluit als vorenbedoeld kan in dat geval een nieuw verzoek worden gedaan. Gelet hierop, heeft Ten Have terecht, zij het om een andere reden, uitgesloten geacht dat het middengedeelte van de bestaande gebouwen zonder nadere planologische besluitvorming tot maximaal 18 m zal worden verhoogd.
Ook dit betoog faalt.
7. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat Ten Have bij het vaststellen van de hoogte van de gebouwen ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de parkeergarages die 2 m boven de grond uitsteken (hierna: de plint).
7.1. Hoewel Ten Have de plint niet bij de berekening van de hoogte van de gebouwen heeft betrokken, kan het betoog niet tot het daarmee beoogde doel leiden, gelet op de geringe hoogte van de plint in het licht van de totale hoogte van de vergunde gebouwen en de afstand daarvan tot de woning.
8. [appellant] betoogt ten slotte evenzeer tevergeefs dat het vrijstellingsbesluit, anders dan Ten Have heeft aangenomen, voor verlies van privacy heeft gezorgd. Als op de gronden aan de overzijde van de Langerakbaan over de gehele lengte een gebouw met een hoogte van 18 m zou zijn gerealiseerd, hetgeen onder het planologische regime toegestaan was, zou dit volgens Ten Have ook verlies van privacy met zich hebben gebracht. Hierbij heeft Ten Have terecht van belang geacht dat de gebouwen onder dat regime ook dichter bij de woning zouden hebben mogen worden opgericht. De rechtbank heeft in het betoog van [appellant] betreffende het privacyverlies dan ook terecht evenmin aanknopingspunten gezien voor het oordeel dat het college niet op het advies mocht afgaan.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. J. Wieland, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Wieland
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 23 april 2014
502-735.