Uitspraak
201305959/1/R4.
Datum uitspraak: 4 juni 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1], wonend te Ridderkerk,
2. [appellant sub 2], wonend te Zwijndrecht, en anderen,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Ridderkerk,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 30 mei 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Cornelisland" en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en anderen beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 maart 2014, waar [appellant sub 1], bijgestaan door mr. D.N.J. van Horssen, [appellant sub 2] en anderen, vertegenwoordigd door J.J.W. Jonker en M.J. van Mansom, en de raad, vertegenwoordigd door A.C.P. van Kruijssen en R. van Beekom, beiden werkzaam bij de gemeente, bijgestaan door D.H. Swijnenburg, werkzaam bij Rho adviseurs voor Leefruimte, en mr. ing. J. de Vries, werkzaam bij De Lorijn raadgevers o.g., zijn verschenen.
Overwegingen
Bestemmingsplan
Toetsingskader
1. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht.
Het plan
2. Het plan voorziet in een actualisering van het juridisch-planologisch kader voor het Ridderkerkse deel van het bedrijvenpark Cornelisland.
Het beroep van [appellant sub 1]
3. [appellant sub 1] richt zich tegen het plan voor zover daarin aan haar perceel aan het [locatie] te Ridderkerk de bestemming "Tuin" is toegekend. Volgens haar voorziet het plan ten onrechte niet in de mogelijkheid daar een woning te bouwen. Zij voert hiertoe aan dat een extra woning past binnen de lintbebouwing op de dijk en dat het perceel ligt binnen de op kaart 1 van de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland opgenomen bebouwingscontour. Daarnaast voert zij aan dat wordt voldaan aan de richtafstand voor bedrijven uit milieucategorie 3.1 en 3.2 tot een woning, zodat milieutechnisch geen bezwaren bestaan. Voorts voert zij aan dat in het plangebied wel drie andere nieuwe woningen worden mogelijk gemaakt. De motivering van de raad op dit punt is volgens [appellant sub 1] niet deugdelijk.
3.1. Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel aan het [locatie] te Ridderkerk is bestemd als "Tuin". Deze bestemming laat, zo is tussen partijen evenmin in geschil, overeenkomstig het bestaande gebruik, gebruik als grasland voor het beweiden van paarden toe. In de plantoelichting staat dat de voortuinen en soms delen van de zijtuinen behorende bij de woningen aan het Zevenbergsedijkje zijn bestemd als "Tuin", omdat het niet wenselijk is om hier erfbebouwing toe te staan. De raad heeft ter zitting toegelicht dat hij een verdere verdichting met woonbebouwing aan het Zevenbergsedijkje vanuit ruimtelijk oogpunt niet gewenst acht en wenst te voorkomen. Volgens de raad is aan andere plannen voor het bouwen van woningen aan het Zevenbergsedijkje eveneens geen medewerking verleend. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid de bestemming "Tuin" aan het perceel van [appellant sub 1] aan het [locatie] te Ridderkerk heeft kunnen toekennen. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat [appellant sub 1] ter zitting heeft aangegeven geen concreet bouwplan te hebben ingediend bij de gemeente Ridderkerk. Voor zover [appellant sub 1] heeft aangevoerd dat in het plangebied wel drie andere nieuwe woningen worden mogelijk gemaakt, heeft de raad uiteengezet dat deze woningen samenhangen met de ontwikkeling van het bedrijventerrein. De raad heeft toegelicht dat het gaat om de herbouw van twee bedrijfswoningen bij het voormalige tuincentrum Staelduinsebos aan de Schaapherderweg 15 en om een nieuwe woning aan het Zevenbergsedijkje 64 die onderdeel uitmaakt van de tussen de eigenaar van dit perceel en de gemeente gesloten overeenkomst waarmee gronden worden verworven die de realisatie van het bedrijventerrein mogelijk maken. [appellant sub 1] heeft dit niet weersproken. Gelet hierop heeft de raad zich terecht op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een vergelijkbare situatie.
Het betoog faalt.
Exploitatieplan
4. [appellant sub 2] en anderen betogen dat de wijze waarop de raad de door hen naar voren gebrachte zienswijzen onder acht tot en met dertien heeft behandeld in strijd is met artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
Artikel 3:46 van de Awb verzet zich er niet tegen dat de raad de zienswijzen samengevat weergeeft. Dat niet op ieder argument ter ondersteuning van een zienswijze afzonderlijk is ingegaan, is op zichzelf geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit niet voldoende is gemotiveerd. Niet is gebleken dat bepaalde bezwaren of argumenten niet in de overwegingen zijn betrokken.
5. [appellant sub 2] en anderen betogen dat twee percelen ten onrechte in het exploitatieplan zijn opgenomen. Daartoe voeren zij aan dat voor deze percelen geen sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in samenhang gelezen met artikel 6.2.1, aanhef en onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Volgens [appellant sub 2] en anderen dient sprake te zijn van een bouwplan nu artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (hierna: IWro) artikel 6.12 van de Wro van toepassing verklaart indien bouwmogelijkheden worden gewijzigd of uitgebreid. In dit verband wijzen zij op de publicatie ‘Veelgestelde vragen Wro’ van de rijksoverheid.
5.1. Ingevolge artikel 9.1.20 van de IWro blijven voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12, eerste lid, van de Wro, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld, de artikelen 6.12 tot en met 6.22 ten aanzien van een dergelijk bouwplan buiten toepassing.
Ingevolge artikel 6.12, eerste lid, van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.
Ingevolge artikel 6.2.1, aanhef en onder a, b en c, van de Bro wordt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, aangewezen een bouwplan voor de bouw van een of meer woningen, de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen en de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen.
5.2. De raad heeft door middel van een kaart ter zitting toegelicht dat de bouwmogelijkheden voor de door [appellant sub 2] en anderen bedoelde twee percelen zijn toegenomen met 1.421 m2 onderscheidenlijk 1.453 m2 ten opzichte van de vorige plannen. [appellant sub 2] en anderen hebben dit ter zitting niet weersproken. Gelet op deze uitbreiding van bouwmogelijkheden ten opzichte van de vorige plannen en nu op grond van het bestemmingsplan op deze percelen de bouw van een of meer bedrijfsgebouwen zijn voorzien, is naar het oordeel van de Afdeling sprake van een andere bestemmingsregeling die voorziet in een krachtens artikel 6.12, eerste lid, van de Wro in samenhang gelezen met artikel 6.2.1 van de Bro aangewezen bouwplan. Hieruit volgt dat artikel 9.1.20 van de IWro in het onderhavige geval niet van toepassing is en de raad terecht mede een exploitatieplan heeft vastgesteld voor de door [appellant sub 2] en anderen bedoelde twee percelen.
Het betoog faalt.
6. [appellant sub 2] en anderen betogen dat de raad zich niet heeft mogen baseren op het taxatierapport van 13 maart 2013 van De Lorijn raadgevers-makelaars o.g., omdat de inbrengwaarden hierin op een onjuiste wijze zijn geraamd. Daartoe voeren [appellant sub 2] en anderen aan dat de gronden in fase één en twee reeds bouwrijp zijn gemaakt, zodat in het taxatierapport voor deze gronden ten onrechte niet is uitgegaan van een hogere waarde dan de ruwe bouwgrondwaarde. Daarnaast voeren zij aan dat in het taxatierapport niet is gemotiveerd waarom het perceel van eigenaar één ten opzichte van het vorige taxatierapport van 30 oktober 2012 is getaxeerd op basis van de huidige gebruikswaarde. In dit verband voeren zij aan dat uit het taxatierapport niet blijkt welke vergelijkbare objecten ten grondslag liggen aan de taxatie van de gronden op basis van de huidige gebruikswaarde. Voorts voeren zij aan dat in het taxatierapport bij de toepassing van de vergelijkingsmethode ten onrechte geen rekening is gehouden met de transactie in januari 2013 waarbij een deel van de gronden van eigenaar vijf zijn overgegaan op de gemeente Ridderkerk en met de transactie in november 2007 betreffende de aankoop van gronden door de gemeenschappelijke regeling Nieuw Reijerwaard. Zij wijzen daartoe op het taxatierapport van 26 juni 2013 van DTZ Zadelhoff v.o.f.
6.1. De raad heeft ter zitting uiteengezet dat er verschil is tussen het juridisch en het feitelijk bouwrijp maken van gronden en dat de gronden in het exploitatiegebied feitelijk nog niet bouwrijp zijn gemaakt. Met de enkele stelling van [appellant sub 2] en anderen dat in de vorige plannen de gronden in fase één en twee reeds waren bestemd voor bedrijfsdoeleinden, hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat de gronden in fase één en twee reeds feitelijk bouwrijp zijn gemaakt. Anders dan [appellant sub 2] en anderen stellen is in het taxatierapport van 30 oktober 2012 de inbrengwaarde voor het perceel van eigenaar één eveneens bepaald op basis van de huidige gebruikswaarde. Het beroep mist in zoverre feitelijke grondslag. In het taxatierapport is vermeld welke vergelijkbare transacties de raad heeft gebruikt bij het toepassen van de vergelijkingsmethode. Voor zover [appellant sub 2] en anderen aanvoeren dat twee transacties ten onrechte niet in de vergelijking zijn betrokken, heeft de raad toegelicht dat de waarde van de gronden waarop de transactie in januari 2013 ziet, is bepaald op basis van de huidige gebruikswaarde en dat in het exploitatiegebied geen vergelijkbaar bedrijf aanwezig is. Ten aanzien van de transactie in november 2007 heeft de raad toegelicht dat gezien alle economische ontwikkelingen een transactie uit 2007 niet geschikt is om in de vergelijking te betrekken. [appellant sub 2] en anderen hebben niet bestreden dat deze transacties niet geschikt waren om in het onderhavige geval als vergelijkingstransacties te dienen. Gelet op het vorenstaande hebben [appellant sub 2] en anderen niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat de raad zich daar bij de raming van de inbrengwaarden niet in redelijkheid op heeft kunnen baseren.
Het betoog faalt.
Conclusie
7. Gelet op het voorgaande zijn de beroepen ongegrond.
Proceskosten
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. S.J.E. Horstink-von Meyenfeldt en drs. W.J. Deetman, leden, in tegenwoordigheid van mr. L.C. Lodeweges, ambtenaar van staat.
w.g. Van Buuren w.g. Lodeweges
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2014
625.