Uitspraak
201300148/1/A2.
Datum uitspraak: 15 januari 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Austerlitz, gemeente Zeist,
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 16 november 2012 in zaak nr. 11/3192 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Zeist.
Procesverloop
Bij besluit van 28 september 2010 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 18 augustus 2011 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 28 september 2010 herroepen en aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 4.000,00 toegekend.
Bij tussenuitspraak van 15 juni 2012 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, het college in de gelegenheid gesteld binnen acht weken na verzending van de tussenuitspraak gebreken in het besluit van 18 augustus 2011 te herstellen, met inachtneming van hetgeen in de tussenuitspraak is overwogen.
Bij brief van 19 juli 2012 heeft het college, gebruik makend van de geboden gelegenheid, het besluit van 18 augustus 2011 nader gemotiveerd.
Bij uitspraak van 16 november 2012 heeft de rechtbank het door [appellant] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 18 augustus 2011 vernietigd en bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 september 2013, waar [appellant] en zijn [echtgenote], bijgestaan door mr. C. Lubben, werkzaam bij SRK rechtsbijstand, en het college, vertegenwoordigd door H.R. Snijder, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.3 betrekt het college met betrekking tot de voor vergoeding in aanmerking komende schade bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval:
1. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
2. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
3. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
4. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Flairck B.V., waarvan [appellant] enig directeur is, heeft op 9 mei 2001 gekocht en op 13 juli 2001 geleverd gekregen tweederde deel van het perceel met woning kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie D nr. 2099, plaatselijk bekend Gramserweg 47F te Austerlitz (hierna: het perceel). [echtgenote] heeft tegelijkertijd eenderde deel van het perceel gekocht onderscheidenlijk geleverd gekregen. [appellant] heeft van Flairck B.V. gekocht en op 9 januari 2002 geleverd gekregen eenderde deel van het perceel. [appellant] en [echtgenote] hebben tevens op 9 mei 2001 gekocht en op 20 maart 2007 geleverd gekregen het aansluitend perceel kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie D nr. 2397. [appellant], [echtgenote] en Flairck hebben bij aanvraagformulier met datum 25 november 2009 (hierna: de aanvraag) verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van de bij besluit van het college van 26 mei 2008 krachtens artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) verleende vrijstelling (hierna: de vrijstelling) van het bestemmingsplan "Austerlitz" (hierna: het bestemmingsplan), met toepassing waarvan bouwvergunning is verleend voor de bouw van 45 woningen op percelen ten noordwesten en noordoosten (hierna: het bouwterrein) van het perceel van [appellant]. Volgens [appellant] worden daardoor zijn uitzicht en privacy en de goede ligging van het perceel aangetast en ondervindt hij verkeersoverlast door een naast zijn woning gelegen ontsluitingsweg van de nieuwe woningen, waardoor de waarde van het perceel is gedaald. Hij stelt tevens door de ontsluitingsweg inkomensschade te lijden, omdat hij een muziekstudio in de kelder van zijn woning niet meer kan gebruiken als gevolg van ondervonden geluid- en trillinghinder van verkeer op de ontsluitingsweg.
[bedrijf], aan wie de vrijstelling en bouwvergunning zijn verleend, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarin is vermeld dat zij door het college toe te kennen vergoedingen voor planschade ten gevolge van de vrijstelling voor haar rekening zal nemen.
5. Het college heeft aan het besluit van 28 september 2010 een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) opgesteld advies van augustus 2010 ten grondslag gelegd. Daarin is vermeld dat het oude planologische regime wordt gevormd door het bestemmingsplan en een bij besluit van het college van 8 februari 1990 krachtens artikel 19 van de WRO verleende vrijstelling aan de eigenaar van het ten zuidwesten van het perceel gelegen perceel met woning Oude Postweg 91 ten behoeve van de aanleg van een tennisbaan en het oprichten van een afrastering. Volgens het SAOZ-advies had het terrein ten noordoosten van het perceel ingevolge het bestemmingsplan de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" en mochten daar bedrijven worden gevestigd tot en met milieucategorie 4. Dit noordoostelijke terrein was volgens het SAOZ-advies voorheen ontsloten via een weg, gelegen tussen de tennisbaan op perceel Oude Postweg 91 en het perceel. In het SAOZ-advies is verder vermeld dat de planologische verandering voor [appellant] een planologisch nadeel betekent ten bedrage van € 18.000,00. Daarin is voorts vermeld dat de bouw van de 45 nieuwe woningen voor [appellant] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 9 mei 2001 voorzienbaar was, omdat in die overeenkomst is vermeld: "Het is de koper bekend dat ten noordoosten en ten noordwesten van het hierbij verkochte een nieuwbouwplan (woningen) in ontwikkeling is" en dat het planologisch nadeel daarom geheel voor zijn rekening dient te blijven. Volgens het SAOZ-advies lijdt [appellant] voorts niet de gestelde inkomensschade, reeds omdat ingevolge het bestemmingsplan gebruik van de kelder van zijn woning voor bedrijfsdoeleinden niet was toegestaan.
Het college heeft aan het besluit van 18 augustus 2011 een advies van de Adviescommissie voor de bezwaarschriften (hierna: de bezwaarcommissie) van 28 juli 2011 ten grondslag gelegd. In dat advies is erop gewezen dat [appellant] in de aanvraag heeft vermeld dat de gemeente hem ten tijde van de koop heeft meegedeeld dat plannen bestonden om nabij zijn woning een kleinschalige uitbreiding van vijftien woningen te realiseren. Volgens de bezwaarcommissie volgt uit deze vermelding, gelezen in samenhang met de hiervoor weergegeven vermelding in de koopovereenkomst, dat de bouw van vijftien woningen nabij de woning voor [appellant] voorzienbaar was. In dat advies is verder vermeld dat, hoewel ingevolge artikel 10 van de voorschriften van het bestemmingsplan de uitoefening van een bedrijf aan huis is toegestaan, ingevolge artikel 1, aanhef en onder 18, van die voorschriften een kelder niet voor bedrijfsdoeleinden mag worden gebruikt en daarom de muziekstudio van [appellant] in de kelder van zijn woning ingevolge het bestemmingsplan niet was toegestaan. In dat advies is voorts vermeld dat de weg tussen de tennisbaan en het perceel van [appellant] voorheen alleen diende ter ontsluiting van perceel Oude Postweg 91 en ingevolge het bestemmingsplan niet mocht worden gebruikt voor de ontsluiting van het noordoostelijke terrein.
Volgens een op verzoek van de bezwaarcommissie door de SAOZ opgesteld nader advies van 9 juni 2011 kon [appellant], anders dan in het SAOZ-advies van augustus 2010 is vermeld, voorheen geen hinder ondervinden van op die weg aanwezig verkeer, waaronder vrachtauto’s, van en naar het noordoostelijke terrein, terwijl hij nu wel hinder kan ondervinden van verkeer van en naar de nieuwe woningen. In het advies van de bezwaarcommissie is vermeld dat [appellant] volgens het nader SAOZ-advies ten gevolge van de vrijstelling voor de ontsluitingsweg, door toegenomen verkeersoverlast, een planologisch nadeel, bestaande uit waardevermindering van het perceel, van € 6.000,00 lijdt. Nu ten tijde van de koop een wegontsluiting voor vijftien woningen voorzienbaar was, dient eenderde van dit bedrag voor zijn rekening te blijven en dient een bedrag van € 4.000,00 als tegemoetkoming in planschade aan [appellant] te worden toegekend, aldus het advies van de bezwaarcommissie.
Volgens een op verzoek van het college door de SAOZ in reactie op de tussenuitspraak van de rechtbank opgesteld nader advies van 6 juli 2012 was, gelet op de situering van het perceel ten opzichte van het bouwterrein, de in het SAOZ-advies van augustus 2010 bepaalde waardedaling van het perceel alleen het gevolg van de bouw van de vijftien woningen in de directe nabijheid van het perceel en heeft de bouw van de daarachter gelegen woningen niet tot extra waardedaling van het perceel geleid.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat planologisch nadeel ten gevolge van de realisering van de nieuwe woningen geheel voor zijn rekening moest blijven, omdat de realisering van vijftien nieuwe woningen nabij zijn perceel voor hem voorzienbaar was en hij alleen ten gevolge van de bouw van die woningen planologisch nadeel lijdt, heeft miskend dat hij ten tijde van de koop van het perceel de bouw van die vijftien woningen niet kon voorzien. Hij voert aan in de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade per abuis te hebben vermeld, dat hij ten tijde van de koop op de hoogte was van plannen om nabij zijn woning vijftien nieuwe woningen te realiseren. Volgens hem wist hij ten tijde van de koop alleen dat twee eigenaren van percelen op het bouwterrein plannen hadden om ieder op hun eigen perceel één woning te bouwen en wilde de gemeente Zeist eerst meewerken aan die bouwplannen nadat deze twee eigenaren in 2006 samen met een derde eigenaar van percelen op het bouwterrein een bouwplan voor meer woningen hadden ontwikkeld. Hij voert verder aan dat het plan om op het bouwterrein vijftien woningen te realiseren voor het eerst is vermeld in de in de tweede helft van 2001 uitgebrachte Provinciale Nota Woningbouwcapaciteit 2001. [appellant] voert subsidiair aan dat zelfs als moet worden aangenomen dat de bouw van vijftien nieuwe woningen voor hem voorzienbaar was, de vrijstelling is verleend voor de bouw van 45 woningen. Volgens hem is de goede situering van zijn woning aangetast door de realisering van al deze woningen en niet alleen door de realisering van de woningen ten noordwesten van het perceel, zoals in de SAOZ-adviezen is vermeld. Daarbij voert hij aan dat voorheen de gronden ten noorden en noordoosten grotendeels in gebruik waren als bos en de gedeelten die voor bedrijfsdoeleinden waren bestemd niet meer gerealiseerd konden worden. [appellant] voert voorts aan dat hij de ontsluitingsweg van de nieuwe woningen langs zijn perceel niet heeft kunnen voorzien, zelfs niet indien hij de bouw van vijftien nieuwe woningen had kunnen voorzien. Volgens hem liet het bestemmingsplan een andere locatie voor een ontsluitingsweg toe en lag realisering van een ontsluitingsweg langs zijn perceel, gezien de beperkte ruimte, niet in de lijn der verwachtingen.
6.1. [appellant] heeft in de aanvraag het volgende vermeld:
"Wij zijn bij de aankoop van ons huis medio 2001 (en in de periode daaropvolgend tot 23 maart 2005) foutief voorgelicht door provincie en gemeente, aangezien er steeds gesproken werd over een kleinschalige uitbreiding van 15 woningen, zonder aan te geven waar dit precies zou plaats vinden."
Deze mededeling is zonder enige terughoudendheid gedaan en daarin is met een grote mate van precisie vermeld sinds wanneer [appellant] op de hoogte is van de mogelijke realisering van vijftien nieuwe woningen nabij het perceel. De rechtbank heeft op grond hiervan met juistheid overwogen dat voldoende aannemelijk is dat de bouw en ontsluiting van vijftien woningen nabij het perceel ten tijde van de koop op 9 mei 2001 voor [appellant] voorzienbaar was. De rechtbank heeft verder met juistheid overwogen dat het college met het aanvullende advies van de SAOZ van 6 juli 2012 toereikend heeft gemotiveerd dat de waardedaling van het perceel niet kleiner was geweest indien de vrijstelling niet voor de bouw van 45 maar vijftien woningen nabij het perceel zou zijn verleend.
Gezien het voorgaande heeft de rechtbank met juistheid overwogen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het ten gevolge van de vrijstelling ondervonden planologisch nadeel, bestaande uit waardevermindering van het perceel, voor rekening van [appellant] dient te blijven. Het betoog faalt.
7. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank, door te overwegen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat hij ten gevolge van de planologische verandering geen inkomensschade lijdt, omdat ingevolge het bestemmingsplan de exploitatie van een muziekstudio in zijn woning niet was toegestaan, heeft miskend dat de muziekstudio niet in strijd met het bestemmingsplan in de kelder van de woning was gevestigd.
7.1. Volgens het aanvullend SAOZ-advies van 6 juli 2012 heeft het college bij besluit van 21 januari 1992 aan de vorige eigenaar vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de WRO verleend voor realisering van de woning aan de Gramserweg 47F. Uit de vrijstelling volgt niet dat deze tevens is verleend voor de exploitatie van een muziekstudio in de woning. Het standpunt van het college dat de muziekstudio van [appellant] in strijd met artikel 1, aanhef en onderdeel 18, van de voorschriften van het bestemmingsplan in de kelder van de woning was gevestigd kan niet worden gevolgd, reeds omdat die bepaling geen gebruiksverbod maar alleen een begripsomschrijving van kelderruimten bevat. Ingevolge artikel 10, tweede lid, van de voorschriften mag eenderde gedeelte van een woning met een maximum van 100 m2 voor de uitoefening van een beroep aan huis worden gebruikt, mits het karakter van een woning blijft behouden. [appellant] heeft onweersproken gesteld dat de kelder, met een oppervlakte van ongeveer 70 m2, niet meer dan eenderde gedeelte van de woning uitmaakt en dat het karakter van een woning is behouden.
Uit het voorgaande volgt dat het college zijn standpunt dat [appellant] als gevolg van de ontsluiting van de 45 woningen geen inkomensschade heeft geleden niet toereikend heeft gemotiveerd.
Het betoog slaagt.
8. Het hoger beroep is gegrond. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling het college opdragen om binnen vier maanden na verzending van deze uitspraak alsnog onderzoek te doen naar de door [appellant] gestelde inkomensschade en de vergoedbaarheid daarvan, en op basis van dat onderzoek in zoverre een nieuw besluit op het door [appellant] tegen het besluit van 28 september 2010 gemaakte bezwaar te nemen en dit nieuwe besluit tevens aan de Afdeling te zenden.
9. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Zeist op om binnen vier maanden na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen in de overwegingen 7.1 en 8 daarvan is overwogen, het gebrek in het besluit van 18 augustus 2011, kenmerk 11uit6460, te herstellen en een nieuw besluit te nemen en dit tevens aan de Afdeling te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. G. Snijders, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, ambtenaar van staat.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Oranje
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 15 januari 2014
507.