Uitspraak
201311094/1/A1.
Datum uitspraak: 17 september 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep van:
1. [appellant sub 1], wonend te [woonplaats], gemeente Tytsjerksteradiel, respectievelijk,
2. het college van burgemeester en wethouders van Tytsjerksteradiel,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 5 november 2013 in zaak nr. 13/1347 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 3 september 2012 heeft het college [appellant sub 1] een bedrag van € 5.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juli 2011 tot de dag van uitbetaling en met het drempelbedrag, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 26 maart 2013 heeft het college het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard, onder aanvulling van de motivering daarvan.
Bij uitspraak van 5 november 2013 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat het college aan planschade een bedrag van € 7.700,00 aan [appellant sub 1] dient te vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 juli 2011. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant sub 1] hoger beroep ingesteld. Het college heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 1] heeft een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 10 juli 2014, waar het college, vertegenwoordigd door mr. D. Meloni, werkzaam bij de gemeente, is verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. Op 3 juli 1998 heeft [appellant sub 1] de woning aan [locatie] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht. Onder het bestemmingsplan "Burgum Oost 2005" (hierna: het bestemmingsplan) waren de gronden ten noorden van de woning voor "Maatschappelijke doeleinden 1" bestemd. Op 22 juni 2010 heeft de raad van de gemeente Tytsjerksteradiel het wijzigingsplan "Burgum, Oppedijk van Veenweg 42" (hierna: het wijzigingsplan) vastgesteld, welk plan op 29 december 2010 in werking is getreden (hierna: de peildatum). Ingevolge het wijzigingsplan rusten op de betreffende gronden de bestemmingen "Woongebouw (WGB)", "Tuin" en "Woondoeleinden W(b) 3".
4. Bij aanvraagformulier van 20 juli 2011 heeft [appellant sub 1] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het wijzigingsplan de bouwmogelijkheden vergroot en bovendien de bouw van woningen mogelijk maakt op het perceel achter de woning en de daaraan grenzende percelen (hierna: het plangebied). Dit heeft de waarde van de woning verminderd door verlies van privacy, geluidsoverlast, aantasting van de bezonning en vermindering van de situeringswaarde, aldus [appellant sub 1].
5. Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een conceptadvies van januari 2012 (hierna: het conceptadvies) heeft de SAOZ uiteengezet dat de planologische verandering ertoe leidt dat [appellant sub 1] in een nadeliger positie is komen te verkeren. Daartoe heeft zij van belang geacht dat het zicht vanuit de woning door de bouw van woningen op een afstand van ongeveer 17 m recht achter de woning met een hoogte van 12 m, waar voorheen bebouwing op een afstand van 15 m schuin ten noordwesten van de woning met een hoogte van 8 m was toegestaan, verslechtert. Daarbij is in aanmerking genomen dat in de nieuwe planologische situatie hoge (bij)gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak tot de perceelgrens zijn toegestaan. Voorts heeft de SAOZ in dat advies opgemerkt dat relevante schaduwwerking gezien de noordelijke ligging van de nieuwe bebouwing niet aan de orde is. Ten aanzien van het aspect gebruik is in het conceptadvies opgemerkt dat in de voorgaande situatie reeds intensief gebruik mogelijk was, nu er uiteenlopende openbare dienstverlenende instellingen in het plangebied aanwezig konden zijn die veel publiek konden trekken, zoals het voorheen ter plaatse gevestigde politiebureau, met verkeersbewegingen en geluiden van mensen als gevolg. Het gebruik van het plangebied zal in de nieuwe situatie meer permanent zijn, maar niet tot een relevante toename van hinder leiden, aldus het conceptadvies. Wel zal volgens de SAOZ van de mogelijk permanente aanwezigheid van mensen in de woningen en het verder weg gelegen woongebouw een nadelige invloed uitgaan op de privacy van [appellant sub 1] , nu vanuit de woningen met eventuele dakterrassen, balkons en tuinen en het op grotere afstand gelegen, vijf lagen hoge appartementengebouw en de bijbehorende balkons, zicht bestaat in de achtertuin en de woning van [appellant sub 1]. Daarbij neemt de SAOZ wel in aanmerking dat voorheen op 15 m afstand van de woning een gebouw ten dienste van maatschappelijke doeleinden aanwezig kon zijn en de onbebouwde gronden als parkeerterrein of weg gebruikt konden worden, hetgeen eveneens van invloed was op de privacy van [appellant sub 1]. Ten aanzien van de situering van de woning merkt de SAOZ op dat deze in nadelige zin wordt beïnvloed omdat de woning meer ingesloten komt te liggen en het perceel van [appellant sub 1] grenst aan het erf van de te realiseren woningen. Volgens de SAOZ heeft de planologische verandering ertoe geleid dat de waarde van de woning ten tijde van de peildatum van € 215.000,00 naar € 203.000,00 is gedaald. Na aftrek van het forfaitair normaal maatschappelijk risico, bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, ondervindt [appellant sub 1] een nadeel ten bedrage van € 7.700,00, aldus de SAOZ.
In reactie op dit conceptadvies heeft Lont B.V., projectontwikkelaar van het plangebied, een deskundigenrapport van het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur van 27 maart 2012 (hierna: het deskundigenrapport) overgelegd. In dat deskundigenrapport is uiteengezet dat het schadebedrag te hoog is vastgesteld als gevolg van het niet maximaal invullen van de oude planologische mogelijkheden, bijvoorbeeld de bebouwingsmogelijkheden op tussenliggende gronden.
In het definitieve advies van juli 2012 (hierna: het advies) heeft de SAOZ de invloed van de nieuwe situatie op het zicht als beperkt aangemerkt. Daarbij heeft zij, in aanvulling op het conceptadvies, van belang geacht dat niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten dat andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hoogte van 5 m, zoals een zich langs de erfgrens strekkende fietsenstalling, in de oude situatie konden worden opgericht, waarvan al invloed uitging op het zicht van [appellant sub 1] . Die mogelijkheid leidt er in verband met het aspect privacy tevens toe dat het zicht op het perceel van [appellant sub 1] vanuit het gebouw in de oude situatie, al werd beperkt. Voorts heeft het SAOZ haar advies in die zin aangepast, dat zij bij de beoordeling van de invloed van de nieuwe situatie op de privacy niet langer uitgaat van inkijk vanuit het woongebouw, nu dit, gelet op de tussenliggende hoge bebouwing op korte afstand van de perceelgrens, niet mogelijk is. De gewijzigde opvattingen ten aanzien van de aspecten zicht en privacy hebben ertoe geleid dat de SAOZ heeft geadviseerd de tegemoetkoming met € 2.000,00 naar beneden bij te stellen tot € 5.700,00.
Het college heeft het advies aan het besluit van 3 september 2012 ten grondslag gelegd.
6. Naar aanleiding van het tijdens de hoorzitting in bezwaar door Lont B.V. ingenomen standpunt dat het besluit van 3 september 2012 voor wat betreft het normaal maatschappelijk risico onvoldoende is gemotiveerd, heeft het college opnieuw advies gevraagd aan de SAOZ. In een aanvullend advies van 4 maart 2013 (hierna: het aanvullende advies) heeft de SAOZ uiteengezet dat de op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro te hanteren korting op het schadebedrag wegens het normale maatschappelijke risico naar redelijkheid en billijkheid op minder dan 25% gesteld zou moeten worden. De exacte hoogte van die korting kan echter in het midden worden gelaten, aldus de SAOZ, nu de aftrek van 2% van de waarde van de getroffen onroerende zaak die op grond van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van die wet in ieder geval als normaal maatschappelijk risico op de uit te keren tegemoetkoming in mindering dient te worden gebracht, groter is dan een korting van 25% op het schadebedrag. Daarmee is volgens de SAOZ genoegzaam aangetoond dat de geadviseerde tegemoetkoming in de planschade met inachtneming van het normaal maatschappelijk risico niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Bij besluit van 26 maart 2013 heeft het college het besluit van 3 september 2012, onder verwijzing naar het advies en het aanvullende advies, in stand gelaten.
7. De rechtbank heeft het besluit van 26 maart 2013 vernietigd omdat het college in strijd met artikel 7:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) het daaraan mede ten grondslag gelegde aanvullende advies niet aan [appellant sub 1] heeft voorgelegd. Voorts is de rechtbank tot het oordeel gekomen dat de rechtsgevolgen van dat besluit niet in stand kunnen blijven en heeft zij, zelf voorziend, bepaald dat het college aan planschade een bedrag van € 7.700,00 aan [appellant sub 1] dient te vergoeden.
Het hoger beroep van [appellant sub 1]
8. Het betoog van [appellant sub 1] dat de rechtbank zijn grond dat binnen de bestemming "Woongebouw" meer woningen kunnen worden gebouwd dan waar het college, onder verwijzing naar het advies van de SOAZ, van uit is gegaan ten onrechte onbesproken heeft gelaten, mist feitelijke grondslag. De rechtbank heeft in dit verband overwogen dat uit het advies volgt dat de SAOZ rekening heeft gehouden met de bouw van 20 appartementen over vijf bouwlagen en dat, nu [appellant sub 1] niet heeft gesteld dat het aantal appartementen daar wezenlijk van zou kunnen afwijken en wat het effect hiervan zou zijn op zijn woning, geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de SAOZ in dit verband niet van de maximale invulling van het nieuwe planologische regime is uitgegaan.
9. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college, met het aan zijn besluit ten grondslag gelegde advies van de SAOZ, voldoende heeft onderbouwd dat de planologische mogelijkheid van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, van 5 m hoog onder de oude situatie tot minder planschade leidt dan de SAOZ in het conceptadvies had geadviseerd. Voor zover de rechtbank in dit verband heeft overwogen dat een dergelijk bouwwerk, te weten een fietsenstalling, privacy-belemmerend zou zijn geweest, betoogt [appellant sub 1] dat deze de privacy juist had bevorderd.
9.1. De rechtbank is terecht tot het oordeel gekomen dat de SAOZ in haar advies inzichtelijk heeft gemaakt wat de invloed van de fietsenstalling zou zijn geweest op de aspecten zicht en privacy in de oude situatie. Daarbij gaat de SAOZ er kort gezegd, evenals [appellant sub 1], van uit dat de fietsenstalling enerzijds het zicht al aantastte en anderzijds de privacy beschermde. De omstandigheid dat de rechtbank in de aangevallen uitspraak ten onrechte heeft overwogen dat de fietsenstalling privacy-belemmerend zou zijn geweest, kan derhalve niet tot het oordeel leiden dat het advies op dit punt onjuist is. Voorts heeft de SAOZ haar advies ten aanzien van het aspect privacy aangepast vanwege de constatering dat inkijk vanuit het woongebouw in de nieuwe situatie, gelet op de tussenliggende hoge bebouwing op korte afstand van de perceelgrens, niet mogelijk is. Gezien deze motivering, heeft de rechtbank terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het college, met het aan zijn besluit ten grondslag gelegde advies, niet of onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op grond waarvan het de tegemoetkoming ten opzichte van het in het conceptadvies geadviseerde bedrag naar beneden heeft bijgesteld.
Het betoog faalt.
10. [appellant sub 1] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college voor het bepalen van de maximale invulling van het nieuwe planologische regime niet gehouden was om op de verbeelding bouwpercelen in te tekenen. Daartoe voert hij aan dat ingevolge artikel 4.2.2, aanhef en onder d, van de planregels van het wijzigingsplan de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak per bouwperceel ten hoogste 40% van de oppervlakte van het erf zal bedragen met een maximum van 100 m², zodat het antwoord op de vraag of 100 m² mag worden bebouwd afhankelijk is van de grootte van het bouwperceel. Bovendien heeft de rechtbank niet onderkend dat het college, onder verwijzing naar het door de SAOZ opgestelde advies, ten onrechte is uitgegaan van maximaal 100 m² voor het gehele gebied met de bestemming "Woondoeleinden W(b) 3", terwijl dit de maximale oppervlaktemaat is per bouwperceel, aldus [appellant sub 1].
10.1. Zoals hiervoor onder 2 is overwogen, dient voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade de maximale invulling van de planologische mogelijkheden als uitgangspunt te worden genomen. De SAOZ heeft in haar advies volstaan met een beknopte weergave van de planregels van het wijzigingsplan. Zo heeft zij slechts vermeld dat buiten het bouwvlak onder de nieuwe planologische situatie ten aanzien van bijbehorende gebouwen en overkappingen geldt dat de gezamenlijke oppervlakte maximaal 100 m² mag bedragen. Uit het advies kan, anders dan [appellant sub 1] betoogt, niet worden afgeleid dat de SAOZ als gevolg van deze beknopte weergave, in afwijking van artikel 4.2.2, aanhef en onder d, van de planregels van het wijzigingsplan, waarbij het gaat om de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak per bouwperceel, is uitgegaan van maximaal 100 m² voor de totale ruimte binnen het plangebied met de bestemming "Woondoeleinden W(b) 3", voor zover dat is gelegen buiten het bouwvlak. De rechtbank heeft in het betoog van [appellant sub 1] in zoverre geen aanleiding hoeven zien voor het oordeel dat het college, onder verwijzing naar dat advies, niet van de juiste maximale invulling van de planologische mogelijkheden van het wijzigingsplan is uitgegaan.
De door [appellant sub 1] gestelde omstandigheid dat zonder ingetekende bouwpercelen niet kan worden vastgesteld of de maximaal toegestane oppervlakte van 100 m² op een perceel mag worden bebouwd, kan evenmin leiden tot het oordeel dat het college een onjuiste voorstelling heeft gehad van de maximale mogelijkheden in de nieuwe situatie. Hoe groot een bouwperceel binnen de bestemming "Woondoeleinden W(b) 3" ook is, het mag ingevolge artikel 4.2.2, aanhef en onder d, van de planregels niet voor meer dan 100 m² met gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak worden bebouwd. Gelet daarop doet voor het bepalen van de maximale mogelijkheden van het wijzigingsplan ten aanzien van gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak de omvang van het perceel niet ter zake. De rechtbank heeft daarom terecht overwogen dat het betoog van [appellant sub 1] niet noopt tot het oordeel dat het college in het kader van de voorbereiding en het besluit op de aanvraag van [appellant sub 1] gehouden was bouwpercelen op de verbeelding in te tekenen.
Het betoog faalt.
11. [appellant sub 1] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte niet heeft onderkend dat het college, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ, geen rekening heeft gehouden met de voor hem nadeliger situatie waarin twee woonhuizen worden gebouwd, met elk vier bouwlagen en vijf woningen, gesitueerd in het verlengde van zijn woning.
11.1. De SAOZ is in het advies ten aanzien van de woonhuizen uitgegaan van de maximale bebouwingsmogelijkheden die het wijzigingsplan biedt. De Afdeling stelt vast dat uit de in het wijzigingsplan opgenomen bebouwingsvoorschriften volgt dat het aantal te realiseren woningen in de woonhuizen op die bebouwingsmogelijkheden niet van invloed is. Voorts is de SAOZ in het advies uitgegaan van een nadelige invloed op de privacy van [appellant sub 1] als gevolg van de min of meer permanente aanwezigheid van mensen in de woonhuizen, met eventuele dakterrassen, balkons en tuinen. Onder deze omstandigheden, wordt [appellant sub 1] niet gevolgd in zijn betoog dat de realisering van tien woningen in twee woonhuizen in het verlengde van zijn woning, zou dit al mogelijk zijn, tot een nadeliger situatie zou leiden dan tien woningen in vijf twee-onder-een-kap woonhuizen verspreid over het bouwvlak, waarvan er twee zijn voorzien in het verlengde van zijn woning, waarmee de SAOZ in het advies rekening heeft gehouden. In het betoog is daarom geen aanleiding gelegen voor het oordeel dat de rechtbank heeft miskend dat het college het advies niet aan zijn besluit van 26 maart 2013 ten grondslag mocht leggen.
Het betoog faalt.
12. [appellant sub 1] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat voor de berekening van het normale maatschappelijke risico dient te worden uitgegaan van de omstandigheden direct voor de peildatum en dat het college deze berekening, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ, juist heeft uitgevoerd. In dit verband verwijst hij naar zijn beroepschrift.
12.1. Het betoog is een herhaling van hetgeen [appellant sub 1] in dit verband in beroep bij de rechtbank heeft aangevoerd. De rechtbank is hierop in de overwegingen van de aangevallen uitspraak ingegaan. In hoger beroep heeft [appellant sub 1] geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende grond in de aangevallen uitspraak onjuist, dan wel onvolledig zou zijn. Er bestaat derhalve ook in zoverre geen aanleiding voor vernietiging van de aangevallen uitspraak.
13. [appellant sub 1] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte slechts in één van de zes samenhangende zaken het college heeft veroordeeld tot een vergoeding van de in verband met de behandeling van de beroepen opgekomen proceskosten. Daartoe voert hij aan dat tussen de zaken verschillen bestaan, in welk verband hij onderscheid maakt tussen de woningen gesitueerd in het midden van de straat, nrs. […], en die gesitueerd aan de buitenzijden, nrs. […]. Voor beide categorieën is een proceskostenvergoeding op zijn plaats, aldus [appellant sub 1] .
13.1. Ingevolge artikel 3, eerste lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden samenhangende zaken voor de toepassing van artikel 2, eerste lid, onder a, beschouwd als één zaak. In het tweede lid is bepaald dat samenhangende zaken zijn: gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig door een of meer belanghebbenden tegen nagenoeg identieke besluiten op vergelijkbare gronden ingestelde beroepen, waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, is verleend door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn.
Nu de gemachtigde van de eigenaren van voornoemde percelen identieke beroepschriften heeft ingediend, heeft de rechtbank de beroepen aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Daarbij is van belang dat nu het gestelde onderscheid tussen de woningen gelegen in het midden van de straat en die aan de buitenzijden daarvan in de desbetreffende identieke beroepschriften niet aan de orde komt, is in het betoog geen aanleiding gelegen voor het oordeel dat de rechtbank dat ten onrechte heeft gedaan.
Het betoog faalt.
14. Het betoog van [appellant sub 1] dat de rechtbank het college ten onrechte niet heeft veroordeeld tot vergoeding van de bij hem in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb is terecht voorgedragen, maar kan, nu de rechtbank het besluit van 26 maart 2013, gelet op hetgeen hierna onder 15.1 ten aanzien van het incidentele hoger beroep van het college wordt overwogen, weliswaar terecht heeft vernietigd, maar de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit ten onrechte niet in stand heeft gelaten, buiten bespreking worden gelaten.
Vorenstaande geldt evenzeer ten aanzien van het betoog van [appellant sub 1] dat de rechtbank ten onrechte zelf voorziend de hoogte van de tegemoetkoming in de planschade aan de bewoners van [locaties] te laag en bovendien zonder differentiatie heeft bepaald op elk € 2.000,00.
Het incidenteel hoger beroep van het college
15. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte het besluit van 3 september 2012 heeft herroepen en, zelf voorziend, de tegemoetkoming in planschade heeft bepaald op € 7.700,00. Daartoe voert het aan dat de rechtbank zich in dit verband ten onrechte niet door een onafhankelijke deskundige heeft laten adviseren. Bovendien heeft de rechtbank, aldus het college, ten onrechte overwogen dat op de gronden met de bestemming "Woondoeleinden W(b) 3" meer woningen mogen worden gerealiseerd dan de tien waar de SAOZ in haar advies van uit is gegaan. Daartoe heeft het college verwezen naar artikel 2 van Pro het wijzigingsplan. De rechtbank heeft volgens het college ten onrechte zelf in de zaak voorzien en heeft ten onrechte niet de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit in stand gelaten.
15.1. Ingevolge artikel 4.2.1, aanhef en onder a, van de planregels van het wijzigingsplan mag op gronden met de bestemming "Woondoeleinden W(b) 3" het aantal woonhuizen per bouwvlak ten hoogste tien bedragen. De rechtbank heeft aan haar oordeel dat het college, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ, ten onrechte van tien woningen is uitgegaan, ten grondslag gelegd dat, gelet op de definitiebepalingen van het bestemmingsplan, een woonhuis een gebouw is dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar gelegen en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat. De rechtbank heeft evenwel niet onderkend dat weliswaar in artikel 2 van Pro de planregels van het wijzigingsplan is bepaald dat ten aanzien van dat plan geldt dat de voorschriften, gegeven in het bestemmingsplan, van toepassing zijn, maar dat in dat artikel voorts is bepaald dat de basisbestemmingen zijn opgenomen in de regels van het wijzigingsplan en dat deze bestemmingsregels overeenkomen met het bestemmingsplan, met dien verstande dat in de bestemming "Woondoeleinden W(b) 3" het aantal woningen per bouwvlak ten hoogste tien zal bedragen. Gelet op de laatste zinsnede van dat artikel, is het college, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ, met tien woningen van het juiste aantal woningen binnen de bestemming "Woondoeleinden W(b) 3" uitgegaan. Derhalve heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat het college bij de vaststelling van de tegemoetkoming ten onrechte geen rekening heeft gehouden met voornoemde, voor [appellant sub 1] planologisch nadeliger situatie. Het betoog van het college dat de rechtbank daarin ten onrechte aanleiding heeft gezien om de rechtsgevolgen van het besluit van 26 maart 2013 niet in stand te laten, is terecht voorgedragen.
De rechtbank heeft voorts met het oog op finale geschilbeslechting zelf voorziend de tegemoetkoming in planschade met € 2.000,00 verhoogd en het besluit van 3 september 2012 in zoverre herroepen.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank ten onrechte zelfstandig, zonder daarvoor een deskundige in te schakelen, het door haar geconstateerde planologisch nadeel en het door haar daarvoor geschatte bedrag vastgesteld en begroot op € 2.000,00. Daarbij heeft de Afdeling in aanmerking genomen dat uit de aangevallen uitspraak naar voren komt dat de rechtbank het bedrag van € 2.000,00 niet heeft gerelateerd aan de hiervoor onder 5 vermelde, mede in verband met de fietsenstalling die onder de oude situatie kon worden opgericht, gewijzigde opvattingen van de SAOZ ten aanzien van de aspecten zicht en privacy, die ertoe hebben geleid dat de SAOZ het schadebedrag in haar advies met € 2000,00 naar beneden heeft bijgesteld. Uit de aangevallen uitspraak blijkt ook anderszins niet waar de rechtbank de hoogte van dit bedrag op heeft gebaseerd. De Afdeling acht het verder ook in strijd met de goede procesorde dat de rechtbank dit heeft gedaan zonder partijen in de gelegenheid te stellen daarover hun zienswijze te geven.
Het betoog slaagt.
Conclusie
16. Het hoger beroep van [appellant sub 1] is ongegrond. Het incidentele hoger beroep van het college is, gelet op hetgeen hiervoor onder 15.1 is overwogen, gegrond. Nu het besluit van 26 maart 2013 door de rechtbank is vernietigd wegens strijd met artikel 7:9 van Pro de Awb, hetgeen door partijen niet is betwist, dient de aangevallen uitspraak te worden vernietigd voor zover daarbij de rechtsgevolgen van dat besluit niet in stand zijn gelaten. De aangevallen uitspraak dient voorts te worden vernietigd, voor zover daarbij het besluit van 3 september 2012 is herroepen en zelf in de zaak is voorzien. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen zal de Afdeling de rechtsgevolgen van dit besluit, gelet op hetgeen hiervoor onder 15.1 is overwogen, alsnog in stand laten.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 1] ongegrond;
II. verklaart het incidenteel hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Tytsjerksteradiel gegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 5 november 2013 in zaak nr. 13/1347, voor zover daarbij het besluit van 3 september 2012, kenmerk S2012-14408, is herroepen en zelf in de zaak is voorzien, en voor zover daarbij de rechtsgevolgen van het besluit van 26 maart 2013, kenmerk S2013-04895, niet in stand zijn gelaten;
IV. bepaalt dat de rechtsgevolgen van het onder III genoemde besluit van 26 maart 2013 in stand blijven.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. G.M.H. Hoogvliet, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.D.T. Pieters, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Pieters
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 september 2014
374-713.