Uitspraak
201305602/1/A2.
Datum uitspraak: 30 april 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te Bolsward, gemeente Súdwest-Fryslân, (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant])
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 16 mei 2013 in zaak nr. 12/3203 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.
Procesverloop
Bij besluit van 15 maart 2012 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 19 november 2012 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 16 mei 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 april 2014, waar [appellant], bijgestaan door A.J. Bergsma, en het college, vertegenwoordigd door H.G.J. Woltjer, werkzaam bij de gemeente Súdwest-Fryslân, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a en c, is een bepaling van een bestemmingsplan en een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
2. [appellant] is sinds 10 oktober 2005 eigenaar van een perceel, sectie […], nummer […], aan [locatie A] in Bolsward.
Op 8 oktober 2010 heeft [appellant] bij het college een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend. [appellant] heeft toegelicht schade te hebben geleden in de vorm van waardevermindering van zijn woning door inwerkingtreding van de bestemmingsplannen "Bolsward Kom", vastgesteld op 16 september 2008, en "Bolsward Hartwerdervaart", vastgesteld op 19 mei 2009, alsmede de door het college op 26 juli 2010 verleende ontheffing voor het oprichten van een vrijstaande woning op een perceel aan [locatie B] in Bolsward. [appellant] heeft gesteld dat het uitzicht en de privacy sterk zijn aangetast, de lichtinval is verminderd en dat het perceel een minder fraaie ligging heeft ten opzichte van de omgeving.
Het college heeft dit verzoek bij besluit van 15 maart 2012 afgewezen en daaraan een advies van de Stichting Advisering Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van januari 2012 (hierna: het SAOZ-advies) ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft drie vergelijkingen verricht, te weten een vergelijking tussen het planologische regime van het "Uitbreidingsplan in Hoofdzaken van de gemeente Bolsward 1958" en dat van het bestemmingsplan "Bolsward Kom", een vergelijking tussen het planologische regime van het bestemmingsplan "Bolsward Kom" en dat van het bestemmingsplan "Bolsward Hartwerdervaart" en een vergelijking tussen het bestemmingsplan "Bolsward Hartwerdervaart" en de planologische situatie die is ontstaan door de ontheffing van 26 juli 2010. Op basis van deze vergelijkingen heeft de SAOZ geconcludeerd dat deze opeenvolgende planologische maatregelen voor [appellant] hebben geleid tot een nadeliger positie waaruit voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Volgens de SAOZ heeft [appellant], gelet op het Structuurplan van de gemeente Bolsward, vastgesteld op 27 maart 2001, (hierna: het structuurplan), er ten tijde van de aankoop van zijn perceel rekening mee moeten houden dat infrastructuur ten behoeve van toekomstige woonbebouwing alsmede woonbebouwing zou kunnen worden opgericht direct ten zuiden en zuidoosten van zijn perceel. Derhalve dient de schade voor rekening van [appellant] te worden gelaten, aldus de SAOZ. Deze afwijzing van het verzoek van [appellant] heeft het college, onder verwijzing naar een advies van de commissie bezwaarschriften van de gemeente Súdwest-Fryslân van 2 oktober 2012, bij besluit van 19 november 2012 gehandhaafd.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] als redelijk denkend en handelend koper niet alleen rekening had moeten houden met het feit dat er een woonwijk zou komen op de gronden ten zuiden van zijn perceel, maar ook met de mogelijkheid dat de huizen dichterbij zijn woning zouden kunnen worden gebouwd dan uit het structuurplan volgt. [appellant] voert aan dat de bestemmingsplannen "Bolsward Kom" en "Bolsward Hartwerdervaart" op essentiële punten afwijken van het structuurplan. Zo waren volgens [appellant] de gronden ten zuidwesten van zijn perceel in het structuurplan weliswaar aangemerkt als "geprojecteerd woongebied", maar waren daarbij randvoorwaarden gesteld. Gelet hierop hield [appellant] er rekening mee dat er ten zuiden en zuidoosten van zijn perceel een geïntegreerde overgang van buitengebied naar stadsgebied zou komen. Er is volgens [appellant] niet - zoals het college heeft gesteld - slechts geschoven met functies omdat essentiële functies die in het structuurplan aan het woongebied waren toegekend, in voormelde bestemmingsplannen zijn vervangen door uitbreiding van het woongebied. Dit was voor een redelijk denkend en handelend koper echter niet te voorzien, aldus [appellant].
3.1. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat zodanig beleidsvoornemen een formele status heeft.
3.2. [appellant] bestrijdt niet dat het structuurplan een concreet beleidsvoornemen van de gemeente Súdwest-Fryslân behelst om op de ten zuiden van zijn perceel gelegen gronden woningbouw te realiseren. Op de bij het structuurplan gevoegde kaart zijn een strook tussen het perceel van [appellant] en de geprojecteerde woningbouw en een deel van de gronden ten zuiden en zuidoosten van het perceel van [appellant] groen en geel ingekleurd. Deze gronden zijn volgens de bijbehorende legenda bedoeld voor "water/boezem", "laan/schermbeplanting" en "groengebied". In het bestemmingsplan "Bolsward Hartwerdervaart" is dit gebied volgens het SAOZ-advies als volgt ingedeeld. Aan de gronden gelegen op 11 meter ten zuiden van het perceel van [appellant] is de bestemming "groen" toegekend en deze zijn bestemd voor groenvoorzieningen. Voorts is aan de gronden gelegen op 21 meter ten zuiden van dit perceel de bestemming "Wonen-D" toegekend en deze zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis. De gronden ten zuidoosten van het perceel van [appellant], aflopend in zuidelijke en zuidoostelijke richting, hebben de bestemmingen "Leiding - Riool" en "Leiding - Water".
Ter zitting bij de Afdeling heeft [appellant] de bij het structuurplan gevoegde kaart getoond en daarbij nader toegelicht dat daarop ten zuiden en zuidoosten van zijn perceel een groenstrook van 80 meter is weergegeven. Deze groenstrook is in de bestemmingsplannen "Bolsward Kom" en "Bolsward Hartwerdervaart" in het geheel niet meer terug te vinden, aldus [appellant].
3.3. Evenals bij een voorontwerp van een bestemmingsplan, waarop de rechtbank onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 19 februari 2003 in zaak nr. 200202248/1 terecht heeft gewezen, kan een redelijk denkend en handelend koper er niet van uitgaan dat een structuurplan een vaststaande uitwerking van de toekomstige invulling van een gebied van de gemeente omvat. Een structuurplan behelst immers slechts een visie van de gemeente op een gewenste ruimtelijke ontwikkeling van een bepaald gebied in die gemeente op een bepaald tijdstip. Dat brengt met zich dat de uiteindelijke invulling van dit gebied in een bestemmingsplan wijzigingen ten opzichte van een structuurplan kan bevatten. Gelet op de inhoud van het structuurplan diende [appellant] rekening te houden met de ontwikkeling van een woongebied op de ten zuiden van zijn perceel gelegen gronden. Aan dit plan kon [appellant] echter op zichzelf niet de verwachting ontlenen dat ten zuiden en zuidoosten van zijn perceel een groenstrook zou komen te liggen, omdat de precieze invulling en omvang van het ten zuiden van het perceel van [appellant] geprojecteerde woongebied nog niet vaststond. [appellant] moet dan ook worden geacht ten tijde van de aankoop van zijn perceel te hebben aanvaard dat de planologische situatie in - de hiervoor omschreven - voor hem ongunstige zin zou kunnen veranderen. Derhalve dient de schade, zoals ontstaan door het bestemmingsplan "Bolsward Kom" en het bestemmingsplan "Bolsward Hartwerdervaart", voor rekening van [appellant] te worden gelaten.
Het betoog faalt.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet bij haar oordeel heeft betrokken dat de SAOZ geen plaatselijke deskundige heeft ingeschakeld om vast te stellen wat de omvang van de schade is die hij lijdt als gevolg van de verleende ontheffing voor de bouw van een vrijstaande woning aan [locatie B] in Bolsward.
4.1. De rechtbank heeft overwogen dat uit het SAOZ-advies blijkt dat voormelde ontheffing slechts in zeer geringe mate tot een nadeliger positie voor [appellant] heeft geleid. Aangezien [appellant] niet heeft geconcretiseerd waarom niet van de juistheid van het SAOZ-advies mag worden uitgegaan, is de rechtbank tot het oordeel gekomen dat het college op grond van het SAOZ-advies heeft kunnen concluderen dat de schade zodanig gering is dat deze niet voor vergoeding in aanmerking komt.
4.2. In het SAOZ-advies heeft de SAOZ toegelicht waarom de ontheffing in zeer geringe mate tot een nadeliger positie voor [appellant] heeft geleid. Daarbij heeft de SAOZ in aanmerking genomen dat het uitzicht vanuit de woning en vanaf het perceel van [appellant] reeds beperkt kon worden door woningbouw die ingevolge het bestemmingsplan "Bolsward Hartwerdervaart", bestemming "Wonen - D", daar is toegestaan. Aangezien de vrijstaande woning aan [locatie B] voornamelijk is opgericht op gronden met de bestemming "Wonen - D" en gedeeltelijk op gronden met de bestemmingen "Leiding - Riool", "Leiding - Water" en "Groen", moet vastgesteld worden dat het uitzicht vanuit de woning en vanaf het perceel van [appellant] in zeer geringe mate is verslechterd. Verder was in planologisch opzicht reeds sprake van lichthinder, geluidsoverlast en overlast van het verkeer, aldus de SAOZ. Gelet op de afstand en de voorheen reeds geldende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden kan volgens de SAOZ niet gesteld worden dat sprake is van extra schaduwwerking dan wel zonlichtvermindering op het perceel van [appellant] en evenmin dat sprake is van een relevante aantasting van de privacy en andere vormen van hinder en een in relevante mate gewijzigde omgevingskarakteristiek.
Uit het hiervoor beschrevene volgt dat de SAOZ heeft onderzocht in hoeverre voor [appellant] schade is ontstaan door de op 26 juli 2010 door het college verleende ontheffing voor de vrijstaande woning aan [locatie B]. Aangezien [appellant] daarbij niet heeft toegelicht waarom de SAOZ een plaatselijke deskundige had moeten inschakelen, is de rechtbank terecht tot het oordeel gekomen dat het college zijn conclusie dat de schade te gering is om voor vergoeding in aanmerking te komen, op het SAOZ-advies heeft kunnen baseren.
Het betoog faalt.
5. Voor zover [appellant] beoogt een beroep op het vertrouwensbeginsel te doen omdat, naar hij stelt, een functionaris van zijn voormalige werkgever - die nauw betrokken was bij de ontwikkeling van de woningbouwplannen - hem vóór de aankoop van zijn perceel had verzekerd dat vanwege de aanwezigheid van een leidingstraat in het directe gezichtsveld van het perceel van [appellant] niet gebouwd mocht worden, volgt de Afdeling de conclusie van de rechtbank dat dit [appellant] niet kan baten, reeds omdat toezeggingen van deze functionaris het college niet kunnen binden.
Het betoog faalt.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. de Heer, ambtenaar van staat.
w.g. Hagen w.g. De Heer
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 30 april 2014
636.