Uitspraak
201308870/1/A2.
Datum uitspraak: 25 juni 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Duiven,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 15 augustus 2013 in zaak nr. 13/2612 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Duiven.
Procesverloop
Bij besluit van 20 november 2012 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 26 maart 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 15 augustus 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
Desgevraagd hebben partijen toestemming verleend, als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), om in het geding uitspraak te doen zonder zitting. Vervolgens heeft de Afdeling bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie] te Duiven (hierna: de woning).
5. Bij besluit van 9 oktober 2007 heeft het college met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan verleend ten behoeve van het oprichten of vernieuwen van bebouwing op de ten oosten van de woning gelegen gronden. Op 14 maart 2012 heeft [appellant] het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van dit besluit. Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het realiseren en gebruiken van die bebouwing op korte afstand van de woning ertoe heeft geleid dat het woongenot in de woning is afgenomen en dat de waarde van de woning is gedaald.
6. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan Tog Nederland Midden B.V. (hierna: Tog). In een advies van 6 november 2012 (hierna: het advies) heeft Tog een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit die vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat [appellant] door de planologische wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat de waarde van de woning van € 160.000,00 naar € 157.000,00 is gedaald. Omdat de schade de krachtens artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro in acht te nemen forfaitaire drempel van twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het opkomen van de schade niet overschrijdt, heeft zij het college in overweging gegeven de aanvraag af te wijzen. Het college heeft het advies aan het besluit van 20 november 2012 ten grondslag gelegd.
7. Bij brief van 1 februari 2013 (hierna: de eerste reactie) heeft Tog op verzoek van het college gereageerd op het door [appellant] tegen het besluit van 20 november 2012 gemaakte bezwaar. Bij brief van 3 juli 2013 (hierna: de tweede reactie) heeft Tog op verzoek van het college evenzeer gereageerd op het door [appellant] tegen het besluit van 26 maart 2013 ingestelde beroep.
8. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte met verwijzing naar de tweede reactie heeft overwogen dat het college zich in de besluitvorming op het advies heeft mogen baseren. Daartoe voert hij aan dat de tweede reactie buiten de in artikel 8:58, eerste lid, van de Awb gestelde termijn is ingediend, dat hij ter zitting op dit verzuim heeft gewezen, dat de rechtbank vervolgens niet heeft gevraagd of hij ermee instemt dat de tweede reactie, ondanks dit verzuim, bij de beoordeling van het beroep wordt betrokken en dat de rechtbank zich in de aangevallen uitspraak evenmin over de toelaatbaarheid van de tweede reactie - in het licht van de goede procesorde - heeft uitgelaten. Voorts voert hij aan dat op basis van de tweede reactie nog steeds niet inzichtelijk is dat de woning onder het oude planologische regime ten tijde van de inwerkingtreding van de planologische wijziging op 15 oktober 2007 een waarde van € 160.000,00 had.
8.1. Uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal blijkt dat [appellant] zich ter zitting van de rechtbank op het standpunt heeft gesteld dat de tweede reactie in strijd met een goede procesorde is ingediend en daarom buiten beschouwing dient te worden gelaten. Uit de aangevallen uitspraak blijkt niet van de overwegingen van de rechtbank om de tweede reactie niettemin in de beoordeling van het beroep te betrekken. Hoewel de motivering van die uitspraak op dit punt niet deugdelijk is, kan dat, gelet op het volgende, niet tot het door [appellant] met het betoog beoogde doel leiden.
8.2. Uit het advies blijkt dat de waarde van de woning onder het oude planologische regime is vastgesteld door een taxateur. In dit verband is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer bij uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2), inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd.
8.3. In het advies is vermeld dat bij de taxatie gebruik is gemaakt van informatie van de eigenaar van de woning, van informatie van de gemeente, van planologische en kadastrale informatie en van een luchtfoto. Voorts is uiteengezet dat de waarde van de woning in het economisch verkeer, vrij van huur en gebruik, onmiddellijk voorafgaande aan de planologische wijziging is bepaald, dat daarbij de peildatum van 15 oktober 2007 is gehanteerd en dat tussen de peildatum en de opnamedatum van 10 augustus 2012 in de woning geen verbouwingen of verbeteringen hebben plaatsgevonden. In de eerste reactie zijn twee verklaringen gegeven, verband houdend met de onderhoudstoestand van de woning en de planologische mogelijkheden van de in de directe omgeving van de woning gelegen gronden, voor het verschil met de taxatie van de door [appellant] geraadpleegde taxateur.
8.4. In dit geval is, gezien het advies en de eerste reactie, voldaan aan de eis dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming. Dat in de tweede reactie nog is vermeld dat bij de opname van de woning per onderdeel van de onderhoudstoestand aan [appellant] is gevraagd hoe representatief de feitelijke onderhoudstoestand voor de onderhoudstoestand op de peildatum van 15 oktober 2007 is en daarmee bij de taxatie rekening is gehouden en dat ten behoeve van de taxatie ook onderzoek naar transacties van vergelijkbare objecten in de directe omgeving van de woning is gedaan, laat onverlet dat in het advies, gelezen in samenhang met de eerste reactie, inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde van de woning onder het oude planologische regime is vastgesteld, zodat de tweede reactie in zoverre geen toegevoegde waarde had. Dit betekent dat de tweede reactie, anders dan [appellant] betoogt, niet strekt tot herstel van een motiveringsgebrek in het besluit van 26 maart 2013. Overigens was er geen aanleiding om de tweede reactie wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten. Die reactie is een nadere uitwerking van een onderdeel van het advies. De inhoud ervan is niet van zodanige aard dat het voor [appellant] redelijkerwijs niet mogelijk was om daar ter zitting van de rechtbank op te reageren.
Voor zover [appellant] ten slotte nog bedoelt te betogen dat, gezien de gemiddelde waarde van de in de tweede reactie vermelde referentietransacties, een concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid van de taxatie bestaat, miskent hij daarmee dat, zoals het college in dit verband in het verweerschrift heeft aangevoerd, voor de taxatie niet uitsluitend de referentietransacties van belang zijn, maar bijvoorbeeld ook de staat van onderhoud van de woning en de planologische mogelijkheden van de in de directe omgeving van de woning gelegen gronden. Derhalve kan niet slechts op basis van de referentietransacties staande worden gehouden dat de waarde van de woning op de peildatum is onderschat.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze rust.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 25 juni 2014
452.