Uitspraak
201305873/1/A2.
Datum uitspraak: 4 juni 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Great Real Estate Heerenveen B.V. (hierna: GRE), gevestigd te Heerenveen,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 23 mei 2013 in zaak nr. 13/707 in het geding tussen:
GRE
en
het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen.
Procesverloop
Bij besluit van 17 december 2012 heeft het college aan GRE een bedrag van € 42.000,00 ter tegemoetkoming in de door haar geleden planschade toegekend.
Het verzoek van GRE om het door haar tegen dat besluit gemaakte bezwaar door te sturen naar de rechtbank ter behandeling als rechtstreeks beroep, als bedoeld in artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht, is ingewilligd.
Bij uitspraak van 23 mei 2013 heeft de rechtbank het aldus door GRE ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft GRE hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 mei 2014, waar GRE, vertegenwoordigd door haar [directeur], vergezeld van ir. R.G. van Popta, taxateur te Steenwijk, en J. Hoekstra, en het college, vertegenwoordigd door mr. S.A. Doelman, werkzaam in dienst van de gemeente Heerenveen, vergezeld van C.F.C. Magermans, als taxateur werkzaam bij Vastgoed Taxatie & Advies B.V. te De Meern, en mr. K.W. Kerkvliet, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, waaronder een bepaling van een bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. GRE was ten tijde van belang eigenaar van het perceel, kadastraal bekend Mildam, sectie J, nummer 175, gelegen nabij het perceel Schoterlandseweg 1 te Nieuwehorne (hierna: het perceel).
3. Op 7 december 2009 heeft de raad van de gemeente Heerenveen het bestemmingsplan "2de partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2007" vastgesteld. Dit plan is op 6 maart 2010 (hierna: de peildatum) in werking getreden en onherroepelijk geworden. Als gevolg van dit bestemmingsplan is het niet langer toegestaan op het perceel een bedrijfswoning op te richten.
4. Bij brief van 18 februari 2010 heeft GRE het college verzocht haar een bedrag van € 200.000,00 ter tegemoetkoming in door haar geleden planschade toe te kennen. Volgens GRE was het perceel onder het oude planologische regime € 250.000,00 waard en is het onder het nieuwe regime slechts € 50.000,00 waard.
5. Aan het besluit van 17 december 2012 heeft het college een advies van de SAOZ van 19 oktober 2012 ten grondslag gelegd. Volgens dit advies is GRE als gevolg van het bestemmingsplan "2de partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2007" in een planologisch nadeliger situatie komen te verkeren en komt haar ter tegemoetkoming een bedrag van € 42.000,00 toe.
6. Niet in geschil is dat GRE aanspraak op een tegemoetkoming op de voet van artikel 6.1 van de Wro heeft. In geschil is de hoogte van deze tegemoetkoming.
7. GRE betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college mocht afgaan op het aan hem door de SAOZ uitgebrachte advies. Volgens GRE is dit advies ondeugdelijk, omdat de SAOZ niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze zij tot de waarde van het perceel van vóór en ná de peildatum is gekomen. Referentieobjecten en andere details ontbreken in het advies. Verder heeft de SAOZ ten onrechte aangenomen dat het perceel incourant is en is zij mitsdien ten onrechte uitgegaan van de vervangingswaarde van de loods die op het perceel staat, aldus GRE.
7.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan ingeschakelde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 25 juli 2012 in zaak nr. 201112615/1/A2) bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Het advies van de SAOZ biedt op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat GRE ter tegemoetkoming in de door haar geleden planschade een bedrag van € 42.000,00 toekomt. Dat in het advies geen referentieobjecten worden genoemd, maakt niet dat het college dit advies niet aan zijn besluit van 17 december 2012 ten grondslag mocht leggen. Hiertoe is in de eerste plaats van belang dat onroerende zaken niet alleen op basis van gevalsvergelijking worden getaxeerd, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen. In de tweede plaats is van belang dat de SAOZ in haar advies uitgebreid op de door GRE tegen een conceptadvies aangevoerde bezwaren is ingegaan en deze op overtuigende wijze heeft weerlegd. GRE kan voorts niet worden gevolgd in haar stelling dat de SAOZ bij de taxatie van de loods die op het perceel staat geen gebruik had mogen maken van de vervangingswaarde. Uit het feit dat het perceel inmiddels is verkocht, kan, anders dan GRE stelt, niet worden afgeleid dat het perceel als courant kan worden aangemerkt. Dat het perceel via een executieveiling voor € 32.000,00 is verkocht wijst op het tegendeel. Dat de afgelopen tijd tien met de loods vergelijkbare panden zijn verkocht of verhuurd en binnen een straal van 10 km van Heerenveen 43 panden te koop of te huur staan, maakt ook niet dat moet worden aangenomen dat het perceel als courant kan worden aangemerkt. Overigens heeft Van Popta in het door GRE overgelegde taxatierapport van 7 februari 2013 - welk rapport de rechtbank kennelijk bedoelt als zij spreekt over "de taxatie van Oostra" - te kennen gegeven dat "de loods met een stukje weiland (…) hier bepaald niet courant (is)". In dit taxatierapport heeft de rechtbank terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het college niet op het advies van de SAOZ mocht afgaan, nu Van Popta bij de waardevaststelling van het perceel onder de nieuwe bestemming de kavel bedrijfsruimte van 530 m², welke volgens de SAOZ € 26.500,00 waard is, niet heeft betrokken, terwijl deze wel bij de waardering van het perceel had moeten worden betrokken. Verder heeft Van Popta bij de waardevaststelling van de woning onder het oude bestemmingsplan een groter deel van de kavel als grond bij de bedrijfswoning meegerekend dan de SAOZ heeft gedaan, terwijl niet valt in te zien dat het advies van de SAOZ op dit punt onjuist is en heeft hij ten onrechte een grondwaarde voor burgerwoningen gehanteerd, terwijl de woning een bedrijfswoning is en bedrijfswoningen, naar het college heeft gesteld en door GRE niet is betwist, 65-75% lager worden gewaardeerd dan burgerwoningen.
Het betoog faalt.
8. Voor zover GRE aanvoert dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het door haar overgelegde taxatierapport is opgesteld door haar gemachtigde, terwijl Van Popta dit heeft opgesteld als onafhankelijk planschadedeskundige, kan dit haar reeds niet baten omdat een en ander niet van belang is voor de beoordeling van het geschil.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. de Leeuw-van Zanten, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. De Leeuw-van Zanten
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2014
97-735.