Uitspraak
201304342/1/A3.
Datum uitspraak: 18 juni 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Amsterdam,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 4 april 2013 in zaak nr. 12/1126 in het geding tussen:
[appellant]
en
het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid (thans: het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Zuid).
Procesverloop
Bij besluit van 10 oktober 2011 heeft het dagelijks bestuur de aanvraag van [appellant] voor een splitsingsvergunning afgewezen.
Bij besluit van 15 februari 2012 heeft het dagelijks bestuur het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 april 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het dagelijks bestuur heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 februari 2014, waar [appellant], en het dagelijks bestuur, vertegenwoordigd door mr. G. van der Kuil, werkzaam bij het stadsdeel, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 33, eerste lid, van de Huisvestingswet is het verboden een recht op een gebouw dat behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Ingevolge artikel 34, eerste lid, aanhef en onder a, bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 33 kunnen leiden.
Ingevolge het tweede lid, kunnen de gronden en regels, bedoeld in het eerste lid, slechts betrekking hebben op:
(…);
c. het voorkomen van splitsing van rechten op gebouwen waarvan de toestand uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsing in appartementsrechten of de verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten verzet.
1.1. Ingevolge artikel 3.2.10, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2003, kan de splitsingsvergunning worden geweigerd indien:
a. de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en
b. de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven.
1.2. Ingevolge artikel 4.3, vierde lid, van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 voor het grondgebied van de gemeente Amsterdam, wordt op aanvragen voor een splitsingsvergunning, ingediend vóór het in werking treden van deze verordening, beslist volgens de ten tijde van de aanvraag geldende bepalingen.
1.3. Volgens artikel 4a van de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2002 (hierna: de Beleidsregels), zal een splitsingsvergunning worden verleend in de volgende gevallen:
a. 1° indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning betrekking heeft, geen woonruimten bevinden met een maximale huurprijs beneden de in art. 3.2.8, lid 1, sub b, van de Huisvestingsverordening vermelde huurprijsgrens, welke per 1 juli 2001 € 541,36 (ƒ 1193) bedraagt;
2° het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich niet bevindt in een gebied waarvoor een stadsvernieuwingsplan, zoals bedoeld in art. 31 van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing, of een leefmilieuverordening, zoals bedoeld in art. 9 van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing, van kracht is, of een ontwerp daarvan in procedure is, en
3° de toestand van het gebouw zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud, niet tegen de vergunningverlening verzet. Hiervan is slechts sprake indien:
- het gebouw een fundering heeft waarvan aannemelijk is dat deze binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft;
- het kwaliteitsniveau van het casco zodanig is dat gedurende de eerste tien jaar geen ingrijpende herstel- of verbeteringswerkzaamheden wegens strijdigheid met de voorschriften van hoofdstuk III van het Bouwbesluit te verwachten zijn;
- de elektrische en gasinstallatie zijn goedgekeurd door een bevoegd persoon, en
- voor het overige:
a geen strijd met de voorschriften van hoofdstuk III van het Bouwbesluit aanwezig is;
b het rechtens verkregen niveau niet wordt onderschreden, en
c geen voorzieningen uit anderen hoofde noodzakelijk zijn;
b. 1° indien zich in het gebouw waarop de aanvraag voor een splitsingsvergunning betrekking heeft, wel woonruimten bevinden met een maximale huurprijs beneden de in art. 3.2.8, lid 1, sub b, van de Huisvestingsverordening vermelde huurprijsgrens, welke per 1 juli 2001 € 541,36 (ƒ 1193) bedraagt;
2° het gebouw overigens voldoet aan de onder a, sub 2° en sub 3°, van dit artikel geformuleerde eisen, en
3° de bepalingen van de Huisvestingsverordening, met name de artikelen 3.2.8a tot en met 3.2.8e, zich niet tegen de verlening van de vergunningverlening verzetten;
c. Burgemeester en Wethouders splitsing van een gebouw in appartements- of lidmaatschapsrechten bij wijze van experiment op grond van art. 4.2 van de Huisvestingsverordening toestaan.
2. [appellant] heeft op 17 november 2005 een aanvraag ingediend voor een vergunning tot het splitsen van het recht op het gebouw aan de [locatie] te Amsterdam (hierna: het pand) in vier appartementsrechten ten behoeve van drie woningen en één woning met bedrijf. Het dagelijks bestuur heeft die aanvraag bij besluit van 10 oktober 2011 afgewezen.
Het dagelijks bestuur heeft aan dat besluit ten grondslag gelegd dat [appellant] geen eindinspectie van het gehele te splitsen pand heeft toegestaan. Daarom heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat het pand voldoet aan het Bouwbesluit 2003 en dat het pand naar verwachting gedurende een periode van minimaal tien jaar onderhoudsvrij zal zijn. Bovendien heeft [appellant] geen goedkeuringsrapport overgelegd van een gecertificeerd dakdekkersbedrijf. Volgens het dagelijks bestuur verzet de toestand van het pand zich gelet hierop uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing en is onvoldoende verzekerd dat de geconstateerde gebreken door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel is onvoldoende verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven.
Bij het besluit van 15 februari 2012 heeft het dagelijks bestuur zijn besluit van 10 oktober 2011 gehandhaafd.
3. De rechtbank heeft geoordeeld dat het dagelijks bestuur zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de inspectie van het pand op 20 mei 2010 niet kan worden aangemerkt als een eindinspectie. Omdat geen eindinspectie heeft plaatsgevonden, heeft het dagelijks bestuur naar het oordeel van de rechtbank niet kunnen beoordelen of het pand aan de eisen voor de afgifte van een splitsingsvergunning voldoet en daarom de aanvraag in redelijkheid kunnen afwijzen. De rechtbank heeft de overige beroepsgronden van [appellant] onbesproken gelaten, reeds omdat het dagelijks bestuur de vergunning bij gebreke van een goedkeuring na eindinspectie mocht weigeren.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het dagelijks bestuur zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de inspectie van 20 mei 2010 niet kan worden aangemerkt als een eindinspectie en dat om die reden geen eindinspectie van het pand heeft plaatsgevonden. Volgens [appellant] heeft in 2009 een inspectie plaatsgevonden en is op 2 juli 2009 een lijst met te treffen voorzieningen in het kader van de splitsingsvergunning samengesteld. Vervolgens heeft op 20 mei 2010 wederom een inspectie plaatsgevonden, uitgevoerd door [inspecteur]. Een rapportage van die inspectie ontbreekt, maar uit de door [inspecteur] op een bouwtekening gemaakte aantekeningen volgt dat hij de op 20 mei 2010 verrichte inspectie als eindcontrole heeft gekwalificeerd. [appellant] voert aan dat hij in verband met een algehele inspectie van het pand op voorhand heeft willen weten welke specifieke eisen nog door het dagelijks bestuur aan de splitsingsvergunning zouden worden gesteld en dat hij daarover van het dagelijks bestuur geen duidelijkheid heeft verkregen. Om die reden heeft hij niet zonder meer met een integrale herinspectie van het pand ingestemd. Volgens [appellant] heeft het dagelijks bestuur in zijn stukken telkens te kennen gegeven dat een eenmalige eindinspectie zou volgen. Die eindinspectie heeft plaatsgevonden op 20 mei 2010. Verder betoogt hij dat hij geen bezwaar heeft tegen een inspectie van de benedenverdieping, maar dat hij wel bezwaar heeft tegen repeterende inspecties van het gehele pand, zonder duidelijkheid over de voorwaarden waaraan moet worden voldaan, omdat telkens nieuwe voorwaarden worden gesteld. Volgens [appellant] is het pand op 20 mei 2010 integraal beoordeeld en voldeed het op dat moment aan de vereisten voor een splitsingsvergunning, behoudens hetgeen tijdens de inspectie op 20 mei 2010 op de benedenverdieping is geconstateerd. Inmiddels voldoet ook de benedenverdieping aan de vereisten, zodat het dagelijks bestuur de aanvraag niet in redelijkheid heeft kunnen afwijzen, aldus [appellant].
4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [inspecteur] het pand in verband met de verzochte splitsingsvergunning heeft geïnspecteerd in 2009. Naar aanleiding van die inspectie heeft [inspecteur] een lijst opgesteld met te treffen voorzieningen in verband met de splitsingsaanvraag voor het pand. [appellant] was met die voorzieningenlijst bekend. Verder staat, zoals de rechtbank heeft overwogen, vast dat [inspecteur] het pand opnieuw heeft geïnspecteerd op 20 mei 2010. Van die inspectie is geen rapportage opgemaakt. Ter zitting van de rechtbank op 21 februari 2013 heeft [inspecteur] verklaard dat de, op een bouwtekening van het pand gemaakte, aantekeningen van zijn hand zijn. Op die bouwtekening is het volgende vermeld:
"Tijdens de eindcontrole is [gebleken] dat deze ruimte leeg staat. Het is dus geen bedrijfsruimte [die] op tekening staat aangegeven. Bovendien is de loopafstand van het pand 26 m, dit in het [kader] van brandveiligheid."
Na de inspectie van 20 mei 2010 heeft het dagelijks bestuur, zoals [appellant] stelt, op 19 oktober 2010 een conceptbesluit tot weigering van de splitsingsvergunning verzonden. In dat conceptbesluit heeft het dagelijks bestuur zich op het standpunt gesteld dat de aanvraag niet zal worden ingewilligd, omdat slechts voor drie in plaats van vier appartementen puntentellingen zijn aangeleverd, nog niet is voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2003, een goedkeuring voor de elektra- en gasinstallaties ontbreekt, de oorspronkelijke aanvraag zag op vier en niet op vijf appartementsrechten, de bouwkundige tekening niet overeenstemt met de splitsingstekening en dat nog geen definitieve eindcontrole heeft plaatsgevonden.
Vervolgens heeft, zoals volgt uit de gedingstukken, overleg plaatsgevonden tussen medewerkers van het stadsdeel en [appellant].
Bij brief van 17 februari 2011 heeft het dagelijks bestuur [appellant] te kennen gegeven dat een laatste inspectie van het pand zal moeten plaatsvinden, waarbij het tevens heeft vermeld dat het de verantwoordelijkheid van [appellant] is om toegang te verschaffen tot alle ruimten in het pand. Een laatste inspectie als bedoeld in de brief van 17 februari 2011 heeft niet plaatsgevonden.
Bij brief van 6 april 2011 heeft het dagelijks bestuur [appellant] nogmaals te kennen gegeven dat een inspectie zal moeten plaatsvinden, aan de hand waarvan een actielijst van de nog uit te voeren werkzaamheden in relatie tot de aangevraagde splitsingsvergunning zal moeten worden opgesteld.
4.2. De Afdeling stelt voorop dat, nu [appellant] een aanvraag heeft ingediend ter verkrijging van een splitsingsvergunning, het in beginsel op zijn weg ligt aannemelijk te maken dat het pand in een dusdanige toestand verkeert dat het zich niet tegen splitsing verzet. Een inspectie van het pand ten behoeve waarvan een splitsingsvergunning is aangevraagd, biedt de aanvrager de gelegenheid aannemelijk te maken dat de in artikel 3.2.10, eerste lid, van de Huisvestingsverordening neergelegde weigeringsgronden zich niet voordoen en dat aan de in artikel 4a van de Beleidsregels neergelegde voorwaarden voor vergunningverlening wordt voldaan. Zo’n inspectie geeft het dagelijks bestuur voorts de mogelijkheid om vast te stellen of de toestand van het pand zich tegen splitsing verzet en zo ja, welke voorzieningen nog dienen te worden getroffen teneinde een aanvraag te kunnen inwilligen.
4.3. Zoals volgt uit hetgeen onder 4.1 is overwogen, heeft het dagelijks bestuur het pand tot tweemaal toe geïnspecteerd. Tijdens de inspectie in 2009 is een lijst opgesteld met te treffen voorzieningen die aan [appellant] kenbaar was. Naar aanleiding van die inspectie heeft vervolgens een tweede inspectie plaatsgevonden. Tijdens die inspectie op 20 mei 2010 zijn wederom gebreken geconstateerd die aan vergunningverlening in de weg stonden. Hoewel die constatering op zichzelf een nadere inspectie van het pand rechtvaardigt, lag het onder de gegeven omstandigheden op de weg van het dagelijks bestuur om eerst aan [appellant] duidelijk te maken welke voorzieningen hij nog diende te treffen aan het pand om in aanmerking te komen voor een splitsingsvergunning ten behoeve van het pand en om [appellant] rechtszekerheid te bieden omtrent het bereik van de geëiste inspectie in die zin dat die tot de alsnog te treffen voorzieningen beperkt zou blijven, mits de staat van het pand overigens ten opzichte van de situatie op 20 mei 2010 niet in voor de aan verlening van de vergunning te stellen eisen relevante mate gewijzigd zou zijn.
De aantekeningen van [inspecteur] van de inspectie van 20 mei 2010 op de bouwtekening bieden onvoldoende uitsluitsel over de te treffen voorzieningen. Voorts heeft het dagelijks bestuur in zijn brief van 17 februari 2011 [appellant] weliswaar te kennen gegeven dat een laatste inspectie diende plaats te vinden, maar het heeft [appellant] in die brief niet duidelijk gemaakt welke voorzieningen na de inspectie in 2009 en de inspectie op 20 mei 2010 nog dienden te worden getroffen, noch wat het bereik van de laatste inspectie zou zijn. Het dagelijks bestuur heeft een en ander evenmin in zijn brief van 6 april 2011 aan [appellant] duidelijk gemaakt. Verder is niet gebleken dat [appellant] bekend was met de door [inspecteur] opgestelde lijst met te treffen voorzieningen aan het pand van 21 april 2011.
Anders dan de rechtbank, is de Afdeling dan ook van oordeel dat het dagelijks bestuur onder de gegeven omstandigheden de aanvraag voor een splitsingsvergunning niet reeds mocht afwijzen, omdat na de inspectie van 20 mei 2010 geen algehele eindcontrole van het pand heeft plaatsgevonden.
5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van [appellant] tegen het besluit van 15 februari 2012 behandelen, voor zover de aangevoerde gronden in het licht van het hetgeen hiervoor is overwogen nog bespreking behoeven.
6. [appellant] heeft betoogd dat het dagelijks bestuur in verband met de aanvraag voor een splitsingsvergunning ten onrechte heeft verzocht om een goedkeuringsrapport van een gecertificeerd dakdekkersbedrijf. Daarbij is volgens [appellant] van belang dat [inspecteur] het dak van het pand heeft bezien en te dien aanzien geen tekortkomingen heeft geconstateerd. Daar komt bij dat voldoende gelegenheid bestond het dak te betreden voor een controle. Ook ter beoordeling van een door een huurder van de derde verdieping aangevraagde omgevingsvergunning diende het dak immers te worden betreden, aldus [appellant]. Hij heeft verder aangevoerd dat van hem niet meer kan worden verwacht dan de afgifte van een verklaring van de aannemer. Het beleid van het dagelijks bestuur is wat betreft de eisen die aan een dak worden gesteld, onduidelijk, aldus [appellant].
6.1. Uit de verklaring van [inspecteur] ter zitting van de rechtbank op 21 januari 2013 volgt dat hij ten tijde van de inspectie van 20 mei 2010 het dak niet heeft kunnen inspecteren, omdat dit te gevaarlijk was. Om die reden heeft hij verzocht om een rapport van een dakdekker. Volgens zijn verklaring, heeft [inspecteur] een rapport ontvangen van de aannemer die opdracht heeft gegeven tot de aan het dak verrichte werkzaamheden. Volgens dat rapport voldeed het dak aan de voorschriften. Daarna kreeg hij foto’s van het dak onder ogen, waaruit volgens hem bleek dat het dak niet aan de vereisten voldeed, aldus de verklaring van [inspecteur].
De Afdeling ziet, in de enkele stelling van [appellant] dienaangaande, geen reden om aan de juistheid van de inhoud van de verklaring van [inspecteur] te twijfelen. Het dagelijks bestuur mocht zich op het standpunt stellen dat, gelet op artikel 4a, onder a en 3˚, tweede liggende streepje, van de Beleidsregels, de kwaliteit van het dak deskundige controle behoefde en dat, voor zover die zijnerzijds niet kon worden verricht, de verklaring van een dakdekkersbedrijf gevergd kan worden.
[appellant] heeft daartoe een verklaring overgelegd van [aannemer]. Uit die verklaring volgt dat de werkzaamheden aan het dak zijn volbracht volgens de daartoe gestelde kwaliteitseisen en dat op het dak tien jaar garantie zit. Zoals uit voormelde verklaring van [inspecteur] volgt, heeft het dagelijks bestuur aanvankelijk genoegen genomen met die verklaring, maar zijn later twijfels gerezen of het dak aan de vereisten voldeed.
Gelet op het belang dat is gediend met de vereisten die worden gesteld in verband met splitsing van een pand, acht de Afdeling het onder die omstandigheden niet onredelijk dat het dagelijks bestuur vervolgens een nieuw rapport van een onafhankelijk gecertificeerd dakdekkersbedrijf heeft verzocht. Het dagelijks bestuur heeft onder de gegeven omstandigheden evenwel ten onrechte nagelaten [appellant] duidelijk te maken welke certificering het dakdekkersbedrijf dient te bezitten en aan welke vereisten een dergelijk goedkeuringsrapport dient te voldoen.
Gelet hierop heeft het dagelijks bestuur [appellant] ten onrechte tegengeworpen dat hij nog geen goedkeuringsrapport van een gecertificeerd dakdekkersbedrijf heeft overgelegd.
7. Het beroep is gegrond. Het besluit op bezwaar van 15 februari 2012 komt wegens strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking.
Het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Zuid dient een nieuw besluit op het bezwaar van [appellant] te nemen, doch niet alvorens het [appellant] te kennen heeft gegeven aan welke vereisten het verlangde rapport van een gecertificeerd dakdekkersbedrijf dient te voldoen en welke voorzieningen [appellant] nog dient te treffen aan het pand, teneinde de aanvraag voor een splitsingsvergunning in te kunnen willigen. Het ligt vervolgens op de weg van [appellant] het gehele pand aan een inspectie als omschreven in rechtsoverweging 4.3, te laten onderwerpen.
8. Het dagelijks bestuur (thans: het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Zuid) dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 4 april 2013 in zaak nr. 12/1126;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid van 15 februari 2012, kenmerk 2011-0340;
V. veroordeelt het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Zuid tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.461,00 (zegge: veertienhonderdeenenzestig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VI. gelast dat het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Zuid aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 395,00 (zegge: driehonderdvijfennegentig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. M. Vlasblom, voorzitter, en mr. J. Kramer en mr. D.J.C. van den Broek, leden, in tegenwoordigheid van mr. C. Sparreboom, ambtenaar van staat.
w.g. Vlasblom w.g. Sparreboom
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 18 juni 2014
581.