Uitspraak
201305356/1/A2.
Datum uitspraak: 28 mei 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], als rechtsopvolger van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IM Projectontwikkeling B.V. (hierna: IM), gevestigd te Erp, gemeente Veghel,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 1 mei 2013 in zaak nr. 12/1813 in het geding tussen:
IM
en
het college van burgemeester en wethouders van Eersel.
Procesverloop
Bij besluit van 22 november 2011 heeft het college [belanghebbende A] en [belanghebbende B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende]) een tegemoetkoming in planschade van € 8.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, toegekend.
Bij besluit van 15 mei 2012 heeft het college het door IM daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 mei 2013 heeft de rechtbank het door IM daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[belanghebbende] heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 april 2014, waar [appellante], vertegenwoordigd door [directeur] en door mr. A.A.M. van der Aa, juridisch adviseur te Sint-Oedenrode, en het college, vertegenwoordigd door J.J.M. van Dooren, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [belanghebbende] heeft de woning aan de [locatie] te Steensel (hierna: de woning) op 11 juni 2004 gekocht. Hij heeft het college op 7 april 2011 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan ‘Boterbocht II, Steensel-Zuid’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan, dat op 23 december 2010 (hierna: de peildatum) in werking is getreden, het mogelijk heeft gemaakt op een dichtbij de woning gelegen agrarisch gebied aan de andere zijde van de Riethovenseweg (hierna: het plangebied) nieuwbouwwoningen te realiseren en dat dit de waarde van de woning heeft verminderd.
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Tog Nederland Zuid B.V. (hierna: Tog).
In een advies van 1 november 2011 heeft Tog een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude planologische regime en het nieuwe. Uit die vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat de planologische wijziging voor [belanghebbende] tot een afname van de privacy, het uitzicht en de situeringswaarde van de woning, tot een beperkte vermindering van de zonlichttoetreding in de woning en de bijbehorende tuin en tot een beperkte toename van hinder van verkeersbewegingen heeft geleid, dat [belanghebbende] door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat de waarde van de woning op de peildatum van € 600.000,00 naar € 580.000,00 is gedaald. Voorts is vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, onder het normale maatschappelijke risico valt en voor rekening van [belanghebbende] blijft. Volgens het advies was woningbouw in het plangebied ten tijde van de aankoop van de woning voor [belanghebbende] niet voorzienbaar op grond van de gemeentelijke structuurvisie van december 2002 (hierna: de structuurvisie).
Het college heeft dit advies aan het besluit van 22 november 2011 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
5. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat geen grond bestaat voor het oordeel dat [belanghebbende] zich bij de aankoop van de woning had behoren te realiseren dat, gelet op de structuurvisie, de planologische situatie in het plangebied zou kunnen veranderen ten behoeve van het realiseren van woningbouw. Daartoe voert zij aan dat de uitbreidingsmogelijkheden voor woningbouw op de kaart op bladzijde 80 van de structuurvisie met een rode pijl en rode stippen zijn aangeduid en dat die pijl en stippen weliswaar niet exact tot aan het plangebied reiken, maar dat daaruit niet valt af te leiden dat geen bebouwing in het plangebied zal plaatsvinden, omdat de structuurvisie een globaal karakter heeft en niet beoogt planologische ontwikkelingen op detailniveau te schetsen. Voorts voert zij aan dat de stedelijke hoofdstructuur van Steensel op de kaart op bladzijde 59 van de structuurvisie met een paarse cirkel is aangeduid en dat het plangebied binnen deze cirkel is gelegen. Ten slotte voert zij aan dat in de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan is vermeld dat dit plan in overeenstemming met de structuurvisie is.
5.1. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat dat beleidsvoornemen een formele status heeft.
5.2. Op bladzijde 81 van de structuurvisie is uiteengezet dat de gemeente een uitbreidingsmogelijkheid voor woningbouw in het zuiden van Steensel heeft, dat op de locatie Boterbocht Zuid direct aansluitend op de bestaande bebouwing ongeveer 24 woningen kunnen worden gebouwd, dat hiermee de resterende vraag tot 2015 zou zijn ingevuld en dat de gemeente de voorkeur aan invulling van deze locatie geeft, omdat uitbreiding op deze plek een mogelijkheid tot een goede stedenbouwkundige afronding van de kern biedt en de haalbaarheid van deze locatie groter is. Op de kaart op bladzijde 80 van de structuurvisie is deze uitbreidingsmogelijkheid met een rode pijl en rode stippen aangeduid. Niet in geschil is dat de rode pijl niet naar het plangebied wijst en dat geen van de rode stippen binnen de grenzen van het plangebied is geplaatst. Dat de kaart geen weergave van de planologische ontwikkeling op detailniveau is, laat onverlet dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de woning niet op basis van de kaart rekening had behoren te houden met de mogelijkheid van woningbouw in het plangebied. Anders dan [appellante] stelt, valt uit de kaart niet af te leiden dat in de structuurvisie niet slechts de locatie Boterbocht Zuid, maar ook het plangebied een uitbreidingsmogelijkheid voor woningbouw is. Voor zover het plangebied een logische afsluiting van de kern Steensel is, zoals [appellante] stelt, leidt dat niet tot een ander oordeel. Dat een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent niet dat deze voorzienbaar was, als bedoeld in artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro.
Voorts kan aan de paarse cirkel op de kaart op bladzijde 59 van de structuurvisie niet de betekenis worden toegekend die [appellante] daaraan wenst te hechten. Met deze cirkel is slechts de stedelijke hoofdstructuur van de kern Steensel aangeduid. Daaruit blijkt op zichzelf niet van een concreet beleidsvoornemen om de binnen de cirkel gelegen gronden voor woningbouw te bestemmen.
Dat in de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan is vermeld dat dit plan in overeenstemming met de structuurvisie is, laat onverlet dat, naar objectieve maatstaven gemeten, de voor [belanghebbende] negatieve planologische ontwikkeling in het plangebied ten tijde van de aankoop van de woning niet voorzienbaar was en dat het door [appellante] gestelde subjectieve oordeel van de gemeenteraad in deze toelichting daaraan niet kan afdoen.
Het betoog faalt.
6. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college in het besluit van 15 mei 2012 terecht het standpunt heeft ingenomen dat de waardebepaling van Tog op een juiste planologische vergelijking berust. Daartoe voert zij aan dat belemmering van het uitzicht van [belanghebbende] vanuit de woning en de bijbehorende tuin onder het oude planologische regime al mogelijk was en dat de door Tog gestelde vermindering van de zonlichttoetreding in de woning en de bijbehorende tuin en toename van hinder van verkeersbewegingen niet tot een nadeel en tot waardevermindering van de woning hebben geleid.
6.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 26 juni 2013 in zaak nr. 201210305/1/A2) bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
6.2. Het advies van Tog, gelezen in samenhang met de reactie van Tog van 19 januari 2012 op het bezwaarschrift, biedt op de hiervoor bedoelde wijze inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusies ervan kunnen dragen. Daarbij is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 29 augustus 2012 in zaak nr. 201111678/1/A2), inzichten van een deskundige in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel dient de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. Aan deze eisen is in dit geval voldaan.
Uit het advies van Tog blijkt dat de door [appellante] bedoelde schadefactoren bij de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime zijn betrokken. Dat tussen [appellante] en Tog verschil van inzicht bestaat over de waardering van de uit de planologische vergelijking voortvloeiende nadelen, betekent niet dat [appellante] aannemelijk heeft gemaakt dat het door Tog verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest, noch dat Tog niet in redelijkheid tot de conclusie heeft kunnen komen dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [belanghebbende] tot een schade van € 20.000,00 heeft geleid. Daarbij is van belang dat [appellante] deze conclusie niet met een bericht van een andere deskundige heeft bestreden. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat Tog het gewicht van de schadefactoren heeft overschat.
Het betoog faalt.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. G. Snijders, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2014
452.